Rechtbank Oost-Brabant, 23-07-2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:3904, 20/2690

De rechtbank constateert dat de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar op de bezwaargronden van eiseres is ingegaan. De heffingsambtenaar heeft daarbij voldoende inzicht gegeven in zijn argumenten die hem hebben gebracht tot het ongegrond verklaren van het bezwaar. Daarbij is niet vereist dat de heffingsambtenaar expliciet alle bezwaargronden noemt en daarop ingaat.²

Verder hoeft het enkele feit dat de uitspraak op bezwaar onzorgvuldig zou zijn voorbereid of onvoldoende zou zijn gemotiveerd, niet te leiden tot vernietiging daarvan.³ Dergelijke gebreken hoeven immers niet te betekenen dat de waardevaststelling onjuist is en eventuele motiveringsgebreken kunnen in beroep worden hersteld. De heffingsambtenaar heeft in zijn verweerschrift, naar vermogen, uiteengezet waarom hij de argumenten van eiseres niet volgt en ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatiematrix overgelegd. Eiseres heeft daarop kunnen reageren, en heeft dat op de zitting ook gedaan. Niet is gebleken dat eiseres aldus is geschaad in haar processuele belangen. Deze beroepsgrond slaagt daarom niet.

2. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiseres bepleit een waarde van € 248.000 en verwijst naar het taxatierapport, zoals dat op 17 juni 2020 is opgesteld door taxateur M. van Breukelen en in beroep is gecorrigeerd met een (bij het aanvullend beroepschrift) overgelegde waardematrix. De heffingsambtenaar verwijst ter onderbouwing van de vastgestelde waarde van € 288.000 naar de gelijkluidende getaxeerde waarde, zoals opgenomen in de taxatiematrix die op 10 april 2021 is opgesteld door taxateur ing. P.J.G. Jansen RT.

3. Op de heffingsambtenaar rust de last te bewijzen dat de door hem in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. De beantwoording van de vraag of de heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, hangt mede af van wat door eiseres is aangevoerd.

In het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport is gebruikgemaakt van de volgende, alle in Nuenen gelegen en rond de waardepeildatum verkochte, vergelijkingsobjecten: [adres] , [adres] en [adres] . Deze gehanteerde vergelijkingsobjecten hoeven niet identiek aan de woning te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van de woning. Wel dient de heffingsambtenaar inzichtelijk te maken dat met de onderlinge verschillen rekening is gehouden.

De rechtbank is van oordeel dat deze vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning om te kunnen worden gebruikt voor de waardebepaling van de woning. Twee van de vergelijkingsobjecten betreffen, evenals de woning, hoekwoningen. Het derde vergelijkingsobject betreft een tussenwoning. Ook wat betreft kwaliteit/luxe, doelmatigheid, uitstraling, ligging en bouwjaar zijn de vergelijkingsobjecten goed vergelijkbaar met de woning.

Eiseres heeft op de zitting gesteld dat de heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt waarom aan de dakkapel van de woning een waarde van € 4.000 is toegekend, terwijl aan de twee dakkapellen van vergelijkingsobject [adres] gezamenlijk eenzelfde waarde is toegekend. De heffingsambtenaar heeft hierop gezegd dat de dakkapel van de woning beduidend groter is dan de dakkapellen van genoemd referentieobject. De dakkapel van de woning bestrijkt de volle breedte van de woning die hierdoor in tegenstelling tot genoemd vergelijkingsobject over een extra kamer beschikt.

De rechtbank concludeert hiermee dat de heffingsambtenaar niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast. Het beroep is gegrond en de uitspraak op bezwaar wordt vernietigd.

4. De rechtbank moet vervolgens beoordelen of eiseres de door haar voorgestane waarde aannemelijk maakt. Naar het oordeel van de rechtbank slaagt ook eiseres niet in de op haar rustende bewijslast. Zo ontbreekt ook in de in beroep overgelegde gecorrigeerde waardematrix onterecht de dakkapel van de woning. Verder wordt in die taxatie aan het vergelijkingsobject [adres] een inhoud van 340 m3 toegekend, terwijl in de overgelegde verkoopinformatie een inhoud van 306 m3 is genoemd en de heffingsambtenaar van een inhoud (voor het hoofdgebouw en de aanbouw) uitgaat van 316 m3. Ook heeft de heffingsambtenaar op de zitting onbetwist gesteld dat voor het achterstallige onderhoud en de gedateerdheid van het vergelijkingsobject [adres] een beduidend forsere correctie aan de orde is dan door de taxateur van eiseres is gebezigd, zo dit object al als vergelijkingsobject kan dienen. Dat laatste is door de heffingsambtenaar gemotiveerd bestreden en vervolgens door eiseres onvoldoende weersproken.

5. Partijen hebben de waardes die zij voorstaan niet aannemelijk gemaakt. Rekening houdend met alle feiten en omstandigheden zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen op € 279.000. De rechtbank zal verder bepalen dat de heffingsambtenaar de aanslag OZB dienovereenkomstig vermindert.

6. Op het verzoek van eiseres om de heffingsambtenaar in haar proceskosten te veroordelen en het door haar betaalde griffierecht te laten vergoeden, beslist de rechtbank als volgt.

Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat de heffingsambtenaar aan eiseres het door haar betaalde griffierecht vergoedt.

De rechtbank veroordeelt de heffingsambtenaar in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 1.598 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor de hoorzitting met een waarde per punt van € 265 en 1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen op de zitting met een waarde per punt van € 534, met wegingsfactor 1).

De kosten van het door eiseres ingebrachte taxatierapport worden vergoed op basis van de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties. Uitgaande van een woning stelt de rechtbank deze kosten vast op € 128,26 (2 uren à € 53 vermeerderd met 21% omzetbelasting).