Rechtbank Noord-Nederland, 03-06-2025, ECLI:NL:RBNNE:2025:2163, C/17/199419 / KG ZA 25-45

IFF is een vennootschap die in 2006 werd opgericht door de heren [D] , [E] , [F] en [G] (hierna: [G] ), respectievelijk hun beheer/holding vennootschappen. IFF houdt zich bezig met het verkrijgen, beheren, exploiteren, (doen) ontwikkelen en vervreemden van registergoederen en duurzame roerende zaken. IFF is sinds 2010 eigenaar van de onroerende zaken staande en gelegen te [plaats] aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .

Op 1 december 2010 heeft [voornaam] [A] (hierna: [A] ) de eenmanszaak [A X] opgericht. [A X] was een groothandel in verf, schilderbenodigdheden en later ook werkkleding. Op 1 juli 2012 is de eenmanszaak omgezet in een vennootschap onder firma, waarbij [H] (hierna: [H] ) toetrad. Op 21 november 2017 werd de besloten vennootschap [A X] B.V. (hierna: [A X] ) opgericht en is de vennootschap onder firma hier ingebracht. In december 2018 heeft [A] zijn belang in [A X] overgedragen aan [H] , waarmee [H] Beheer B.V. enig bestuurder en enig aandeelhouder van [A X] is geworden.

Sinds 2012 huurt [A X] het pand van IFF aan de [straatnaam 1 met huisnummer] . Ook [C Z] B.V. (hierna: [C Z] ), een zustervennootschap van [C] , huurt van IFF een stuk grond aan de [straatnaam 1 met huisnummer] . [C Z] heeft op dit stuk grond een pompstation laten aanleggen en heeft de benodigde vergunningen geregeld. [C Z] exploiteert dit pompstation. Een deel van de installatie die bij het pompstation hoort, bevindt zich in het gebouw aan de [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .

Vanaf 29 juli 2021 zijn [A X] en IFF gaan onderhandelen over het sluiten van een huurovereenkomst met een koopoptie. Op 17 september 2021 heeft IFF per mail een optieprijs van € 775.000,- voorgesteld, waarbij de optie uitgeoefend kon worden tussen 1 augustus 2025 en 31 januari 2026. De koopoptie betreft alleen het pand en niet het pompstation gelegen voor het pand, dat geëxploiteerd wordt door [C Z] .

[A X] heeft op 29 september 2021 per mail gereageerd op het voorstel van IFF en heeft een tegenvoorstel gedaan om de koopoptie te lichten tussen 1 augustus 2024 en 31 december 2024 voor een optieprijs van € 700.000,-, mede gelet op de verbeteringen aan het pand door [A X] .

Op 13 oktober 2021 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [A X] en IFF, waarna [A X] op 15 oktober 2021 aan IFF heeft gemaild:

IFF heeft in reactie daarop aangegeven dat partijen op één lijn zitten.

De huurovereenkomst is uiteindelijk in december 2022 getekend met als ingangsdatum 1 januari 2022. De huurovereenkomst is opgesteld door [G] , medeoprichter en mede-eigenaar van IFF en bedrijfsmakelaar. [G] is werkzaam bij [naam makelaardij] , van waaruit hij ook zijn mails verstuurt.

In de huurovereenkomst werd in artikel 16 de volgende koopoptie opgenomen:

Indien huurder per uiterlijk 31 januari 2026 geen gebruik heeft gemaakt van haar kooprecht uit artikel 16.1 vervalt dit kooprecht en zijn partijen vrij van elkaar.”

Daarnaast zijn [A X] en IFF in artikel 18 van de huurovereenkomst overeengekomen:

In de loop van 2024 is een huurachterstand ontstaan aan de zijde van [A X] over de periode mei tot en met oktober 2024. Ook de servicekosten afrekeningen van 2022 en 2023 van in totaal (afgerond) € 27.000,- werden niet voldaan. IFF heeft deze vorderingen op [A X] omgezet in een geldlening, die op 30 oktober 2024 is getekend door [A X] . In totaal werd een lening verstrekt van € 62.500,-.

Op 24 december 2024 is [A X] in staat van faillissement verklaard met benoeming van mr. Grondsma tot Curator.

Op 31 december 2024 heeft IFF de huurovereenkomst met [A X] opgezegd, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. De huurovereenkomst eindigt per 31 maart 2025.

Op 2 januari 2025 heeft mr. Kuper namens de Curator de opzegging van de huurovereenkomst bevestigd en daarbij aangegeven een afspraak met IFF te willen plannen om het onder meer te hebben over een doorstart op locatie.

Op 7 januari 2025 heeft [G] (namens IFF) mr. Kuper verzocht om de volgende dag samen met [C] (van [C] Vastgoed) het pand van [A X] te mogen betreden om de meterstanden op te nemen.

Dezelfde dag heeft IFF aan [C] alle relevante documentatie aangaande het pand aan de [straatnaam 1 met huisnummer] gestuurd, inclusief de huurovereenkomst met wijkopenautos.nl. [C] had al eerder, in augustus 2024, aan IFF te kennen gegeven het pand te willen kopen.

