Rechtbank Noord-Nederland, 31-01-2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:195, C/19/146090/ KG ZA 23-146
Rechtbank Noord-Nederland, 31-01-2024, ECLI:NL:RBNNE:2024:195, C/19/146090/ KG ZA 23-146
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 31 januari 2024
- Datum publicatie
- 31 januari 2024
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2024:195
- Zaaknummer
- C/19/146090/ KG ZA 23-146
Inhoudsindicatie
Hendrikse c.s. exploiteert een tijdelijke Albert Heijn winkel op het Prins Bernhard Hoeve-terrein, eigendom van de gemeente. De gemeente is van plan dit terrein, via een tender (aanbesteding) te herontwikkelen. Hendrikse c.s. maakt in kort geding bezwaar tegen dat voornemen van de gemeente. Volgens Hendrikse c.s. heeft de gemeente toegezegd/besloten dat Hendrikse c.s. een permanente Albert Heijn winkel mag vestigen en exploiteren op het PBH-terrein. De voorzieningenrechter komt tot het voorlopige oordeel dat dit het geval is en dat de gemeente ook aan die toezegging is gebonden, vanwege het vertrouwensbeginsel. Dat vertrouwensbeginsel botst weliswaar met het gelijkheidsbeginsel zoals dat volgt uit het Didam-arrest en waaraan de gemeente zich dient te houden, maar de belangenafweging die hiervan het gevolg is, valt - in dit geval - in het voordeel van Hendrikse c.s. uit. Omdat dit naar het oordeel van de voorzieningenrechter het beste recht doet aan de belangen van partijen, zal de gemeente worden bevolen in enige tender of bij het aangaan van enige verplichting met betrekking tot de voorzijde van het PBH-terrein als voorwaarde op te nemen dat de geselecteerde partij een permanente winkel voor Hendrikse c.s. zal realiseren op een nader in overleg met de gemeente te bepalen locatie, en dat partijen hierover in overleg moeten. De voorzieningenrechter ziet geen bezwaar om de gemeente tevens te bevelen de herontwikkeling zo te faseren dat de tijdelijke winkel van Hendrikse c.s. open kan blijven, tot het moment waarop de tijdelijke winkel geopend zal zijn.
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Assen
Zaaknummer: C/19/146090 / KG ZA 23-146
Vonnis in kort geding van 31 januari 2024
in de zaak van
1 ALBERT HEIJN HENDRIKSE B.V.,
te Zuidlaren,2. AHOLD EUROPE REAL ESTATE & CONSTRUCTION B.V.,
te Zaandam,
eisende partijen,
hierna samen te noemen: Hendrikse c.s. (vrwl., ev.), dan wel afzonderlijk: Hendrikse (eiseres sub 1) en AH REC (eiseres sub 2),
advocaat: mr. J.C. van Oosten te Amsterdam,
tegen
GEMEENTE TYNAARLO,
te Vries,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de gemeente,
advocaat: mr. M.J.F. Nuijens te Groningen.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 13 december 2023 met 30 producties, - de conclusie van antwoord met twee producties (producties 34 en 35), ingekomen ter griffie op 16 januari 2024, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 17 januari 2024, waaronder de procesafspraken gemaakt tussen partijen, - de pleitnota van Hendrikse c.s.,
- de overige in het geding gebrachte bescheiden (de producties 31 tot en met 33 aan de zijde van Hendriks c.s.).
Vervolgens is de datum voor het vonnis op heden bepaald.
2 De feiten
De voorzieningenrechter zal bij de beoordeling uitgaan van de volgende feiten en omstandigheden.
Hendrikse exploiteerde vanaf 2001 tot 2019 een Albert Heijn supermarkt aan de Stationsweg 33 te Zuidlaren. Vanaf 2019 is de Albert Heijn tijdelijk gevestigd op het Prins Bernhardhoeve-terrein in Zuidlaren (PHB-terrein).
