Rechtbank Noord-Nederland, 10-01-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:82, 9707234 CV EXPL 22-981
Rechtbank Noord-Nederland, 10-01-2023, ECLI:NL:RBNNE:2023:82, 9707234 CV EXPL 22-981
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 10 januari 2023
- Datum publicatie
- 13 januari 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2023:82
- Zaaknummer
- 9707234 CV EXPL 22-981
Inhoudsindicatie
Vastlegging reguliere pachtovereenkomst / artikel 7:311 BW / dwaling / Didam-arrest.
Uitspraak
Afdeling Privaatrecht
Pachtkamer, locatie Leeuwarden
zaak-/rolnummer: 9707234 CV EXPL 22-981
vonnis van de pachtkamer d.d. 10 januari 2023
inzake
de besloten vennootschap
[eiseres] ,
gevestigd te Borgercompagnie,
eiseres,
gemachtigden: mrs. P.P.A. Bodden en J.C.M. Jochemsen-Vernooij,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE VEENDAM,
zetelend te Veendam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. S.A. Frijling.
Partijen zullen hierna [eiseres] en de Gemeente worden genoemd.
1 Het procesverloop
Het verdere verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis van 24 mei 2022;
- -
-
de akte overlegging producties van de Gemeente van 26 september 2022;
- -
-
de akte overlegging producties van [eiseres] van 26 september 2022;
- -
-
de mondelinge behandeling van 3 november 2022, waarvan de griffier aantekening heeft gehouden en ter gelegenheid waarvan partijen zittingsaantekeningen in het geding hebben gebracht.
Na de mondelinge behandeling is de procedure aangehouden ter beproeving van een minnelijke schikking. Bij brieven van 14 november 2022 hebben partijen de pachtkamer verzocht vonnis te wijzen. Vervolgens is vonnis bepaald.
2 De feiten
[eiseres] exploiteert een akkerbouwbedrijf met een mestvergistings- en warmtekrachtinstallatie voor het produceren van digestaat en elektriciteit. Daarvoor is bij besluit van 3 oktober 2005 een milieuvergunning verleend. Vervolgens zijn in 2005, 2006 en 2008 meldingen geaccepteerd voor milieu neutrale veranderingen of uitbreidingen van de inrichting. De installatie heeft geleid tot klachten van omwonenden over stankoverlast.
Het perceel waarop de installatie is gebouwd heeft een agrarische bestemming. De Gemeente was ten tijde van het verlenen van de milieuvergunning in 2005 van oordeel dat de activiteiten van [eiseres] in overeenstemming waren met deze agrarische bestemming. Door twee uitspraken van de Raad van State (uit 2007 en 2010) in soortgelijke zaken is het de Gemeente duidelijk geworden dat de exploitatie van het bedrijf van [eiseres] niet valt onder de bestemming als omschreven in de Beheersverordening Buitengebied Veendam. Tegen de bouw- en milieuvergunningen voor de installatie is indertijd geen bezwaar of beroep aangetekend, waardoor de vergunningen onherroepelijk zijn. De Gemeente heeft getracht tot een (nieuw) bestemmingsplan te komen voor het perceel van [eiseres] . Na het beroep van zowel omwonenden als [eiseres] is dit bestemmingsplan vernietigd bij uitspraak van 31 juli 2019 van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State.
Bij besluit van 20 juli 2016 heeft de Gemeente aan [eiseres] een last onder dwangsom opgelegd in verband met het verspreiden van geurhinder vanwege activiteiten in haar inrichting. Bij besluit van 1 augustus 2017 heeft het de Gemeente een daartegen gericht bezwaar van [eiseres] ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 26 september 2017 heeft de rechtbank het door [eiseres] ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft [eiseres] hoger beroep ingesteld. Voorts heeft zij de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrecht van de Raad van State verzocht een voorlopige voorziening te treffen. In de uitspraak van 6 december 2017 heeft de voorzieningenrechter van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State het besluit van 20 juli 2016 geschorst. In de uitspraak van 24 april 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het hoger beroep gegrond verklaard onder herroeping van het besluit van 20 juli 2016.
