Rechtbank Noord-Nederland, 26-08-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:3740, LEE 20/1372
Rechtbank Noord-Nederland, 26-08-2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:3740, LEE 20/1372
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 26 augustus 2021
- Datum publicatie
- 8 september 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2021:3740
- Formele relaties
- Hoger beroep: ECLI:NL:RVS:2023:3682, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
- Zaaknummer
- LEE 20/1372
Inhoudsindicatie
Omgevingsvergunning Welkoop Hoogezand
Procesbelang, belanghebbende, stedelijk ontwikkelingsproject, ongeschreven calamiteitenovergangsrecht, de oppervlakte en aard en de omvang van de bebouwing, betere positie.
Uitspraak
Zittingsplaats Groningen
Bestuursrecht
zaaknummer: LEE 20/1372
(gemachtigde: mr. S. Maakal),
en
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Midden Groningen, verweerder
(gemachtigde: mr. I. J. Wind-Middel).
Procesverloop
Bij besluit van 26 maart 2019 (primair besluit) heeft verweerder geweigerd om aan Welkoop Winkel B.V. een omgevingsvergunning te verlenen voor het oprichten van een winkel aan [adres] te [plaats] .
In het besluit van 24 maart 2020 (bestreden besluit) heeft verweerder het bezwaar van eisers, in afwijking van het advies van de commissie van advies voor bezwaarschriften, tegen het primaire besluit ongegrond verklaard.
Eisers hebben tegen het bestreden besluit beroep ingesteld.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Eisers hebben een reactie ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 juni 2021. Voor eisers zijn verschenen [persoon 1] en mr. Maakal. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [persoon 2] en mr. Wind-Middel.
Overwegingen
1. De rechtbank gaat uit van de volgende, door partijen niet betwiste, feiten en omstandigheden.
Op 18 oktober 2018 heeft [naam bestuurder] , bestuurder van Welkoop Winkel B.V. , een aanvraag voor een omgevingsvergunning gedaan voor de nieuwbouw van een Welkoop winkel aan [adres] te [plaats] . De aanvraag omvat de activiteit bouwen. De aanvraag vermeldt dat is beoogd het op 20 juni 2017 door brand verwoeste winkelpand te vervangen.
De aanvraag is op 6 november 2018 gepubliceerd in het Gemeenteblad.
Bij brief van 21 november 2018 heeft verweerder om ontbrekende gegevens verzocht.
Bij brief van 8 januari 2019 is de beslistermijn verlengd.
Bij mail van 26 februari 2019 is de beslistermijn opgeschort.
Bij het primaire besluit heeft verweerder de gevraagde omgevingsvergunning geweigerd. Volgens verweerder is het bouwplan en het gebruik van het bouwwerk in strijd met artikel 5 van het bestemmingsplan en een nieuwe detailhandelfunctie op deze locatie is in strijd met de goede ruimtelijke ordening. Een beroep op het overgangsrecht kan niet slagen, aldus verweerder, omdat het strijdige gebruik bijna twee jaar lang onderbroken is geweest.
Tegen dit besluit hebben eisers een bezwaarschrift ingediend.
Op 11 juli 2019 hebben eisers het bezwaar toegelicht ten overstaan van de commissie bezwaarschriften. Het bezwaarschrift is aangehouden in afwachting van nader overleg tussen partijen. Eisers hebben bij brief van 20 december 2019 verzocht om voortzetting van de behandeling. Op 12 februari 2020 hebben eisers een nader stuk ingediend. Verweerder heeft een reactie ingediend. Op 26 februari 2020 heeft een tweede hoorzitting plaatsgevonden. In het advies van 16 maart 2020 heeft de commissie geadviseerd het bezwaar gegrond te verklaren.
Bij het thans bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar – in afwijking van het advies van de commissie – ongegrond verklaard.