Sinds 2005 is Hendrikse c.s. in overleg met de gemeente over mogelijkheden om op de locatie aan de Stationsweg uit te breiden of om te verhuizen naar een andere locatie. Een van de opties was de verhuizing naar het PBH-terrein.
Bij brief van 11 oktober 2013 heeft Hendrikse c.s. de gemeente verzocht medewerking te verlenen aan de verplaatsing van de Albert Heijn winkel aan de Stationsweg naar het PBH-terrein. In die brief geeft Hendrikse c.s. aan dat de huidige winkel aan de Stationsweg te klein is (vergeleken met de omzet), over te weinig parkeerplekken beschikt en dat de omzetgroei stagneert en naar andere kernen rondom Zuidlaren toeneemt. Tevens vermeldt deze brief dat Hendrikse c.s. huurafspraken heeft gemaakt met de besloten vennootschap Leyten Vastgoed B.V. (hierna te noemen: Leyten) die sinds 2006 eigenaresse is van (een deel van) de gronden van het PBH-terrein.
Per brief van 21 januari 2014 heeft het college van Burgemeester & Wethouder van de gemeente (verder te noemen: het college) het verzoek van Hendriks c.s. als voorgenomen besluit voorgelegd aan de gemeenteraad van de gemeente. Daarin staat het volgende, voor zover van belang:
“De noodzakelijke en gewenste uitbreiding van de AH supermarkt op de huidige locatie, of een andere plek in het winkellint is in onze ogen geen reële optie.
(...)
De voorzijde van de PBH is een goed alternatief
(...)
In 2008 is tussen de gemeente en Leyten een intentieovereenkomst gesloten
(...)
Op basis hiervan zijn met Leyten herontwikkelmogelijkheden verkend. Met de verplaatsing van de AH wordt hieraan invulling gegeven. De verplaatsing van de AH is derhalve ook een kans om een gewenste herontwikkeling van de voorzijde van de PBH vlot te trekken.”.
In de raadsvergadering van 4 februari 2014 is positief beslist op het verzoek van Hendrikse c.s., in die zin dat medewerking zal worden verleend aan het verplaatsen en vergroten van de Albert Heijn supermarkt van de Stationsweg naar de voorzijde van het PHB complex. Voorts vermeldt dit besluit het volgende, voor zover van belang:
“voor de verdere herontwikkeling van de voorzijde en traverse programmatisch in te zetten op een combinatie van wonen, gezondheidscentrum, zakelijke dienstverlening en horeca en daarvoor eerst een structuurvisie op te laten stellen, later gevolgd door een bestemmingsplan dan wel afwijkingsprocedures op basis van aanvragen om omgevingsvergunning”.
Door of namens Hendrikse c.s. is op 3 november 2014 een aanvraag bij de gemeente gedaan voor een omgevingsvergunning voor het vestigen van een tijdelijke supermarkt op het PBH-terrein.
Op 16 december 2014 heeft het college een zogenoemde kaderstellende nota naar de gemeenteraad gestuurd over de herontwikkeling van het PBH-terrein, ter bespreking in de raadsvergadering van 13 januari 2015. In de begeleidende brief, behorend bij deze nota, staat het volgende, voor zover van belang:
“Albert Heijn heeft een aanvraag ingediend om – vooruitlopend op de herontwikkeling van de Prins Bernhardhoeve – alvast een tijdelijke vestiging te mogen realiseren op deze locatie. Voor een zorgvuldige afhandeling van deze aanvraag is vaststelling van de kader stellende nota noodzakelijk.
(...)
besluitvorming rondom de verplaatsing van de Albert Heijn (februari 2014)
Begin 2013 ontstond er discussie over nut en noodzaak van de beoogde verplaatsing van de Albert Heijn.
Uiteindelijk heeft de gemeenteraad begin 2014 besloten medewerking te verlenen aan de realisatie van een nieuwe supermarkt op de locatie van het prins Bernhardhoeve terrein (om daarmee de verplaatsing van de Albert Heijn te faciliteren). Verder werd besloten dat voor de verdere ontwikkeling van deze locatie ingezet wordt op een combinatie van wonen, gezondheidscentrum, zakelijke dienstverlening en horeca en dat daarvoor een structuurvisie moet worden opgesteld.”.