In het voorjaar van 2020 hebben vertegenwoordigers van de Gemeente (waaronder [wethouder] ) overleg gevoerd met [eiseres] . Tijdens de mondelinge behandeling van 3 november 2022 heeft de Gemeente (bij monde van ambtenaar [naam] ) over de inhoud van dit gesprek het volgende verklaard (voor zover hier van belang):
(...) Ik ben met [wethouder] bij [eiseres] op bezoek geweest. We zijn het gesprek aangegaan met als insteek het probleem - de stankoverlast - op te lossen. Er zijn enkele door [eiseres] uitgewerkte oplossingsrichtingen besproken. Het plaatsen van een schoorsteen en overkapping op het terrein van [eiseres] is aan de orde geweest. Er is ook over randvoorwaarden gesproken met betrekking tot het indienen van de aanvraag van een daartoe benodigde revisievergunning. Er leek een akkoord te zijn. Tijdens het gesprek heeft [eiseres] een vergoeding van schade aan de orde gesteld. Namens de Gemeente is verklaard dat een schadevergoeding niet aan de orde is. Er is wel gesproken over een tegemoetkoming in de vorm van een pachtovereenkomst. Als voorwaarde is gesteld dat een reële vergunningaanvraag door [eiseres] zou worden ingediend. Daar is het wachten na 2,5 jaar nog steeds op. De aanvraag die er ligt is niet reëel en onvolledig. (...)
De ervaren stankoverlast en alle procedures die daaruit voortvloeien worden door partijen als een groot probleem ervaren en zal hierna worden aangeduid als: het probleem.
Op 12 juni 2020 heeft [eiseres] een Whatsappbericht aan [naam] gezonden met de volgende tekst:
Kun jij met [naam B] regelen dat zij de pachtcontracten voor 2021 en 2022 klaar maakt. Dan kan de overeenkomst getekend worden.
In reactie daarop heeft [naam] op 12 juni 2020 geschreven:
Dag [eiseres] . Ik heb dit al met [wethouder] voorbesproken [pachtkamer: [wethouder] ]. Ik heb net [naam B] dit ook voorgelegd. Wij doen je de toezegging dat de overeenkomsten er komen. Bij deze. Ik weet niet hoe snel die er zijn. Doe mijn best.
Ik ga er van uit dat we desondanks de getekende overeenkomst kunnen ontvangen. (...)
In een e-mail van 21 juni 2020 heeft de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van [eiseres] geschreven:
Ik begreep dat nog overleg heeft plaatsgevonden tussen onze cliënten en dat daarbij het volgende is overeengekomen.
In navolging van het overleg tussen [eiseres] en mevrouw [naam C] (Vastgoed) is een lijst met percelen opgesteld die [eiseres] wil pachten. Vervolgens zijn er afspraken gemaakt over een fasering. Deze afspraken zijn de volgende:
- -
-
De gronden die nu in pacht zijn bij Koop en Groenwold gaan eind 2020 in pacht over naar [eiseres] ;
- -
-
De overige gronden, te weten de gronden die nu in pacht zijn bij Bakker, Breemhaar en Lambers, gaan eind 2021 over naar [eiseres] .
Cliënt zal de pachtovereenkomsten tijdig aan [eiseres] doen toekomen.
Cliënt stelt daarbij wel als voorwaarde dat de getekende overeenkomst [pachtkamer: de vaststellingsovereenkomst] (ik zond u het concept al eerder) deze week retour komt en de aanvraag uiterlijk 15 juli in het Omgevingsloket is ingediend.
In een e-mail van 22 juni 2020 (15.14 uur) heeft de advocaat van [eiseres] aan de advocaat van de Gemeente geschreven:
Voor partijen is naar ik van de heer [eiseres] heb begrepen voldoende helder welke percelen met de door u gegeven omschrijvingen worden bedoeld.
Kunt u mij voorts nog kort bevestigen dat ten aanzien van deze percelen reguliere pacht is afgesproken (en dus geen geliberaliseerde pacht).
Nadat ik bevestiging heb ontvangen, neem ik de afwikkeling van de overeenkomst meteen ter hand.
In een e-mail van 22 juni 2020 (16.33 uur) heeft de advocaat van de Gemeente aan de advocaat van [eiseres] geschreven:
Hierdoor bevestig ik dat partijen inderdaad reguliere pacht hebben afgesproken. Dat was abusievelijk niet vermeld in mijn mail van gisteren, maar staat niet ter discussie.
Ik vertrouw er op u hierdoor voldoende te hebben geïnformeerd en zie de getekende overeenkomst, die ik hierdoor nogmaals bijvoeg met daarin (in art. 4) opgenomen de datum van 15 juli 2020 voor het indienen van de aanvraag, graag zo spoedig mogelijk tegemoet.
