Rechtbank Oost-Brabant, 11-11-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:4940, 22/195
Rechtbank Oost-Brabant, 11-11-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:4940, 22/195
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Oost-Brabant
- Datum uitspraak
- 11 november 2022
- Datum publicatie
- 28 november 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBOBR:2022:4940
- Zaaknummer
- 22/195
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering winkelpand o.b.v. de HKW-methode. De huurwaarde is voldoende onderbouwd. Eiseres klaagt pas op de zitting over het hanteren van een referentie die al in de uitspraak op bezwaar werd genoemd. Die beroepsgrond wordt daarom wegens strijd met de goede procesorde buiten beschouwing gelaten. Kapitalisatiefactor is ook voldoende onderbouwd. De klacht van eiseres dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde indexeringsmethode “te ver” gaat is volslagen onduidelijk en slaagt daarom niet. De klachten van eiseres over het niet overleggen van op de zaak betrekking hebbende stukken slagen niet. Beroep ongegrond.
Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/195
[naam] B.V., uit [vestigingsplaats] , eiseres
(gemachtigde: [naam] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Eindhoven (de heffingsambtenaar)
(gemachtigde: mr. L.J. Boone).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ1-waarde van een winkel aan de [adres] in [vestigingsplaats] (hierna: het winkelpand) per waardepeildatum 1 januari 2020.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 5.026.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruikersheffing opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 13 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van het winkelpand gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 4.195.000.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft daarbij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een taxatierapport ingediend. Het rapport is opgesteld op 15 april 2022 door taxateur [naam] . In dit rapport is de waarde van het winkelpand getaxeerd op € 5.314.000 (afgerond). De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
De zaak is door een meervoudige kamer verwezen naar een enkelvoudige kamer.
De rechtbank heeft het beroep op 15 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , de gemachtigde van de heffingsambtenaar en zijn taxateur [naam] .
Feiten
2. Eiseres, een besloten vennootschap, is gebruiker van het winkelpand uit 1930. Het winkelpand is gelegen in het centrum van [vestigingsplaats] en heeft een totale verhuurbare vloeroppervlakte (VVO) van 950 m2, verdeeld over de begane grond (660 m2), eerste verdieping (250 m2) en tweede verdieping (40 m2). Het winkelpand is eigendom van [naam] B.V.