De nota zelf vermeldt het volgende, voor zover van belang:
“In 2013 stond de vraag centraal of de Albert Heijn, nu nog gevestigd aan de Stationsweg, van de gemeente de (functionele) ruimte kreeg om te verhuizen naar de PBH-locatie. Begin 2014 heeft de gemeenteraad besloten medewerking te verlenen aan dit verzoek door ruimte te geven voor de realisatie van een nieuwe supermarkt op de locatie van de Prins Bernhardhoeve.”.
In de kaderstellende nota zijn het doel en het beoogde resultaat van de herontwikkeling als volgt geformuleerd:
“Met de sloop van de hallen op de prins Bernardhoeve (voorzijde en traverse) ontstaan er kansen om via een herontwikkeling van deze locatie de toekomstbestendigheid van het centrumgebied van Zuidlaren te versterken; dit in combinatie met een her invulling en ruimtelijke opwaardering van deze specifieke locatie.
Het beoogde eindresultaat van de herontwikkeling is dat er op het te her ontwikkelen deel de locatie van de prins Bernardhoeve (voorzijde en traverse) een nieuwe vestiging voor een supermarkt komt, in combinatie met andere publieksgerichte centrumvoorzieningen en woningbouw. Dat de locatie gedeeltelijk onder het beschermd dorpsgezicht valt, is hierbij een belangrijk gegeven. Het zoeken naar een nieuwe ruimtelijke invulling dient dan ook met de nodige zorgvuldigheid te gebeuren.”.
Hendrikse c.s. en de gemeente hebben overleg gehad over de precieze locatie van de tijdelijke winkel en in dat kader heeft Hendrikse c.s. op 1 mei 2015 een brief gestuurd aan de gemeente. Daarin staat het volgende, voor zover van belang:
“Wij hebben inmiddels besloten om de situering van onze tijdelijke winkel en het parkeerterrein te handhaven zoals wij in onze aanvraag omgevingsvergunning hebben aangegeven.
Wij zijn ons bewust van het feit dat dat de opstal van de tijdelijk AH volledig op grond van de Gemeente staat waarvoor Leyten een erfpachtrecht heeft (of meent te hebben)
(...)
Wij stellen met betrekking tot het gebruik van de gronden ten behoeve van de tijdelijke AH en parkeervoorziening dan ook voor wat wij een huur betalen voor de totaal benodigde grondoppervlakte van
€ 100.000, - (excl. BTW) per jaar. De helft van die huur (zijnde € 50.000 excl. BTW) betalen we aan de Gemeente en de andere helft aan Leyten. Dit onder voorwaarde dat de omgevingsvergunning voor een tijdelijke AH voor een periode van 5 jaar wordt verleend.”.
Tevens geeft Hendrikse c.s. in deze brief aan dat zij bereid is de parkeerplaatsen van de huidige vestiging aan de gemeente te verhuren.
Naar aanleiding van deze brief van Hendrikse c.s. heeft er een telefoongesprek plaatsgevonden tussen eiseres sub 2 en toenmalige wethouder Hofstra. Bij brief van 28 mei 2015 heeft de gemeente dat telefoongesprek als volgt schriftelijk aan Hendrikse c.s. bevestigd, voor zover van belang:
“Tijdelijkheid
De gemeenteraad heeft, met vaststelling van de kaderstellende nota op 13 januari van dit jaar, de (her)ontwikkelrichting voor de voorzijde van de PBH-locatie aangegeven. Als college willen wij daaraan uitvoering geven. Leyten is in principe de beoogd ontwikkelaar van het voorterrein. Als gemeente willen wij het daarvoor benodigde ontwikkelingsproces vanuit onze publiekrechtelijke verantwoordelijkheid en zorgplicht voor een goede ruimtelijke ordening faciliteren. In de herontwikkeling wordt voorzien in een verplaatsing van de AH winkel van de Stationsweg naar de voorzijde van de PBH-lokatie. Het gaat ons primair om het faciliteren van een structurele oplossing.
