Rechtbank Noord-Nederland, 21-07-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3037, C/18/222881 / KG ZA 23-89
Rechtbank Noord-Nederland, 21-07-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:3037, C/18/222881 / KG ZA 23-89
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 21 juli 2023
- Datum publicatie
- 24 juli 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2023:3037
- Zaaknummer
- C/18/222881 / KG ZA 23-89
Inhoudsindicatie
Verkoop onroerende zaak (het oude gemeentehuis in Bedum) door overheidslichaam (het Hogeland). Toepassing Didam-arrest. Gebondenheid aan algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals het gelijkheidsbeginsel. Geen toepasselijkheid van het aanbestedingsrecht (waar veelal sprake is van inkoop van goederen) op een geval als het onderhavige (waar sprake is van de verkoop van een zaak). Verplichting voor overheidslichaam om mededingingsruimte en transparantie te bieden. In casu heeft de gemeente overeenkomstig de gegeven regels gehandeld.
Uitspraak
vonnis
Afdeling privaatrecht
Locatie Groningen
zaaknummer / rolnummer: C/18/222881 / KG ZA 23-89
Vonnis in kort geding van 21 juli 2023
in de zaak van
de stichting
STICHTING ROEMTE,
gevestigd te Groningen,
eiseres,
advocaten mrs. J.S.C. Krijbolder en W.J.W. Engelhart,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE HET HOGELAND,
zetelend te Winsum,
gedaagde,
advocaten mrs. V. Jasarevic en J. de Roos.
Partijen zullen hierna Roemte en de gemeente genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding;
- -
-
de mondelinge behandeling van 7 juli 2023 waar namens Roemte verschenen zijn [naam A] en [naam B] , bijgestaan door hun advocaten; namens de gemeente zijn verschenen [naam C] en [naam D] bijgestaan door hun advocaten;
- -
-
de pleitnota van Roemte;
- -
-
de pleitnota van de gemeente.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
De gemeente is eigenaar van het voormalige gemeentehuis aan de Schoolstraat 1 te Bedum.
In verband met het voornemen van de gemeente het gemeentehuis te verkopen heeft de gemeente een verkoopprocedure georganiseerd die is beschreven in de daartoe opgestelde verkoopleidraad.
In de verkoopleidraad is onder het kopje ‘achtergrond’ het volgende vermeld:
“Het voormalige gemeentehuis in Bedum is voor de gemeente Het Hogeland een belangrijke locatie vanwege de centrale ligging en de historische- en monumentale waarde. Het pand dient momenteel ook als trouwlocatie. De nieuwe invulling dient breed te worden gedragen door de inwoners van de gemeente. Om dit te bewerkstelligen heeft de gemeente een lijst opgesteld met planologisch gezien gewenste bestemmingen. Inwoners van Bedum hebben vervolgens hierop kunnen stemmen. Het resultaat hiervan maakt onderdeel uit van de gunningscriteria. De gunning zal op basis van Prijs Kwaliteit Verhouding tot stand komen (PKV).”
Verder is in de verkoopleidraad het volgende beschreven.
De huidige bestemming van de locatie is ‘maatschappelijke doeleinden’. Naast de huidige bestemming staat de gemeente welwillend tegenover een aantal bestemmingen of een mix van bestemmingen. Het gehele proces dat doorlopen zal moeten worden om daadwerkelijk tot een bestemmingswijziging te komen, zal voor rekening en risico van de koper zijn.
De nieuwe invulling dient breed gedragen te worden door de inwoners van de gemeente en om die reden heeft de gemeente een lijst opgesteld met gewenste bestemmingen. De inwoners van Bedum hebben kunnen stemmen op de bestemmingen die zij het meest wenselijk vinden. Het resultaat van deze stemming is een rangschikking van de bestemmingen. Deze rangschikking is opgenomen bij de gunningscriteria (kwaliteit) in par. 4.4 van de verkoopleidraad.
Van alle mogelijke bestemmingen konden gegadigden met hun aanbieding onder meer punten scoren op:
- Maatschappelijke doeleinden: 70
- Bijeenkomstenfunctie: 40
In de zogenaamde dataroom (die toegankelijk was voor alle gegadigden) is in de opgenomen lijst met bestemmingen een definitie gegeven van elke mogelijke bestemming.