Op 9 juli 2020 heeft [eiseres] de door de Gemeente opgestelde vaststellingsovereenkomst namens [eiseres] ondertekend. Daarin is (voor zover hier van belang) het volgende bepaald:
(...) Artikel 3
De door [eiseres] in te dienen aanvraag zal mede betrekking hebben op de oprichting van enkele bouwwerken (een schoorsteen van 25 meter hoog met diameter van 2 meter, een loods en een overkapping), een en ander zoals indicatief blijkt uit de globale tekeningen die aan deze overeenkomst zijn gehecht (bijlage 2). (...)
Artikel 4
[eiseres] zal op basis van de in deze overeenkomst vastgelegde uitgangspunten zo spoedig mogelijk. Docht uiterlijk op 15 juli 2020 een reële aanvraag om een omgevingsvergunning indienen.
Artikel 5
Partijen realiseren zich dat de omgevingsvergunning onderwerp kan zijn van inspraak (zienswijzen in de ontwerpfase) en/of beroep (bij de rechter). De inhoud van zienswijzen en/of de uitkomst van een beroepsprocedure kan ertoe leiden dat het college van B&W genoodzaakt is om bij het opstellen van de vergunning af te wijken van hetgeen is aangevraagd en/of overeengekomen. Ter zake daarvan aanvaardt de gemeente geen aansprakelijkheid. (...)
Op 15 juli 2020 heeft [eiseres] de aanvraag voor een omgevingsvergunning (in de hiervoor aangehaalde e-mailcorrespondentie als revisievergunning aangeduid) ingediend.
In opdracht van de Gemeente heeft de Omgevingsdienst Groningen de aanvraag beoordeeld. Gebleken is dat de aanvraag op onderdelen moest worden aangevuld. Er diende een milieueffectrapportagebeoordeling (hierna m.e.r.-beoordeling) plaats te vinden en een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming van de provincie te worden verkregen. Vanwege - kort gezegd - bij [eiseres] ontbrekende stikstofrechten is die vergunning tot op heden niet verleend.
Bij besluit van 1 juli 2021 heeft de Gemeente de aanvraag revisievergunning buiten behandeling gesteld vanwege het ontbreken van een aanvraag betreffende een toestemming op grond van de Wet natuurbescherming. Tegen dit besluit heeft [eiseres] bezwaar ingediend.
Bij besluit van 6 december 2021 is deze buitenbehandelingstelling herroepen. Daartoe heeft de Gemeente overwogen dat [eiseres] ten onrechte niet in de gelegenheid is gesteld haar aanvraag aan te vullen. De Gemeente heeft [eiseres] daartoe alsnog in de gelegenheid gesteld en heeft haar verzocht om uiterlijk 1 maart 2022 de m.e.r.-beoordelingsprocedure op te starten. In afwachting van het m.e.r.-beoordelingsbesluit is de behandeling van de omgevingsvergunningaanvraag aangehouden. In het besluit heeft de Gemeente (voor zover hier van belang) voorts het volgende geschreven:
(...) Bij de aanvraag is een Aeriusberekening gevoegd. Uit die berekening wordt door aanvrager geconcludeerd dat er ten opzichte van de referentiesituatie geen toename is van depositie op Natura2000 gebieden, en dat daarom geen Wnb-vergunning noodzakelijk is. Wij hebben een marginale toetsing uitgevoerd op de berekening, wij zijn het oneens met de hieruit getrokken conclusie. Wij adviseren om contact op te nemen met het bevoegd gezag Wnb, provincie Groningen en een aanvraag Wnb-vergunning in te dienen. (...)
Parallel aan de verwikkelingen rondom het verkrijgen van de omgevingsvergunning heeft [eiseres] (samen met verschillende grondeigenaren) plannen ontwikkeld met het bedrijf Powerfield om een zonnepark van circa 100 hectare te realiseren, onder meer op percelen van [eiseres] . In ruil voor medewerking van de Gemeente aan deze ontwikkeling zou de vergistingsinstallatie door [eiseres] buiten bedrijf worden gesteld. De Gemeente kon evenwel niet voorzien in de vestiging van een zonnepark groter dan één hectare als dat niet aansluit op stedelijk gebied. Daarvoor is bij de provincie een maatwerktraject nodig en een aanwijsbesluit. Op 3 juni 2021 is een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de oprichting van het park ingediend door Powerfield.
