Rechtbank Oost-Brabant, 23-04-2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:2330, SHE 20/617
Rechtbank Oost-Brabant, 23-04-2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:2330, SHE 20/617
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Oost-Brabant
- Datum uitspraak
- 23 april 2021
- Datum publicatie
- 12 mei 2021
- ECLI
- ECLI:NL:RBOBR:2021:2330
- Zaaknummer
- SHE 20/617
Inhoudsindicatie
WOZ. In bezwaar heeft eiser verzocht hem de grondstaffel, taxatiekaart met KOUDV-factoren en ligginsfactoren te doen toekomen. Eiser stelt die niet te hebben ontvangen, waardoor hij niet in staat was de vastgestelde waarde te controleren. De Heffingsambtenaar heeft (deels) niet aan zijn verplichting van artikel 7:4, vierde lid, van de Awb voldaan. De rechtbank passeert het gebrek met artikel 6:22 van de Awb. Geen aanleiding voor een proceskostenvergoeding.
Uitspraak
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 20/617
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Geldrop-Mierlo, verweerder (vertegenwoordiger: P. Jansen).
Procesverloop
Verweerder heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2018 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2019 vastgesteld op € 199.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan eiser voor het jaar 2019 opgelegde aanslag in de van eigenaren geheven onroerendezaakbelasting van de gemeente Geldrop-Mierlo (de aanslag).
Verweerder heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Eiser heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de rechtbank. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad op de online zitting van de rechtbank van 30 maart 2021. Eiser heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 2] , kantoorgenoot van zijn gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door
P. Jansen.
Vaststaande feiten
2. Eiser is eigenaar van de woning. Het bouwjaar van de woning is 1955. De woning bestaat uit een hoofdgebouw met een inhoud van 259 m3, een aanbouw met een inhoud van 22 m3, een berging/schuur met een inhoud van 20 m3, een tuinhuis/blokhut, een carport met een oppervlakte van 18 m2, en een perceel grond met een oppervlakte van 310 m2.
Standpunten van partijen
Eiser heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning te hoog is in de bezwaarfase een taxatierapport overgelegd. Het taxatierapport is
opgesteld door N. van der Schoor en B. van der Wielen MSc. Aan het taxatierapport ontleent de Rechtbank het volgende.
De waarde van de woning op waardepeildatum is bepaald op € 180.000. De woning is inpandig opgenomen op 20 november 2019.
De ligging, de kwaliteit, de luxe en de uitstraling van de woning worden “matig” genoemd; de kwalificatie van het onderhoud en de doelmatigheid is “voldoende”.
Dat de ligging van de woning matig is, is in het taxatierapport als volgt toegelicht: “Achter de woning is een bouwterrein gelegen”.
Over de onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van de woning is in het taxatierapport onder meer vermeld:
“De onderhoudstoestand en de bouwkundige staat van het object zijn matig. Dit doordat alles gedateerd en verouderd is. Het bitumen dak is aan vervanging toe. Daarnaast zijn er scheuren geconstateerd in het washok en trappengat. De vloeren zijn niet geïsoleerd”.
Het taxatierapport bevat enkele gegevens van drie referentieobjecten, te weten:
|
Adres |
Transportdatum |
Transactieprijs |
Inhoud |
Kavel |
|
[adres 2] |
26-03-2018 |
€ 177.000 |
388 m3 |
205 m2 |
|
[adres 3] |
16-02-2018 |
€ 183.500 |
352 m3 |
123 m2 |
|
[adres 4] |
31-07-2017 |
€ 182.500 |
303 m3 |
203 m2 |
Verweerder heeft ter onderbouwing van zijn standpunt dat de vastgestelde waarde van de woning niet te hoog is, bij het door hem op 23 meert 2021 ingediende nadere stuk een bijlage gevoegd, bestaande uit vier losse opsommingen van gegevens, één betreffende de woning en drie betreffende panden die volgens verweerder met de woning vergelijkbaar zijn (vergelijkingsobjecten). De in de vier opsommingen genoemde bedragen en aantallen m2 en m3 waarmee verweerder heeft gerekend bij de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten zijn hieronder opgenomen in een matrix (de matrix). Onder de matrix is aanvullende informatie vermeld die verweerder in het overzicht naast de bedragen en aantallen m3 heeft verstrekt, alsook enkele door hem of door de rechtbank toegevoegde toelichtende opmerkingen.
