Rechtbank Oost-Brabant, 16-04-2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:2260, 19/483, 19/484, 19/552

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak [adres 1] op de waardepeildatum. Het geschil spitst zich toe op de vragen of verweerder bij de waardebepaling is uitgegaan van:

a. een te hoge vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde);

b. te hoge restwaarden van de ruwbouw, de afbouw/vaste inrichting en de installaties van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen.

Ter zitting heeft eiseres verklaard dat zij instemt met de door verweerder voorgestane deelwaarde van de grond van € 248.140 (2.612 m2 à € 95 per m2), dus dit is niet langer in geschil.

2. Eiseres beantwoordt de beide vragen bevestigend. Ter onderbouwing van haar standpunt heeft zij in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd dat op 4 september 2018 is uitgebracht door [naam 1] , taxateur bij Phydias B.V. In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is bepaald op € 1.509.000, heeft de taxateur de bruto-vervangingswaarde (bvw) van het dagverblijf als volgt berekend:

3. Verweerder beantwoordt de vragen onder 1. ontkennend. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft hij in de beroepsfase een taxatierapport overgelegd dat op 1 juli 2019 is uitgebracht door [naam 2] , taxateur bij de Belastingsamenwerking Oost-Brabant. In dit taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak op waardepeildatum is bepaald op € 2.151.000, heeft de taxateur de bruto-vervangingswaarde van het dagverblijf samengevat als volgt berekend:

Naar de opvatting van verweerder dienen de bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering van het dagverblijf in aanmerking te nemen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties gesteld te worden op respectievelijk 30%, 27% en 17% van de bruto-vervangingswaarden van deze componenten van het dagverblijf.

4. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak geen woning is, dat de onroerende zaak incourant is en dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. De rechtbank sluit zich aan bij deze gemeenschappelijke, naar haar oordeel juiste, opvattingen van partijen.

5. In artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling), dat een hulpmiddel (en niet meer dan dat) is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde in de zin van artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ, is bepaald dat de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak.

6. Tussen partijen is niet in geschil dat bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak gebruik kan worden gemaakt van de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2017 (de Taxatiewijzer Verzorging) en de Taxatiewijzer en kengetallen, deel 26, Algemene kengetallen (bijgebouwen en infrastructuur), waardepeildatum 1 januari 2017 (de Taxatiewijzer Algemene kengetallen). Ook bij dit gemeenschappelijk standpunt van partijen sluit de rechtbank zich aan.

7. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde vervangingswaarde van de onroerende zaak vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde) niet te hoog is, mede gelet op hetgeen eiseres over de bruto-vervangingswaarde van de onroerende zaak heeft aangevoerd.

8. Partijen verschillen van mening over de vraag welk in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype, met bijbehorende kengetallen, bij de bepaling van de bruto-vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwde eigendommen tot uitgangspunt moet worden genomen. Diengaande overweegt de rechtbank het volgende.

9. De taxateur van verweerder heeft het dagverblijf inpandig opgenomen en op grond daarvan geconcludeerd dat het, gelet op het gebruik (intensieve begeleiding van cliënten) en de standaardgrootte van deze eigendommen, het best te vergelijken is met het in de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen archetype N3800000 (dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden). Dit archetype geeft volgens verweerder een realistisch beeld van de stichtingskosten van het dagverblijf. Bij de bepaling van de rekenprijs per m2 van het dagverblijf is de taxateur uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand. Uitgaande van archetype N380000 heeft hij de rekenprijs per m2 gesteld op € 1.248 per m2, zijnde de gemiddelde vervangingswaarde per m2 in de bandbreedte van het archetype N3800000. Omdat de bvo van het dagverblijf groter is dan bij dagverblijven als dit gebruikelijk is, heeft de taxateur de rekenprijs per m2 van het dagverblijf verminderd tot € 1.236 per m2. Wat betreft de luifel en de berging is de taxateur eveneens uitgegaan van een gemiddelde onderhoudstoestand en heeft hij de rekenprijs per m2 gesteld op de gemiddelde m2-prijs van de bandbreedte van de in de Taxatiewijzer Algemene kengetallen opgenomen archetypen B5101600 (Carport (bijgebouw)) en archetype B5101500 (Garage aangebouwd/vrijstaand (bijgebouw)) van € 128 en € 668 per m2.