2. Verweerder heeft aan het bestreden besluit, samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Het bouwen is in overeenstemming met het bestemmingsplan, maar het gebruik is in strijd met artikel 5.1 van het bestemmingsplan. Het overgangsrecht voor bouwen mist bij nader inzien dan ook toepassing. In een situatie als deze waarin als gevolg van een calamiteit mag worden herbouwd, kan voor een hervatting van strijdig gebruik geen beroep worden gedaan op het geschreven gebruiksovergangsrecht. Het ongeschreven calamiteitenrecht vindt dan toepassing, maar aan de strikte voorwaarden daarvan wordt hier niet voldaan. Vereist is dat de aanvrager op geen enkele manier in een gunstiger positie komt en dat is hier niet het geval. De herbouw leidt tot een ontoelaatbare vernieuwing en verbetering ten opzichte van de oude situatie.
Verweerder is niet bereid om met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, ten tweede, Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) of met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, ten derde, Wabo af te wijken van het bestemmingsplan. Volgens verweerder is de aanvraag in strijd met een goede ruimtelijke ordening, omdat de ontwikkeling niet past binnen de ambitie van de Woonvisie Midden-Groningen om de entree van [plaats] te voorzien van een kwaliteitsimpuls. Verder valt [adres] buiten de in het detailhandelsbeleid aangewezen kernwinkelgebieden waar detailhandel geconcentreerd wordt.
Ten aanzien van de ontvankelijkheid
Procesbelang
Verweerder stelt in het verweerschrift dat eisers geen procesbelang meer hebben. Verweerder voert hierover samengevat het volgende aan. Welkoop Winkel B.V. heeft op 14 november 2013 het perceel aan de vorige eigenaar geleverd. Daarna is Welkoop Winkel B.V de panden van de eigenaar gaan huren. Op 3 november 2020 heeft de gemeente Midden-Groningen de gronden gekocht met de bedoeling om daarop nieuwbouw te realiseren. Volgens artikel 3 onder e van de koopovereenkomst vindt overdracht van de onroerende zaak plaats vrij van huur. Voorts is in de overeenkomst opgenomen dat “de verkoper nimmer heeft ingestemd met de bouw van een nieuwe Welkoop op het perceel”. Welkoop Winkel B.V. is, aldus verweerder, derhalve geen eigenaar, en ook geen huurder meer.
Ter zitting is door verweerder voorts gesteld dat, nu het gebouw door een calamiteit teloor is gegaan, de huurovereenkomst op grond van artikel 7:210, eerste lid, Burgerlijk Wetboek, op grond hiervan kan worden ontbonden. Verweerder heeft op 16 juni 2021 een beroep op ontbinding gedaan. Voorts zal bij een eventueel nieuw te nemen besluit op bezwaar sprake zijn van een evidente privaatrechtelijke belemmering om het project waarop de gevraagde omgevingsvergunning ziet te realiseren, omdat de gemeente het eigendom van de grond heeft en de toestemming, om op de betreffende gronden een nieuwe Welkoopwinkel te realiseren, zal weigeren.
Eisers stellen dat er nog wel procesbelang is. De passage in de koopovereenkomst, dat verkoper nimmer heeft ingestemd met de bouw van een nieuw Welkooppand op het perceel, moet zo worden gezien dat verkoper zich bevoegd acht tot levering en niet gebonden is aan afspraken met derden. In de akte van levering komt deze passage ook niet meer voor. De passage kan niet letterlijk worden genomen nu de (ver)huur tussen Welkoop Winkel B.V. en verkoper al jaren naar volle tevredenheid plaatsvond en bij verkoper tot in de bezwaarfase geen plannen bestonden om deze ten einde te brengen. Dit gebeurde pas na het besluit op bezwaar. Volgens eisers breekt koop op grond van artikel 7:226 eerste lid, BW, geen huur.
