Rechtbank Oost-Brabant, 21-12-2021, ECLI:NL:RBOBR:2021:6602, 20/3075

De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar bij de onderbouwing van de waarde terecht als uitgangspunt heeft genomen dat de gehanteerde vergelijkingsobjecten, zo dat al mogelijk zou zijn, niet identiek aan de woning behoeven te zijn om te kunnen dienen als referentie voor het waardeniveau van die woning. Op zich is voldoende dat de vergelijkingsobjecten met betrekking tot de waarderelevante onderdelen vergelijkbaar zijn met de woning, waarbij de heffingsambtenaar zich rekenschap dient te geven van de onderlinge verschillen. De heffingsambtenaar heeft de waarde in beroep onderbouwd met drie vergelijkingsobjecten, te weten [adres] , [adres] en [adres] . Deze objecten zijn ook opgenomen in de matrix van eiser.

De rechtbank is van oordeel dat de door de heffingsambtenaar gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Blijkens de matrix heeft de heffingsambtenaar voor de bestaande verschillen wat betreft bouwjaar, inhoud en bijgebouwen in de waardematrix genoegzaam inzichtelijk gemaakt dat de uit de transactiecijfers afgeleide m3-prijzen zijn gecorrigeerd. De rechtbank is van oordeel dat de waardebepaling van de heffingsambtenaar in zoverre niet op onjuiste uitgangspunten berust.

De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat met de gedateerde voorzieningen in relatie tot de onderbouwende verkopen onvoldoende rekening is gehouden. De heffingsambtenaar wijst in dit verband terecht op de door hem overgelegde taxatie waarin het een en ander inzichtelijk is gemotiveerd. Eisers verwijzing naar de door hem bij het beroepschrift overgelegde Excel-sheet overtuigt niet. Op die Excel-sheet hanteert eiser weliswaar deels andere KOUDV-factoren voor de (ook) door de heffingsambtenaar gehanteerde vergelijkingsobjecten, maar enige onderbouwing daarvan mist. Gevraagd naar die onderbouwing heeft eiser op de zitting gezegd “dat die blijkt uit Realworks”, maar enige verwijzing daarnaar in de Excel-sheet, laat staan de concreet onderbouwende gegevens ontbreken. Uit de Excel-sheet wordt zelfs niet duidelijk of die is opgesteld door een taxateur of een vergelijkbaar deskundig te achten persoon. De verdere (subsidiaire) stelling van eiser dat die onderbouwing zou volgen uit de door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatie slaagt niet, omdat daarmee juist het door de heffingsambtenaar andersluidende standpunt is onderbouwd. Eisers beroepsgrond slaagt bij gebrek aan onderbouwing niet.

Eiser heeft gesteld dat de vergelijkingsobjecten [adres] en [adres] “beduidend hoger zijn verkocht” dan dat de heffingsambtenaar stelt. Wat volgens eiser de juiste verkoopcijfers zouden zijn, is niet gesteld. Anders dan eiser in zijn beroepschrift aangeeft, volgen deze verkoopcijfers niet uit de hiervoor genoemde Excel-sheet aangezien daarin alleen geïndexeerde (en dus niet de volgens eiser daadwerkelijke) verkoopcijfers zijn opgenomen. De heffingsambtenaar heeft er verder terecht op gewezen dat er maar één verkoopcijfer is dat door de bij de verkoop betrokken partijen is overeengekomen, dat dit dus een gegeven is en dat hij van de juiste gegevens is uitgegaan. De beroepsgrond faalt.

Ook bepleit eiser ten aanzien van vergelijkingsobject [adres] een zeer goede onderhoudsstaat en een betere ligging dan de woning. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in zijn betoog dat eiser zichzelf tegenspreekt. Enerzijds bepleit eiser in zijn beroepschrift een zeer goede onderhoudsstaat en een betere ligging dan de woning, maar in zijn Excel-sheet gaat hij – net als de heffingsambtenaar – ten aanzien van beide aspecten uit van een gemiddelde onderhoudsstaat. Dat laatste is juist, zoals ook volgt uit het taxatieverslag van de heffingsambtenaar. Eisers beroepsgrond faalt.

Tot slot stelt eiser dat uit een doorrekening van het volgens hem zeer goede vergelijkingsobject [adres] blijkt dat de vastgestelde waarde te hoog is. De heffingsambtenaar is het met eiser eens dat dit inderdaad een zeer goed vergelijkingsobject is, maar dat zijn verdere betoog onjuist is. De rechtbank volgt de heffingsambtenaar daarin, omdat hij er terecht op wijst dat het door eiser bepleite hogere voorzieningenniveau niet is onderbouwd. Wat wel onderbouwd is met de door de heffingsambtenaar overgelegde taxatie, is een gemiddeld voorzieningenniveau. De beroepsgrond slaag niet.

De heffingsambtenaar heeft met door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten aannemelijk gemaakt dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. De rechtbank is gelet op het voorgaande van oordeel dat de door de heffingsambtenaar voor de woning, per de waardepeildatum 1 januari 2019, vastgestelde waarde van € 218.000 niet te hoog is.

3. Ten aanzien van de door eiser bepleite waarde is de rechtbank van oordeel dat eiser niet door middel van toetsbare en verifieerbare gegevens inzichtelijk heeft gemaakt hoe eiser tot de door hem bepleite waarde is gekomen, zodat de rechtbank tot de conclusie komt dat eiser zijn beoogde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt

4. Het beroep is ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.