Rechtbank Noord-Nederland, 29-04-2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1583, 199320 KG ZA 25-41
Rechtbank Noord-Nederland, 29-04-2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:1583, 199320 KG ZA 25-41
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Noord-Nederland
- Datum uitspraak
- 29 april 2025
- Datum publicatie
- 29 april 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBNNE:2025:1583
- Zaaknummer
- 199320 KG ZA 25-41
Inhoudsindicatie
-verkoop aan huurder
-geen strijd met Didam-regels
-recht van eerste koopt
-belangenafweging
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Leeuwarden
Zaaknummer: C/17/199320/ KG ZA 25-41
Vonnis in kort geding van 29 april 2025
in de zaak van
[eiser] ,
te Noardburgum
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. P. van Wijngaarden,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE TYTSJERKSTERADIEL,
te Burgum,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. E.E. Kamp,
en de tussenkomende partij
FERGEES B.V.,
gevestigd te Burgum,
eiseres in het incident tot tussenkomst/voeging,
hierna te noemen: Fergees
advocaten mr. A.R. de Jonge.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de akte overlegging producties van [eiser]
- de incidentele conclusie tot tussenkomst en voeging van Fergees
- de akte overlegging producties van Fergees
- de conclusie van antwoord van de Gemeente
- de mondelinge behandeling van 8 april 2025- de pleitnota van [eiser]- de pleitnota van de Gemeente
- de pleitnota van Fergees.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden gezamenlijk met de mondelinge behandeling van de zaak JEF tegen de Gemeente, met Fergees als tussenkomende/voegende partij.
2 De zaak in het kort
Het gaat in dit kort geding om de voorgenomen verkoop van een onroerende zaak, De Pleats in Burgum, door de Gemeente aan de huidige huurder Fergees, de onderneming van [het echtpaar] . [eiser] stelt zich op het standpunt dat hij in de gelegenheid moet worden gesteld om bod uit te brengen omdat de Gemeente de Didam-regels heeft geschonden. De voorzieningenrechter is van oordeel dat de uitzonderingssituatie van toepassing is en dat de Gemeente Fergees als enige serieuze gegadigde mocht aanmerken omdat Fergees een recht van eerste koop heeft. Ook een eventuele belangenafweging valt in het voordeel van Fergees uit. De voorzieningenrechter legt hierna uit hoe zij dat oordeel komt.
3 De feiten
[eiser] is naast schapenhouder investeerder in diverse projecten en zaken en heeft een omvangrijke vastgoedportefeuille.
De Gemeente is eigenaar van een perceel grond met de daarop gelegen opstallen, bestaande uit een bedrijfspand met het daarvoor gesitueerde terrein in gebruik als terras, en verder toebehoren, gelegen aan en nabij de [kadastrale gegevens] . De onroerende zaak is bekend onder de naam De Pleats.
De Pleats wordt vanaf 1 december 1997 door de Gemeente verhuurd aan Fergees (destijds genaamd De Pleats/ECN-Evenementen Catering Noord). Het gehuurde is bestemd om te worden gebruikt als horecagelegenheid, waarbij bijzondere afspraken zijn gemaakt in verband met de culturele functie van De Pleats. Bij deze afspraken heeft de Stichting Cultureel Centrum "De Pleats" (hierna: de Stichting) een centrale rol. De Stichting heeft de huurovereenkomst mede ondertekend en is daarbij partij voor wat betreft een aantal bepalingen die de culturele functie van De Pleats waarborgen.
In 2001 zijn de Gemeente en Fergees en de Stichting een huurovereenkomst aangegaan, ingaande 1 december 2002, voor de duur van 10 jaar, met stilzwijgende verlening, met de bepaling dat bij een besluit tot verkoop van het gehuurde dit de huurder als eerste gegadigde zal worden aangeboden.
De vigerende huurovereenkomst, gedateerd 19 augustus 2008, is ingegaan op 1 januari 2009 voor de duur van vijf jaar en wordt, behoudens opzegging, steeds voor vijf jaar verlengd. Artikel 31 van deze huurovereenkomst luidt (voor zover van belang):
1. Indien gemeente besluit tot verkoop van het gehuurde, zal het gehuurde het eerst aan huurder te koop worden aangeboden. Door gemeente vindt van tevoren overleg plaats met de stichting.
2. De waarde van het tot verkoop aangeboden gehuurde zal als volgt worden bepaald. Zowel gemeente als huurder wijzen ieder afzonderlijk een terzake deskundige en erkende taxateur aan en deze twee taxateurs wijzen gemeenschappelijk een derde deskundige en erkende taxateur aan. De drie taxateurs brengen gemeenschappelijk een rapport uit, waarin hun gezamenlijke bevindingen omtrent de waardebepaling zijn vastgelegd. Indien de taxateurs niet tot een gemeenschappelijke conclusie kunnen komen zal het oordeel van de hiervoor bedoelde derde deskundige doorslaggevend zijn.
3. (.....)
