Rechtbank Oost-Brabant, 19-07-2019, ECLI:NL:RBOBR:2019:4320, 18/2463

1. Eiser is eigenaar van de onroerende zaak, een hoekwoning uit 1973, met een garage van 60 m3, twee dakkappellen en een overkapping/luifel van 8 m2. De inhoud van de woning bedraagt 391 m3. Het perceel heeft een oppervlakte van circa 239 m2.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser bepleit een waarde van € 212.000. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 226.000) naar de getaxeerde waarde (€ 226.000), zoals opgenomen in de waardematrix, die op 15 april 2019 is opgesteld door taxateur W.J.H.M. Mertens.

3. Omdat eiser zich met de door verweerder voorgestane waarde niet kan verenigen, beoordeelt de rechtbank of de door verweerder verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiser is aangevoerd.

4. De door eiser ter zitting aangevoerde beroepsgrond dat verweerder een onjuiste inhoud voor de woning heeft opgenomen, is door eiser op de zitting weer ingetrokken en behoeft daarom geen verdere bespreking.

5. Verweerder heeft de waarde onderbouwd met vier vergelijkingspanden, verkocht binnen een jaar rondom de waardepeildatum, namelijk [adres 2] [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] , alle gelegen te [woonplaats] . Eiser heeft ter zitting verklaard dat de vergelijkbaarheid van de objecten niet in geschil is. Eiser heeft als vergelijkingsobjecten eveneens [adres 2] aangedragen.

6. De rechtbank is van oordeel dat de door verweerder gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft verweerder voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m3-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

7. Eiser heeft zijn beroepsgrond dat uit de informatie van het WOZ-loket blijkt dat alle woningen aan De Vang een inhoud van 385 m3 en een oppervlakte van 144 m2 hebben, maar dat alleen zijn woning een inhoud van 391 m3 en een oppervlakte van 145 m2 heeft ter zitting niet langer gehandhaafd. De rechtbank zal hierover dan ook niet oordelen.

8. Eiser heeft het verkoopcijfer van [adres 7] aangedragen. Het object is op 1 december 2017 verkocht voor € 195.000. Verweerder had in zijn waardebepaling volgens eiser rekening moeten houden met dit marktcijfer.

9. Verweerder heeft erop gewezen dat als waarde te gelden heeft de waarde in het economische verkeer. Dit brengt mee dat in beginsel de meest gunstige verkopen worden gebruikt voor de waardebepaling. Verweerder heeft hiertoe verwezen naar een uitspraak van Gerechtshof Amsterdam van 13 juni 2017 (ECLI:NL:GHAMS:2017:2163). Verweerder heeft daaraan toegevoegd dat het verkoopcijfer weliswaar iets lager is, maar dat dit ook kan worden verklaard door het eenvoudige voorzieningenniveau. De rechtbank is van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn uitleg.

10. Eiser heeft het verkoopcijfer van [adres 6] aangedragen. Het object is op 6 april 2018 verkocht voor € 208.000. Verweerder had volgens eiser in zijn waardebepaling rekening moeten houden met dit marktcijfer.

11. Verweerder heeft toegelicht dat dit object verkocht is rond 8 februari 2018, met als transportdatum 9 april 2018. Verweerder is van mening dat het verkoopcijfer te ver na de waardepeildatum tot stand is gekomen en daardoor niet bruikbaar is bij de waardebepaling. In dit geval, waarin er voldoende verkoopcijfers voorhanden zijn die dichter rondom de waardepeildatum gelegen zijn, is de rechtbank van oordeel dat verweerder kan worden gevolgd in zijn stelling dat dit object een minder goed vergelijkingsobject is.

12. Pas ter zitting heeft eiser voor het eerst een beroep gedaan op het gelijkheidsbeginsel, meer in het bijzonder de meerderheidsregel. Eiser stelt dat identieke objecten in dezelfde straat door verweerder lager gewaardeerd zijn dan eisers woning. Hij stelt dat de woning deel uitmaakt van een projectbouw en de woning en de andere objecten van dezelfde projectbouw identiek zijn. Eiser stelt dat de meeste objecten lager gewaardeerd zijn en daarom zou de woning ook lager gewaardeerd moeten worden.

13. De rechtbank is van oordeel dat eisers beroep op de meerderheidsregel te laat is ingebracht en onvoldoende onderbouwd is. Verweerder heeft de objecten [adressen] in de waardering betrokken en voldoende inzicht gegeven waarom de waarden van die objecten lager zijn dan eisers object, waarbij de waarde van de grotere kavel van eisers woning al een belangrijke invloed heeft op de waarde. Voor zover eiser deze stelling baseert op andere objecten, heeft verweerder terecht aangegeven dat hij niet in de gelegenheid is om een en ander te onderzoeken. De rechtbank kan verweerder volgen in diens algemene uitleg dat een verschil in waarde tussen de objecten kan ontstaan, ondanks dat de objecten tot eenzelfde projectbouw horen, omdat na de bouw van projectwoningen nog allerlei veranderingen kunnen worden aangebracht in de woningen en er bovendien verschil is in voorzieningenniveau, bijgebouwen, perceeloppervlakte en type woningen (hoekwoning of tussenwoning). Deze grond slaagt niet.

14. Voorgaande overwegingen leiden de rechtbank tot de conclusie dat verweerder in de op hem rustende bewijslast is geslaagd. De rechtbank is om die reden van oordeel dat de door verweerder voor de woning per waardepeildatum 1 januari 2017 vastgestelde waarde van € 226.000 niet te hoog is.

15. Eiser heeft de door hem bepleite waarde niet anderszins (taxatie of andere waardeonderbouwing) onderbouwd, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser de door hem bepleite waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.

16. Gelet op het voorgaande is het beroep ongegrond.