Verder menen eisers dat de verplichting om een nieuwe winkel te (laten) bouwen op grond van artikel 7:226, derde lid, BW, na de eigendomsoverdracht in december 2020, is overgegaan op de gemeente. De eenzijdige beëindiging van de huurovereenkomst zal worden aangevochten door eisers. Volgens eisers kan in geval van een calamiteit slechts in uitzonderingsgevallen een huurovereenkomst worden beëindigd en kon verweerder van deze bevoegdheid in het onderhavige geval geen gebruik maken. Er is daarom wel degelijk procesbelang. Een weigering van de privaatrechtelijke toestemming, waardoor de aanvraag om omgevingsvergunning bij het nieuw te nemen besluit op bezwaar zou worden afgewezen vanwege het bestaan van een evidente privaatrechtelijke belemmering, zullen eisers eveneens aanvechten.
Naar het oordeel van de rechtbank hebben eisers nog procesbelang bij een uitspraak op hun beroep. De beoordeling van de vraag of de huurovereenkomst al dan niet is beëindigd, is aan de civiele rechter. Hierop kan, gelet op de betogen van partijen, naar het oordeel van de rechtbank niet door de bestuursrechter vooruitgelopen worden.
Ook hetgeen door verweerder in het kader van het procesbelang is aangevoerd over de mogelijke aanwezigheid van een evidente privaatrechtelijke belemmering waardoor aannemelijk zou zijn dat het project door eisers niet kan worden gerealiseerd, is primair een vraag die door de civiele rechter kan worden beantwoord. Het is niet aan de bestuursrechter daarop op dit moment vooruit te lopen
Ontvankelijkheid bezwaar
Verweerder stelt dat eisers geen belanghebbenden zijn. Uit de koopovereenkomst blijkt niet dat de zakelijk gerechtigde op de gronden ten tijde van de aanvraag toestemming heeft gegeven voor de bouw van Welkoop ter plaatse, zodat aannemelijk is dat het project niet kan worden gerealiseerd.
Welkoop Winkel B.V. was daarom geen belanghebbende bij het verzoek om een omgevingsvergunning te verlenen zodat geen sprake is van een aanvraag om een beschikking in de zin van artikel 1:3 van de Awb, zodat de afwijzing geen besluit is. Het bezwaar had daarom niet-ontvankelijk moeten worden verklaard.
Eisers stellen stelt dat Welkoop Winkel B.V. ten tijde van de aanvraag als belanghebbende kon worden aangemerkt, nu zij op dat moment een huurovereenkomst had met de eigenaar van de gronden en gebouwen. Er was derhalve geen sprake van de situatie dat het aannemelijk was dat het project niet kon worden verwezenlijkt.
Ingevolge artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) wordt onder belanghebbende verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken."
Ingevolge artikel 1:2, tweede lid, Awb, worden ten aanzien van bestuursorganen de hun toevertrouwde belangen als hun belangen beschouwd.
Artikel 1:3, derde lid, luidt: "Onder aanvraag wordt verstaan: een verzoek van een belanghebbende, een besluit te nemen."
Zoals de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (AbRS) eerder heeft overwogen (uitspraak van 26 juli 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2002), wordt degene die verzoekt om een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk in beginsel verondersteld belanghebbende te zijn bij een beslissing op het door hem ingediende verzoek. Dit is anders indien aannemelijk wordt gemaakt dat het bouwplan niet kan worden verwezenlijkt.
Voor de vraag of Welkoop Winkel B.V. als belanghebbende in de zin van artikel 1:2 van de Awb is aan te merken is bepalend het moment van de aanvraag van 18 oktober 2018. Nu op dat moment sprake was van een geldige huurovereenkomst met de (vorige) eigenaar van de gronden was Welkoop Winkel B.V. belanghebbende bij haar aanvraag. Er was daarom geen aanleiding te veronderstellen dat het niet aannemelijk was dat het bouwplan niet kon worden verwezenlijkt. Eerst na het besluit op bezwaar is de gemeente eigenaar geworden van de gronden. Overigens heeft verweerder in het primaire besluit ook niet gesteld dat Welkoop Winkel B.V. geen belanghebbende was bij haar aanvraag.