Rechtbank Oost-Brabant, 30-04-2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:2116, 20/2627

1. In geschil is de waarde van het appartement op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een lagere waarde, maar heeft zelf geen concrete waarde genoemd. Verweerder verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde (€ 1.215.000) naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals is opgenomen in de waardematrix die is gevoegd bij het verweerschrift.

2. Op verweerder rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of verweerder aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

3. Eiseres voert aan dat de waarde van haar appartement in vergelijking met die van vorige belastingjaren buitensporig is gestegen. Deze beroepsgrond slaagt niet. Volgens de systematiek van de Wet WOZ moet verweerder de waarde van het appartement onderbouwen met transacties van vergelijkbare appartementen, verkocht rond de waardepeildatum. Dit betekent dat aan de algemene waardeontwikkeling van woningen in voorafgaande kalenderjaren geen doorslaggevende betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een specifieke onroerende zaak. In dit geval heeft verweerder de waarde van [adres] , in zijn optiek, voldoende onderbouwd met transactiecijfers van drie appartementen. In deze transactiecijfers is een mogelijke waardeontwikkeling al verdisconteerd. Dat neemt niet weg dat de rechtbank de juistheid van verweerders standpunt wel zal moeten beoordelen.

4. Verweerder heeft bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt genomen dat de door hem gehanteerde vergelijkingsobjecten ( [adres] , [adres] en [adres] ), zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan het appartement behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van dat appartement. Op zich volstaat het dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn, waarbij verweerder zich rekenschap geeft van de onderlinge verschillen. In deze zaak valt op dat verweerder twee vergelijkingsobjecten hanteert, verkocht binnen een jaar voor de waardepeildatum, met hetzelfde bouwjaar en gelegen in hetzelfde appartementencomplex. [adres] is gelegen in een goed vergelijkbaar appartementencomplex, maar verweerder heeft de waarde van dit vergelijkingsobject gebaseerd op een m3-prijs terwijl voor het appartement en de andere twee vergelijkingsobjecten een m2-prijs wordt gehanteerd. Verweerder heeft niet rekenkundig inzichtelijk gemaakt hoe [adres] de waarde van de woning onderbouwt. Om die reden verwerpt de rechtbank dit object als vergelijkingsobject. Wel heeft verweerder rekening gehouden met de bestaande verschillen tussen de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] en het appartement, en ook inzichtelijk gemaakt dat de gehanteerde m2-prijs van het appartement in een goede verhouding staat tot die van deze vergelijkingsobjecten. Ook heeft verweerder daarbij rekening gehouden met de aanwezigheid van bijgebouwen. Eiseres heeft onvoldoende daartegenin gebracht dat afdoet aan verweerders waardestandpunt. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van verweerder in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

5. Voor zover eiseres stelt dat verweerder in zijn waarde onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging, omdat op 125 meter een woonwagenlocatie is gelegen die volgens haar veel overlast veroorzaakt, volgt de rechtbank eiseres niet hierin. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat, zo daar al enige waardedruk van uitgaat, dit geldt voor zowel het appartement en tenminste twee van de vergelijkingsobjecten. Daarmee is de mogelijke waardedruk voldoende verdisconteerd in de verkoopcijfers waaruit in verweerders waardematrix de waarde van het appartement is afgeleid.

6. Het geschil tussen partijen spitst zich toe op de airco-installatie van de onderburen die volgens eiseres voor overlast zorgt. Eiseres voert in haar beroep aan dat haar buurman, na oplevering van het appartement in 2017, een airco-unit heeft laten plaatsen op zijn dak tegen de muur van haar appartement, direct naast haar woonkamerraam. Eiseres voerde hierover een procedure bij de kantonrechter die zij won. Net voordat het arrest in deze zaak door het gerechtshof ’s-Hertogenbosch in hoger beroep zou worden gewezen, verplaatste de buurman in 2021 zijn airco-unit, zodat die op dat moment op ongeveer twee meter van het woonkamerraam van eiseres was opgesteld. In het verweerschrift heeft verweerder toegelicht dat de taxateur bij zijn inpandige opname de situatie heeft beoordeeld. Verweerder heeft in dit verband gesteld dat geen waardedrukkend effect uitgaat van de airco-unit omdat die niet direct grenzend aan het dakterras en de slaapvertrekken van eiseres is opgesteld.

7. De rechtbank stelt voorop dat de airco-unit op 1 januari 2019 aanwezig was en ook bij het begin van het kalenderjaar 2020 nog steeds nabij het woonkamerraam van eiseres was geplaatst. De rechtbank volgt verweerder niet in zijn aanname dat van de aanwezigheid van die airco-unit geen waardedruk uitgaat. Uit de foto’s die eiseres in beroep heeft overgelegd blijkt dat voor eiseres, vanuit haar woonkamer bezien, de airco-unit duidelijk waarneembaar is. Ook heeft verweerder niet de weergave van eiseres bestreden dat de airco enige overlast teweeg kan brengen door geluid en rook, maar enkel dat (nog) geen regels zijn opgenomen in het Bouwbesluit ten aanzien van het aantal decibel van airco’s. Gelet op de gemotiveerde stelling van eiseres rust in dit geval op verweerder de bewijslast om aannemelijk te maken dat van de airco-unit geen waardeverminderend effect uitgaat, dan wel dat met een mogelijk verminderde ligging in verband met de nabijheid van deze airco-unit in voldoende mate rekening is gehouden. Verweerder is hierin niet geslaagd. De enkele niet nader onderbouwde stelling van verweerder dat er geen waardeverminderend effect van de aanwezigheid van deze airco-unit uitgaat is daartoe onvoldoende. Verweerder heeft in dit verband ook geen concrete gegevens ingebracht waaruit zou blijken dat in dit geval potentiële kopers van een appartement als dat van eiseres, dat is te kenmerken als een luxueus appartement in het hogere segment van de woningmarkt, zich door de nabije ligging van zo’n airco-unit hetzij niet laten weerhouden van koop, dan wel die ligging niet als negatieve component in aanmerking nemen bij de prijs die zij bereid zijn voor het appartement te betalen.

8. De rechtbank concludeert dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

9. Eiseres heeft zelf geen waarde bepleit.

10. Gelet op wat hiervoor onder 8. en 9. is overwogen, ziet de rechtbank aanleiding om na vernietiging van de bestreden uitspraak het geschil met toepassing van art 8:72, derde lid, aanhef en onder b, van de Algemene wet bestuursrecht finaal te beslechten. Alle feiten en omstandigheden in aanmerking nemend, vooral wat hiervoor is overwogen in rechtsoverweging 6 en 7, stelt de rechtbank de waarde van het appartement in goede justitie vast op € 1.175.000.

11. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt. Gesteld noch gebleken is dat er andere kosten zijn gemaakt die voor vergoeding in aanmerking komen.

-

verklaart het beroep gegrond;

-

vernietigt de bestreden uitspraak;

-

stelt de waarde van [adres] per waardepeildatum 1 januari 2019, voor het kalenderjaar 2020, vast op € 1.175.000 en vermindert de daarop gebaseerde aanslag OZB dienovereenkomstig;

-

bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;

- draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 48 aan eiseres te vergoeden.