10. De rechtbank kan verweerder niet volgen in diens standpunt dat, hoewel de onroerende zaak wordt gebruikt als dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, bij de bepaling van de bvw ervan moet worden uitgegaan van het archetype N380000 (een dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden). Ook de grootte van het dagverblijf van 1.779 m2 is geen reden om het archetype N380000 (standaardgrootte 1.500 m2) beter bruikbaar te achten dan N180000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten; standaardgrootte 2.000 m2). De rechtbank volgt eiseres in haar standpunt dat, nu het gaat om een dagverblijf voor verstandelijk gehandicapten, het archetype N180000 beter aansluit bij de onroerende zaak dan het archetype N3800000. Naar het oordeel van de rechtbank is voorts de enkele verwijzing door verweerder naar de in een taxatiewijzer voor een archetype vermelde gemiddelde prijs per m2, of dit nu het archetype N3800000 dan wel het archetype N180000 is, onvoldoende om de in aanmerking genomen rekenprijs per m2 van de gebouwen (het dagverblijf) te onderbouwen. Verweerder had moeten zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de aannames en gegevens die aan de in het archetype N3800000 vermelde (bandbreedte van) prijzen per m2 ten grondslag liggen (vergelijk HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het op pagina 143 van de Taxatiewijzer Verzorging vermelde “Analyseresultaat van een marktgegeven voor de kengetallen van de taxatiewijzer” biedt deze inzichtelijkheid en controleerbaarheid niet, reeds omdat de informatie die inzichtelijk en controleerbaar hadden kúnnen maken dat en hoe de door verweerder in aanmerking genomen rekenprijs per m2 is afgeleid uit de in het analyseresultaat genoemde (delen van de) bouwkosten, niet in de in het geding gebrachte publieke versie van de taxatiewijzer is opgenomen. Ook de omstandigheid dat de vermelde bouwkosten niet rond waardepeildatum, maar reeds in 2013 zijn gemaakt en daarna zijn geïndexeerd, staat aan de bruikbaarheid van het analyseresultaat als onderbouwing van de rekenprijs per m2 van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen (het dagverblijf) in de weg.

11. Uit hetgeen onder 10. is overwogen volgt dat verweerder er niet in is geslaagd aannemelijk te maken dat de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde), waarvan hij bij de bepaling van de waarde van de onroerende zaak is uitgegaan, niet te hoog is.

12. Dan komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane de bruto-vervangingswaarde van de onroerende zaak niet te laag is. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

13. Zoals onder 10. is overwogen is de enkele verwijzing naar de in een taxatiewijzer voor een archetype vermelde gemiddelde prijs per m2 onvoldoende om de in aanmerking genomen rekenprijs per m2 van de gebouwen (het dagverblijf) te onderbouwen. Dat geldt onverkort voor de verwijzing van eiseres naar de in de Taxatiewijzer Verzorging vermelde gemiddelde prijs per m2 van het archetype N180000 (dagverblijf voor ouderen of verstandelijk gehandicapten). Ook hiervoor geldt dat de op de bladzijden 69 tot en met 72 van de Taxatiewijzer Verzorging opgenomen analyseresultaten van vier marktgegevens niet de vereiste inzichtelijkheid en controleerbaarheid (zie onder 10.) bieden, om dezelfde reden als hiervoor genoemd. Ook de omstandigheid dat de vermelde bouwkosten niet rond de waardepeildatum, maar reeds in 2011 en 2013 zijn gemaakt en daarna zijn geïndexeerd, staat aan de bruikbaarheid van de analyseresultaten als onderbouwing van de rekenprijs per m2 van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen (het dagverblijf) in de weg.

14. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking genomen restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van vervangingswaarde van de tot de onroerende zaak behorende gebouwen vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering (de bruto-vervangingswaarde) niet te hoog zijn, mede gelet op hetgeen eiseres dienaangaande heeft aangevoerd. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder hier niet in geslaagd. Daartoe overweegt de rechtbank het volgende.

15. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de door hem gebruikte restwaarden naar het archetype N3800000 (dagverblijf voor bezigheidstherapie en lichte werkzaamheden) waarin voor ruwbouw, afbouw en installaties bandbreedten van respectievelijk 25%-35%, 20%-35% en 15%-20% zijn vermeld. Naar het oordeel van de rechtbank is de enkele verwijzing naar de in een taxatiewijzer voor een bepaald archetype opgenomen bandbreedten voor restwaarden, onvoldoende om de door verweerder in aanmerking genomen restwaarden te onderbouwen. Verweerder had moeten zorgdragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid van de aannames en gegevens die aan de in het archetype N3800000 vermelde bandbreedten van restwaarden ten grondslag liggen (vergelijk HR 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Dit heeft hij echter nagelaten.

16. Aangezien verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat dat de door hem bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering in aanmerking genomen restwaarden niet te hoog zijn, komt de vraag aan de orde of eiseres aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar voorgestane restwaarden niet te laag zijn. De rechtbank beantwoordt deze vraag ontkennend en overweegt daartoe het volgende.

17. Eiseres stelt dat uit recente jurisprudentie zou volgen dat bij de bepaling van de correctie voor technische veroudering moet worden uitgegaan van lagere restwaarden dan die, welke in de taxatiewijzers zijn vermeld. Wat er ook zij van de juistheid van deze stelling – de rechtbank laat dit uitdrukkelijk in het midden - , zonder onderbouwing met voor de bepaling van de waarde van het dagverblijf relevante marktgegevens of andere voor de rechtbank toetsbare, objectieve gegevens, ziet de rechtbank daarin geen reden om te oordelen dat de door eiseres voorgestane restwaarden voor de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het dagverblijf niet te laag zijn. Een onderbouwing als hiervoor bedoeld heeft eiseres echter niet gegeven.

18. Uit hetgeen hiervoor is overwogen volgt dat geen van beide partijen in het van haar verlangde bewijs is geslaagd. Daarom bepaalt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak, alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, schattenderwijs op € 1.900.000. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, de bestreden uitspraak in zoverre vernietigen, de bij beschikking vastgestelde waarde verminderen tot € 1.900.000, de aanslag in de van gebruikers geheven onroerendezaakbelasting (hierna: OZBG) dienovereenkomstig verminderen en bepalen dat haar uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde deel van de bestreden uitspraak.