Op 8 januari 2025 heeft [G] samen het [C] het pand aan de [straatnaam 1 met huisnummer] betreden voor opname van de meterstanden. Deze gelegenheid is ook te baat genomen om het pand te bezichtigen.

Op 9 januari 2025 heeft in de ochtend overleg plaatsgevonden tussen de Curator en IFF. Er is onder meer gesproken over een doorstart op locatie, waarover IFF niet enthousiast was. De Curator heeft er bij IFF op aangedrongen om alsnog open te staan voor een doorstart op locatie. Kort na het gesprek heeft de Curator het verkoopmemorandum met bijlagen naar IFF gestuurd. Onder het kopje “Bedrijfspand” op pagina 8 van het memorandum staat vermeld dat de aspirant koper met de eigenaar IFF in overleg moet treden over het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst.

Op 9 januari 2025 om 17.48 uur heeft [G] aan [C] gemaild dat hij onder de in de e-mail genoemde voorwaarden de verkoop van het pand [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] aan [C] bevestigt en in afwachting is van goedkeuring van [C] .

Op 9 januari 2025 om 18.22 heeft [C] in reactie daarop gemaild dat hij akkoord gaat met de uitgangspunten en dat [G] de koopakte kan gaan opmaken.

Dezelfde avond heeft [G] om 20.20 uur aan de Curator gemaild dat eventuele doorstarters niet de mogelijkheid zal worden geboden een doorstart vanuit het pand te realiseren.

Op 10 januari 2025 om 10.48 heeft de Curator geantwoord dat het verkoopproces verder doorlopen zal worden en IFF bedankt voor de welwillendheid om mee te denken en voor het informeren van de belangstellenden die interesse hadden in de huur van het pand.

Dezelfde dag om 16.02 heeft de Curator nog een mail naar [G] gestuurd, waarin wordt aangegeven dat belangstellenden hun teleurstelling hebben geuit over het niet kunnen doorstarten op locatie. Er zijn de Curator diverse scenario’s geschetst waarmee een doorstart zou kunnen worden afgedwongen, waaronder indeplaatsstelling of het inroepen van de koopoptie. De Curator heeft aangegeven dat op dat moment geen van de genoemde scenario’s aan de orde was, maar dat gegadigden dit aankaarten.

Op 16 januari 2025 heeft de Curator overeenstemming bereikt met [A] , zijn zoon [naam zoon] en [I] over een doorstart van [A X] (hierna: de doorstarter). Dezelfde dag heeft de doorstarter de doorstart en de koopoptie besproken met IFF. IFF heeft aangegeven niet mee te willen werken aan de koopoptie. Wel is IFF bereid ermee in te stemmen dat er gedurende de resterende looptijd van de huurovereenkomst van het pand gebruik wordt gemaakt door de doorstarter.

Op 4 maart 2025 heeft de doorstarter per app aan IFF laten weten dat er gebruik gaat worden gemaakt van de koopoptie. Op 14 maart 2025 heeft ook de Curator IFF bericht dat zij het voornemen heeft om de koopoptie in te roepen.

Op 18 maart 2025 heeft de advocaat van IFF contact opgenomen met de Curator en voorgesteld dat de zaak wordt opgelost door storting van een nader overeen te komen bijdrage van IFF in de boedel, waarmee het belang van de boedel zou zijn gediend. Op 20 maart 2025 heeft de Curator na overleg met de rechter-commissaris aan IFF laten weten niet op het voorstel in te gaan en vast te houden aan het inroepen van de koopoptie.

Op 21 maart 2025 heeft de advocaat van IFF opnieuw contact opgenomen met de Curator en de Curator laten weten dat het inroepen van de koopoptie geen effect zal hebben, omdat IFF het pand al verkocht heeft aan [C] op 9 januari 2025. Bij mail van dezelfde datum heeft de advocaat van IFF de bewijsstukken van de koop aan de Curator gezonden.

Bij brief van 24 maart 2025 heeft de Curator de koopoptie gelicht en IFF verzocht om voor 1 april 2025 mee te werken aan levering. Bij de lichting van de koopoptie bevindt zich de concept notariële akte van levering zoals deze door de notaris in opdracht van de Curator werd opgesteld. Ook heeft de Curator op 24 maart 2025 conservatoir beslag laten leggen op de onroerende zaken aan de [straatnaam 1 met huisnummer] , [straatnaam 2 met huisnummer ] en [straatnaam 3 met huisnummer] .

Bij mail van 25 maart 2025 heeft IFF aan de Curator meegedeeld dat IFF niet zal meewerken aan levering van het pand aan de Curator.

Op 28 maart 2025 heeft de Curator de koop tussen haar en IFF ingeschreven in het Kadaster (Vormerkung).

Bij brief van 8 april 2025 heeft de advocaat van [C] de Curator onder meer gesommeerd om te verklaren geen aanspraak te zullen maken op levering van de onroerende zaken, het beslag op te heffen en af te zien van verdere rechtsmaatregelen. Ook is de Curator aansprakelijk gesteld voor de schade die [C] lijdt door de handelwijze van de Curator.

Op 24 april 2025 heeft [C] conservatoir beslag laten leggen op alle onroerende zaken die zij van IFF heeft gekocht.