3 Het geschil
[eiseres] vordert bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:
I. schriftelijke vastlegging in het door de pachtkamer te wijzen vonnis, aangegaan met ingang van 31 december 2020, tussen [eiseres] als pachter en Gemeente als verpachter de reguliere pachtovereenkomst voor de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend:
- gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (gedeeltelijk), ter grootte van 9.74 hectare;
- gemeente Veendam, [kadasternummer 2] en [kadasternummer 3] , [kadasternummer 4] en [kadasternummer 5] (allen gedeeltelijk) ter grootte van 25.89 hectare;
voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen;
II. schriftelijke vastlegging in het door de pachtkamer te wijzen vonnis, aangegaan met ingang van 31 december 2021 de tussen [eiseres] als pachter en Gemeente als verpachter de reguliere pachtovereenkomst voor de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend:
- gemeente Wildervank, [kadasternummer 1] (gedeeltelijk), ter grootte van 9.83 hectare;
- gemeente Veendam, [kadasternummer 6] en [kadasternummer 3] en [kadasternummer 7] (allen gedeeltelijk) ter grootte van 22,28 hectare;
voor de wettelijke duur van zes jaar tegen de hoogst toelaatbare pachtprijs per jaar, achteraf in december van het betrokken kalenderjaar te voldoen;
III. te verklaren voor recht dat de Gemeente tekortgeschoten is in haar verplichting tot het ter beschikking stellen van de percelen landbouwgrond opgesomd onder I en onder II;
IV. de Gemeente te veroordelen in de kosten van deze procedure, waaronder de nakosten, voor zover deze noodzakelijk zijn, met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening vat het vonnis tot aan betaling.
[eiseres] heeft het volgende aan het gevorderde ten grondslag gelegd.
Tussen partijen is een reguliere pachtovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de in het petitum vermelde percelen. Op basis van deze overeenkomst had de Gemeente de percelen eind 2020 respectievelijk eind 2021 aan [eiseres] in gebruik moeten geven. Dat volgt uitdrukkelijk uit de inhoud van de e-mails van de advocaat van de Gemeente die als producties 1 tot en met 3 in het geding zijn gebracht, alsmede uit het Whatsappbericht van 12 juni 2020 van ambtenaar [naam] . De Gemeente is in gebreke gebleven met (tijdige) nakoming van de verbintenissen uit hoofde van de pachtovereenkomst en verkeert van rechtswege in verzuim.
De door de Gemeente aan [eiseres] in pacht gegeven percelen zouden ten behoeve van haar akkerbouwbedrijf in gebruik worden genomen. Voor de pachtprijs zou - als tussen partijen te doen gebruikelijk - worden aangesloten bij de maximale prijs conform het Pachtnormenbesluit. Als opschortende voorwaarde zijn partijen overeengekomen dat [eiseres] de vaststellingsovereenkomst diende te ondertekenen die de Gemeente had opgesteld. Voorts zou zij een reële omgevingsvergunning indienen met het oog op de bouw van een schoorsteen, overkapping en loods. Aan die voorwaarden is voldaan.
De Gemeente heeft de percelen in pacht gegeven ter compensatie van schade die [eiseres] heeft geleden als gevolg van een last onder dwangsom die de Gemeente heeft opgelegd bij besluit van 20 juli 2016. In de uitspraak van 24 april 2019 van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State is het hoger beroep gegrond verklaard onder herroeping van het besluit van 20 juli 2016.
[eiseres] betwist dat de Gemeente bij de totstandkoming van de pachtovereenkomst als voorwaarde heeft gesteld dat eerst een oplossing van de stankoverlast die omwonenden stellen te ervaren zou worden bereikt. Dat volgt niet uit genoemde e-mailcorrespondentie en ligt gezien het tijdspad ook niet in de rede. De omgevingsvergunning kon onmogelijk in het tijdsbestek juli 2020 - eind 2020 worden verkregen, terwijl een deel van de percelen reeds eind 2020 aan [eiseres] in gebruik zou worden gegeven.
De Gemeente heeft het volgende verweer gevoerd.
De Gemeente betwist primair dat tussen haar en [eiseres] een pachtovereenkomst tot stand is gekomen. De Gemeente heeft enkel verklaard bereid te zijn percelen aan [eiseres] te verpachten indien door uitvoering van de in juli 2020 tussen partijen gesloten (vaststellings)overeenkomst een oplossing van de stankoverlast zou worden gerealiseerd. Derhalve is hooguit sprake van een pactum de contrahendo. [eiseres] diende daartoe een reële vergunningaanvraag in te dienen en tot ondertekening van de overeenkomst over te gaan. In feite was de pachtovereenkomst een soort beloning voor het bereiken van een oplossing.