Het recht van eerste koop is door Fergees uitgeoefend en dit heeft, na een taxatie overeenkomstig het bepaalde in artikel 31 van de huurovereenkomst, geresulteerd in een koopovereenkomst met de Gemeente. Artikel 14.4 van de koopovereenkomst luidt (voor zover van belang):
(.....) Tegen deze achtergrond zal Verkoper zijn voornemen tot de verkoop en levering van het Verkochte aan Koper bekend maken door publicatie van de aankondiging zoals die als BIJLAGE 4 aan deze overeenkomst is gehecht op de gemeentelijke website en in het Gemeenteblad binnen maximaal vijf werkdagen na de Sluitingsdatum. De Koopovereenkomst wordt in verband hiermee gesloten onder de volgende opschortende voorwaarde: dat na publicatie van het voornemen van Verkoper om over te gaan tot verkoop van het Verkochte aan Koper niet binnen de in die publicatie gestelde termijn van maximaal twintig dagen door een derde een kort geding aanhangig wordt gemaakt, dan wel, indien een of meer derden wel binnen voornoemde termijn een kort geding aanhangig hebben gemaakt, de door deze derde(n) ingestelde vorderingen door de rechter onherroepelijk zijn afwezen. In het geval dat de rechter een door deze derde(n) ingestelde vordering toewijst, zijn zowel Verkoper als Koper bevoegd de Koopovereenkomst door een enkele Schriftelijke mededeling te ontbinden. (.....)
De publicatie op 5 maart 2025 in het gemeenteblad, op de website van de Gemeente en in een lokaal verschijnend weekblad luidt (voor zover van belang):
De gemeente Tytsjerksteradiel heeft het voornemen een perceel grond met de zich op die grond bevindende opstallen, bestaande uit een bedrijfspand met het daarvoor gesitueerde terrein in gebruik als terras, en verder toebehoren, gelegen aan en nabij de [kadastrale gegevens] , te verkopen aan de huidige huurder van het bedrijfspand.
Het bedrijfspand met ondergrond is door de gemeente in de afgelopen decennia verhuurd aan de huidige huurder, die in het gehuurde heeft geïnvesteerd en daarin haar onderneming drijft. Onderdeel van de huurovereenkomst is een recht van eerste koop. Dit recht van eerste koop is door de huurder ingeroepen. In overeenstemming met het recht van eerste koop is de koopprijs vastgesteld door 3 taxateurs.
De gemeente is van oordeel dat op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria redelijkerwijs slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de aankoop van het onroerend goed. De enige serieuze gegadigde is reeds huurder van het onroerend goed en heeft een recht van eerste koop. Daarmee is tevens sprake van een ouder recht zoals bedoeld in het uitgifteprotocol van de gemeente Tytsjerksteradiel. De gemeente acht mede van belang dat de huurder in het gehuurde heeft geïnvesteerd, daarin sedert decennia haar onderneming drijft en huurbescherming geniet. Dit laatste brengt mee dat verkoop in onverhuurde staat aan een ander dan de gegadigde niet mogelijk is. De gemeente acht het eerste recht van koop, dat mede door deze omstandigheden wordt gerechtvaardigd, doorslaggevend. Er is geen andere partij die een eerste recht van koop of een gelijkwaardig ouder recht heeft.
Indien u van mening bent dat ook u op basis van de hiervoor gestelde criteria in aanmerking dient te komen voor de aankoop van het onroerend goed, dient u binnen een termijn van 20 kalenderdagen na deze publicatie een kortgedingprocedure aanhangig te maken bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Noord-Nederland. (.....)
In het uitgifteprotocol van de Gemeente is onder meer bepaald:
Bij het bepalen van de uitgiftevoorwaarden en -eisen zijn de volgende punten van belang:
- Wat is de beschikbaarheid van de onroerende zaak? Valt te verwachten dat er meerdere gegadigden zullen zijn voor de desbetreffende onroerende zaak of is er sprake van slechts één gegadigde?
(.....)
- Is er een ouder recht wat de kring van gegadigden beperkt (denk aan een recht van eerste koop of een aanbiedingsplicht overeengekomen voor de wijzing van het Didam-arrest)?
(.....)
Uiteraard is de bruikbaarheid van deze criteria afhankelijk van de specifieke omstandigheden van het geval maar de criteria moeten altijd objectief, toetsbaar en redelijk zijn.
[eiser] heeft bij schrijven van 6 maart 2026 de Gemeente ervan in kennis gesteld dat hij interesse heeft in de aankoop van De Pleats en dat hij in de gelegenheid wenst te worden gesteld om een bod uit te brengen. De Gemeente heeft hier afwijzend op gereageerd.
Bij schrijven van 10 maart 2025 heeft [eiser] verzocht om nadere informatie. De Gemeente heeft hierop de huurovereenkomst, de koopovereenkomst en het taxatierapport aan [eiser] verstrekt, waarbij delen van de informatie zwart zijn gelakt. Daarbij heeft de Gemeente aangegeven dat een discussie over de vraag of de Gemeente zich terecht op de uitzondering op de hoofdregel van het Didam-arrest beroept voor de rechter dient te worden gevoerd en dat deze daarover dient te oordelen.
[eiser] heeft tijdig dit kort geding aanhangig gemaakt.