De wens voor een tijdelijke winkel is een wens van Ahold en de heer Hendrikse als plaatselijke ondernemer. Wij willen deze tijdelijke wens faciliteren in het licht van de door de gemeenteraad op 13 januari van dit jaar aangegeven ontwikkelrichting en gestelde kaders.
Onze voorkeur is tweeëneenhalf jaar, omdat dit voldoende moet zijn voor het uitwerken van de plannen. Wij begrijpen ook dat een tijdelijke winkel een bepaalde terugverdientijd nodig heeft. Vier jaar geeft ons inziens hiervoor voldoende mogelijkheden.
Dit betekent dat wij uw verzoek tot het oprekken van de termijn van vier naar vijf jaar niet honoreren en vasthouden aan een periode van vier jaar.
Los van het vergunningstraject is zoals u zult weten voor realisatie overeenstemming nodig met de verschillende grondeigenaren op de gewenste locatie.
Huurprijs gemeentegrond
Voor de tijdelijke winkel is (tijdelijk) gemeentegrond nodig. Wij zijn, gelet op het vorenstaande, bereid om de betreffende grond aan u te verhuren voor € 90.000, - per jaar excl. btw voor een periode van maximaal vier jaar. Graag vernemen wij uw akkoord hierop, zodat wij u de huurovereenkomst met daarin de relevante perceelgegevens en overige voorwaarden en bepalingen kunnen toezenden.
Parkeerplaatsen naast huidige AH supermarkt aan de Stationsweg
Als gemeente vinden wij het belangrijk dat er voldoende en goed bereikbare parkeerplaatsen zijn in het centrumgebied van Zuidlaren. Gelet hierop hebben wij de nadrukkelijke wens dat de parkeerplaatsen die naast de AH supermarkt aan de Stationsweg zijn gelegen en in uw eigendom zijn, zowel tijdens de periode van de tijdelijke winkel als na de verplaatsing van de AH winkel naar de PBH-locatie algemeen beschikbaar zijn en blijven voor winkelend publiek.
Hoewel wij erkentelijk zijn voor uw aanbod voor het huren van de parkeerplaats voorziet een tijdelijke huurperiode niet in de door ons gewenste permanente oplossing. De gemeente ziet dan ook graag een aanbieding tot koop van u tegemoet. Over de condities kan gesproken worden wanneer wij met u om de tafel zitten voor de verdere besprekingen voor de tijdelijke winkel.".
Op 1 juni 2015 heeft de gemeente de omgevingsvergunning voor de tijdelijke Albert Heijn supermarkt op het PBH-terrein verleend. Deze omgevingsvergunning bestaat uit twee deelvergunningen: een vergunning voor het bouwen van een bouwwerk (de tijdelijke supermarkt), dat 4 jaar mag blijven staan, gerekend vanaf het moment van gereedkomen van de bouw, en toestemming (vergunning) om af te wijken van het bestemmingsplan.
In de laatste deelvergunning staat het volgende, voor zover van belang:
“De gemeenteraad heeft op 4 februari 2014 besloten dat een supermarkt op het terrein, zowel definitief als eerst tijdelijk, wenselijk is in het totale plaatje voor de definitieve invulling van het terrein.”.
Op 4 juni 2016 is de omgevingsvergunning onherroepelijk geworden.
In 2015 is er een conflict ontstaan tussen de gemeente en Leyten over erfpachtrechten en de herontwikkeling van het PBH-terrein.