Overigens kan ook geen pachtovereenkomst tussen partijen tot stand zijn gekomen omdat het object van de pachtovereenkomst onduidelijk was. De Gemeente heeft medio 2020 enkel verklaard dat percelen die zij op dat moment in eigendom had object van een pachtovereenkomst zouden kunnen zijn. De percelen zijn onvoldoende duidelijk bepaald om van een pachtovereenkomst te kunnen spreken. Partijen hebben bovendien geen afspraken gemaakt over de prijs en de duur van de pachtovereenkomst. Voor wat betreft de duur is enkel besproken dat [eiseres] over de percelen kon beschikken totdat de Gemeente deze nodig had voor strategische inzet van deze grond ten behoeve van gebiedsontwikkelingen.
Subsidiair stelt de Gemeente het volgende: Indien de pachtkamer tot het oordeel komt dat een pachtovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen dan is sprake van pachtovereenkomst onder een opschortende voorwaarde die niet is vervuld. De opschortende voorwaarde is dat uitvoering aan de overeenkomst wordt gegeven die tot oplossing van de stankoverlast moest leiden. De overeenkomst is op 9 juli 2020 door [eiseres] ondertekend. Op 15 juli 2020 heeft [eiseres] een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend. De behandeling van de aanvraag is aangehouden. De aanvraag was niet compleet en op onderdelen onduidelijk. Er diende een m.e.r.-beoordeling plaats te vinden en een vergunning in het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) te worden verkregen van de provincie. [eiseres] beschikte over onvoldoende stikstofrechten. [eiseres] heeft haar ter verkrijging van de revisievergunning benodigde Wnb-aanvraag bij de provincie ingetrokken. Daarmee is zij tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst. De Gemeente concludeert dat [eiseres] geen reële aanvraag voor een revisievergunning heeft ingediend.
Meer subsidiair beroept de Gemeente zich op dwaling en vernietigt zij uit dien hoofde de pachtovereenkomst. Bij de totstandkoming van de beweerdelijke pachtovereenkomst heeft [eiseres] de Gemeente welbewust onjuist voorgelicht. Indien [eiseres] bij de totstandkoming van de overeenkomst had verklaard aanspraak op de pachtovereenkomst te maken reeds voordat een oplossing van de stankoverlast zou worden bereikt, dan had de Gemeente die overeenkomst niet gesloten. Daarmee is voldaan aan de gronden voor vernietiging als bedoeld in artikel 6:228 lid 1 sub a en b BW.
Nog meer subsidiair voert de Gemeente aan dat de circa 67 hectare grond die in juni 2020 eigendom was van de Gemeente, dat thans voor een deel niet meer. Een deel van de percelen is verpacht aan derden. Die overeenkomsten dient de Gemeente te respecteren.
Ook om die reden dient de gevorderde vastlegging van een pachtovereenkomst te worden afgewezen.
Uiterst subsidiair constateert de Gemeente dat het haar ingevolge het op 26 november 2021 door de Hoge Raad gewezen arrest (ECI:NL:HR:2021:1778, Didam) niet was toegestaan de grondposities één op één aan [eiseres] te gunnen zonder organisatie van een openbare selectieprocedure. Een dergelijk handelen is in strijd zijn met het gelijkheidsbeginsel. Volgens de Hoge Raad bestaat slechts een uitzondering op deze hoofdregel indien op basis van objectieve, toetsbare, redelijke criteria duidelijk is dat slechts één gegadigde voor de grond beschikbaar is. In dat geval diende het voornemen om een pachtovereenkomst met [eiseres] aan te gaan tijdig en voorafgaand aan de contractfase te worden gepubliceerd, hetgeen niet het geval is geweest. Het is de Gemeente bekend dat zeer veel meer potentiële gegadigden voor pacht van de grond aanwezig zijn. Er is geen redelijke grond aanwezig om een openbare selectieprocedure achterwege te laten en [eiseres] te bevoordelen. Daarmee moet worden vastgesteld dat de beweerdelijke pachtovereenkomst in strijd met het gelijkheidsbeginsel tot stand is gekomen en aldus nietig is. De Gemeente concludeert tot afwijzing van het gevorderde.