Voor zover thans van belang is de bestemming “maatschappelijke doeleinden” in de lijst van bestemmingen als volgt gedefinieerd:
“educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening en met eventueel ondergeschikte horeca” en is de bestemming “bijeenkomstenfunctie” als volgt gedefinieerd:
“gebruiksfunctie voor het samenkomen van personen voor kunst, cultuur, godsdienst, communicatie, kinderopvang, het verstrekken van consumpties voor het gebruik ter plaatse of het aanschouwen van sport. Onder deze kunnen bijvoorbeeld worden verstaan de kenmerkende ruimten van een congrescentrum, een kerk, een wijkgebouw, een bioscoop, een theater, een tentoonstellingsgebouw”.
In het biedingsformulier kon een gegadigde aangeven welke van de bestemmingen hij van plan was te realiseren. Daarbij werd per bestemming het aantal m2 bruto vloeroppervlak (bvo) aangegeven. Voor de bepaling van de score op kwaliteit berekende de gemeente op basis van het aantal opgegeven m2 bvo per bestemming het aantal behaalde punten. Daarvoor werd het percentage vastgesteld dat de desbetreffende bestemming zou beslaan van het volledige bvo dat de gegadigde aangaf voor die bestemming te willen gebruiken. Dat percentage werd daarna vermenigvuldigd met het aantal punten dat met die bestemming maximaal behaald kon worden.
Daarnaast konden bonuspunten worden behaald. Zo konden gegadigden 5 bonuspunten behalen indien de locatie als trouwlocatie behouden zou blijven. Inschrijvers konden in hun biedingsformulier aanstrepen of de locatie wel of niet beschikbaar blijft als trouwlocatie.Het behaalde aantal punten per te realiseren bestemming plus eventuele bonuspunten maakte het totaalaantal behaalde punten op kwaliteit.
De scoreberekening ter zake van de prijs heeft op de volgende wijze plaatsgevonden. Het hoogst geboden bedrag kreeg het maximale aantal van 30 punten. Om de scores van de overige inschrijvers te bepalen werd het gemiddelde van alle inschrijvingen berekend. Het gemiddelde bedrag werd vervolgens gedeeld door 30 (het maximale aantal punten). Dat resulteerde in een zogenaamd “puntbedrag”. Vervolgens werd de prijs van de betreffende bieding afgetrokken van de prijs van de hoogste bieding. Dit verschil tussen de biedingen werd gedeeld door het puntbedrag. Dit verschil werd aangeduid met het “puntverschil”. Het “puntverschil” werd afgetrokken van het maximaal aantal punten op prijs (te weten 30). Dat resulteerde in het aantal punten dat de gegadigde behaalde op het criterium prijs.
Op 1 februari 2023 heeft de gemeente tijdig drie geldige biedingen ontvangen. Eén van de inschrijvers was Roemte: een lokale organisatie die sociale, culturele en maatschappelijke initiatieven helpt bij het vinden van passende huisvesting en bij het uitwerken van plannen.
Op 23 mei 2023 heeft de gemeente (via de externe adviseur van de gemeente bij deze procedure, te weten de organisatie “De Rondmakers”) de gunningsbeslissing aan de inschrijvers gezonden waarin is medegedeeld dat Roemte als tweede van drie inschrijvers is geëindigd en dat zij de koop niet gegund krijgt.
In die gunningsbeslissing heeft de gemeente, overeenkomstig de inhoud van de verkoopleidraad, een termijn van 7 dagen opgenomen waarbinnen inschrijvers een kort geding aanhangig konden maken indien zij zich niet konden verenigen met de uitslag van de procedure. De dagvaarding is binnen deze termijn uitgebracht.
3 Het geschil
De vordering van Roemte strekt ertoe:
I. de gemeente te gebieden de voorgenomen gunning ten gunste van de winnaar in te trekken en ingetrokken te houden;
II. de gemeente te gebieden om - voor zover zij nog wenst tot verkoop over te gaan - de bieding met een prijs van € 1,00 van de derde partij als manipulatief terzijde te leggen en een herbeoordeling van het gunningscriterium prijs uit te voeren bij de resterende biedingen (van Roemte en de winnaar);
III. de gemeente te gebieden om - voor zover zij nog wenst tot verkoop over te gaan - de in het kader van verkoopprocedure ontvangen biedingen opnieuw te beoordelen, waarbij een gelijke behandeling van partijen wordt geborgd ten opzichte van de indeling van de trouwlocatie bij een bestemming (en daarmee corresponderende te verkrijgen punten) bij gunningscriterium kwaliteit;
IV. de gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder een vergoeding voor nakosten, in geval van betekening van het vonnis te vermeerderen met de kosten daarvan, met bepaling dat wanneer deze kosten niet binnen zeven dagen na dagtekening van het in dezen te wijzen vonnis zijn voldaan, daarover vanaf de achtste dag na dagtekening wettelijke rente verschuldigd is.
De gemeente heeft verweer gevoerd.