Per brief van 21 juli 2015 heeft de raadsman van Leyten de toenmalige advocaat van de gemeente het volgende bericht, voor zover van belang:
“Overigens heeft de VOF vernomen dat de gemeente thans - in strijd met de gemaakte afspraken - rechtstreeks in gesprek is met Ahold over een privaatrechtelijke regeling terzake de ter beschikking stelling van gronden voor de tijdelijke supermarkt en de VOF ook in dat verband buiten spel zet. Het standpunt van de VOF is dat niet de gemeente, doch enkel de VOF (als erfpachtgerechtigde en toekomstig eigenaar), afspraken met Ahold kan maken over de ter beschikking stelling van de daarvoor benodigde gronden en dat de (huur)opbrengsten van deze gronden aan de VOF toekomen. Dit standpunt zal zijdens de VOF ook kenbaar worden gemaakt aan Ahold.”.
Hendrikse c.s. heeft naar aanleiding van het conflict van de gemeente met Leyten overleg gevoerd met Leyten en met haar overeenstemming bereikt over het gebruik van gronden, benodigd voor de tijdelijke winkel.
Bij brief van 21 juli 2016 heeft de advocaat van Hendrikse c.s. de gemeente verzocht om duidelijkheid te verschaffen over het conflict met betrekking tot de erfpachtkwestie, althans om er voor te zorgen dat Hendrikse c.s. haar omgevingsverguning kan uitoefenen.
Op 19 oktober 216 heeft de gemeente hierop als volgt gereageerd, voor zover van belang:
“De vestiging van een tijdelijke supermarkt is nooit een doel op zich geweest. Een (tijdelijke) supermarkt maakt integraal onderdeel uit van de herontwikkeling. Ons primaire belang is een goede ruimtelijke invulling op de PBH locatie in het centrum van Zuidlaren. Het initiatief daarvoor ligt bij de VOF/ Leyten.
(...)
Ons college wenst zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijk medewerking te verlenen aan een tijdelijke supermarkt. Net als Ahold zijn wij in afwachting van de planuitwerking voor het PBH-complex door de VOF/ Leyten”.
Hendrikse c.s. heeft vervolgens getracht een driepartijenhuurovereenkomst met escrow-regeling te sluiten met de gemeente en Leyten voor de gronden, benodigd voor de tijdelijke winkel en daartoe onder meer een concept overeenkomst gestuurd. Hierop is afwijzend gereageerd door de gemeente.
In het voorjaar van 2017 is de gemeente met een nieuwe visie gekomen voor de ontwikkeling van het PBH-terrein. In deze nieuwe visie is naast de AH supermarkt voorzien in de vestiging van nog twee andere supermarkten (Jumbo en Aldi) op het PBH-terrein en een ondergrondse parkeergarage. Deze nieuwe visie heeft de gemeente op enig moment weer verlaten.
Op 21 november 2017 heeft het college de gemeenteraad gevraagd in te stemmen met de aankoop van alle gronden van het PBH-terrein. Dat raadsbesluit vermeldt het volgende, voor zover van belang:
“Met de onderhavige ontwikkelrichting bedenken we niet totaal iets nieuws, maar bouwen we voort op een al ingezet spoor. Met het besluit van uw raad van 4 februari 2014 over het verplaatsen van de Albert Heijn van de Stationsweg naar de voorzijde van het PBH-terrein, bekrachtigd in de kaderstellende nota van januari 2015, is immers al ingezet op een versterking van het centrumgebied.
(...)
In februari 2014 is door de gemeenteraad besloten medewerking te verlenen aan het verzoek van Ahold om de AH-supermarkt aan de Stationsweg te mogen verplaatsen naar de voorzijde van het PBH-terrein.
Op 13 januari 2015 heeft de gemeenteraad de kaderstellende nota geamendeerd vastgesteld. Daarmee lagen voor het eerst kaders voor herontwikkeling van de voorzijde van het voormalige PBH-terrein vast. De grondeigenaar en beoogd ontwikkelaar van het PBH-terrein, en Ahold wensten, vooruitlopende op de herontwikkeling van de voorzijde, een tijdelijke supermarkt te realiseren. Daarop hebben wij op 1 juni 2015 de daarvoor benodigde tijdelijke omgevingsvergunning verleend en de benodigde gemeentelijke grond te huur aangeboden.”.