|
Matrix |
||||
|
woning |
Kievitstraat 24 |
Kievitstraat 27 |
Talingstraat 9 |
|
|
Getaxeerde waarde (€) |
200.000 |
212.000 |
188.000 |
204.000 |
|
Koopsom (€) |
-- |
220.000 |
180.500 |
205.000 |
|
Inhoud aanbouw (m3) |
22 |
60 |
30 |
60 |
|
Rekenprijs aanbouw/m3 (€) |
285 |
370 |
364 |
333 |
|
Deelwaarde aanbouw (€) |
6.266 |
22.176 |
10.920 |
19.968 |
|
Tuinhuisje (€) |
1.000 |
-- |
-- |
-- |
|
Oppervlakte overkapping (m2) |
-- |
-- |
-- |
20 |
|
Rekenprijs overkapping /m2 (€) |
100 |
|||
|
Deelwaarde overkapping (€) |
2.000 |
|||
|
Inhoud berging (m3) |
20 |
50 |
20 |
21 |
|
Rekenprijs berging/m3 (€) |
140 |
140 |
140 |
140 |
|
Deelwaarde berging (€) |
2.800 |
7.000 |
2.800 |
2.940 |
|
Oppervlakte carport (m2) |
18 |
-- |
-- |
-- |
|
Rekenprijs carport/m2 (€) |
100 |
|||
|
Deelwaarde carport (€) |
1.800 |
|||
|
Aantal dakkappellen |
-- |
-- |
-- |
1 |
|
Rekenprijs/stuk (€) |
2.000 |
|||
|
Deelwaarde dakkapel(len) |
2.000 |
|||
|
Oppervlakte kavel (m2) |
310 |
151 |
151 |
157 |
|
Rekenprijs kavel/m2 (€) Deelwaarde kavel (€) |
312 96.720 |
380 57.380 |
380 57.380 |
380 59.660 |
|
Inhoud hoofdgebouw (m3) Rekenprijs wonhuis/m3(€) Deelwaarde hoofdgebouw (€) |
259 356 92.204 |
272 462 125.664 |
259 455 117.845 |
284 416 118.144 |
|
Aanvullende informatie |
||||
|
woning |
Kievitstraat 24 |
Kievitstraat 27 |
Talingstraat 9 |
|
|
datum levering |
-- |
10-09-2018 |
03-08-2017 |
16-03-2018 |
|
type |
hoekwoning |
tussenwoning |
tussenwoning |
tussenwoning |
|
bouwjaar |
1955 |
1955 |
1955 |
1963 |
|
kwalificaties van ligging kwaliteit onderhoud doelmatigheid voorzieningen uitstraling |
voldoende matig voldoende voldoende matig voldoende |
voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende |
voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende |
voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende voldoende |
|
Toelichtende opmerkingen |
||||
|
Verweerder: De gemiddelde inhoud van de woonhuizen van de vergelijkingsobjecten bedraagt 272 m3 met een gemiddelde ongecorrigeerde rekenprijs per kuub van € 444, rekening houdend met de kwalificaties van de kwaliteit, onderhoud, uitstraling, doelmatigheid en voorzieningen van de vergelijkingsobjecten (“KOUDV-factoren”) Per vergelijkingsobject is de prijs gecorrigeerd naar een toestandsniveau van 3 (voldoende). De gecorrigeerde gemiddelde prijs per kuub bedraagt € 444 bij een gemiddelde inhoud van 273 m3. De woning heeft een kleinere inhoud dan de gemiddelde, vandaar dat de gecorrigeerde rekenprijs per m3 € 449 bedraagt. Omdat de woning lagere KOUDV-factoren heeft is rekenprijs per m3 op € 356 gesteld. De woning is uitpandig beoordeeld. In bezwaar heeft een inpandige opname plaatsgevonden (bijgevoegd) In de toelichting komt verweerder met die hieronder opgenomen grondstaffel. Rechtbank: In de eerste kolom van de matrix wordt met ‘hoofdgebouw’ bedoeld: de woning of het vergelijkingsobject exclusief de afzonderlijk in de herleiding van de waarde van de woning uit de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten betrokken delen van de woning en de |