Op 4 december 2017 is de gemeenteraad hiermee akkoord gegaan.
Op 7 maart 2018 is de uitkoop van Leyten geëffectueerd en heeft de gemeente alle gronden van het PBH-terrein in eigendom verkregen.
Bij brief van 12 maart 2018 heeft Hendrikse c.s. wederom verzocht om medewerking van de gemeente aan het realiseren van de tijdelijke supermarkt.
Bij brief van 17 juli 2018 heeft de gemeente aan Hendrikse c.s. bericht dat zij voornemens is om geen huurovereenkomst aan te bieden. Daarin staat voorts het volgende, voor zover van belang:
“In 2015 hebben wij een vergunning verleend voor een tijdelijke AH voor de duur van 4 jaar op de PBH-locatie in Zuidlaren. De vergunning is verstrekt vooruitlopend op een definitieve vestiging van de AH, als enige supermarkt op de PBH locatie. Hier had u destijds afspraken over met de toenmalige eigenaar.
(...)
Inmiddels is, zoals u weet, op een aantal vlakken sprake van een gewijzigde situatie. Er doen zich verschillende autonome trends en ontwikkelingen voor op het gebied van detailhandel en er is belangstelling van nog twee andere supermarkten voor vestiging op de PBH locatie.”.
Ondanks een sommatiebrief, blijft de gemeente weigerachting Hendrikse c.s. een huurovereenkomst aan te bieden.
Hendrikse c.s. heeft daarop de gemeente in kort geding betrokken.
Bij vonnis in kort geding van 7 februari 2019 heeft de voorzieningenrechter in deze rechtbank de gemeente veroordeeld de gronden, benodigd voor de realisatie en exploitatie zoals vergund in de omgevingsvergunning aan AH REC te verhuren, een en ander op de huurvoorwaarden zoals nader omschreven in dat vonnis.
In november 2019 is de tijdelijke winkel een feit.
Op 3 december 2019 stelt de gemeenteraad op voorstel van het college een nieuwe ontwikkelrichting centrumontwikkeling vast, gebaseerd op een rapport van onderzoeksbureau Citisens uit september 2019. Daarbij is sprake van één supermarkt aan de voorzijde van het PBH-terrein.
In april 2021 presenteert Rho Adviseurs de ‘Marktruimte Zuidlaren’.
Medio december 2021 heeft de gemeente een wijzing in de eerdere ontwikkelrichting aangebracht.
Eind 2021 heeft Hendrikse c.s. de gemeente gevraagd te bevestigen dat de tijdelijke winkel wordt verlengd tot november 2029, of zoveel eerder als de tijdelijke winkel zal zijn overgegaan naar een permanente winkel. De gemeente heeft die verlenging geweigerd, maar - inmiddels - ingestemd met een verlening van de tijdelijke winkel tot 28 november 2025.
In 2022 heeft Hendrikse c.s. Adema Architecten een plan voor de ontwikkeling van het PBH-terrein laten maken.
Op 31 oktober 2023 heeft de gemeenteraad ingestemd met een eigen (ander) plan voor de centrumontwikkeling van Zuidlaren.
Dat plan houdt in dat er maximaal twee supermarkten aan de voorzijde van het PBH-terrein komen. Gegadigden die willen meedingen naar de herontwikkeling van de voorzijde van het PBH-terrein en in dit kader koop van gronden dienen een plan te maken voor herontwikkeling met twee supermarkten. De gemeente is voornemens hiervoor een tender uit te schrijven.
Op 7 november 2023 heeft Hendrikse c.s. de gemeente gesommeerd te bevestigden dat zij geen tender uit zal schrijven, althans de gronden benodigd voor een permanente winkel hiervan uit te zonderen of als voorwaarde in de tender op te nemen dat de geselecteerde partij een permanente winkel realiseert.
Aan die sommatie heeft de gemeente geen gehoor gegeven.