Rechtbank Oost-Brabant, 11-11-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:5002, 22/177
Rechtbank Oost-Brabant, 11-11-2022, ECLI:NL:RBOBR:2022:5002, 22/177
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Oost-Brabant
- Datum uitspraak
- 11 november 2022
- Datum publicatie
- 30 november 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBOBR:2022:5002
- Zaaknummer
- 22/177
Inhoudsindicatie
WOZ. Waardering opslag-/distributiecentrum o.b.v. de HKW-methode. De huurwaarde is vastgesteld o.b.v. eigen huurprijs die – i.t.t. wat eiseres beweert – ziet op slechts een gedeelte van het object en is verder voldoende onderbouwd. Eiseres klaagt ten onrechte over het pas op de zitting overleggen van de huurovereenkomsten, omdat zij daarbij zelf partij is en uit die hoofde reeds kennis had van de inhoud daarvan. Kapitalisatiefactor is ook voldoende onderbouwd; de heffingsambtenaar heeft voldoende rekening gehouden met de “sale-and-lease-back constructie” t.a.v. een van de referenties. Beroep ongegrond.
Uitspraak
RECHTBANK OOST-BRABANT
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
Bestuursrecht
zaaknummer: SHE 22/177
[eiseres] , uit [plaats] , eiseres
(gemachtigde: [gemachtigde] ),
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Land van Cuijk (tot 1 januari 2022 de heffingsambtenaar van de gemeente Cuijk), de heffingsambtenaar
(gemachtigde: N.L. van Domselaar).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van eiseres tegen de hoogte van de WOZ1-waarde van een bedrijfsobject aan het [adres] (hierna: het bedrijfsobject) per waardepeildatum 1 januari 2020.
De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde met de beschikking van 26 februari 2021 vastgesteld op € 3.230.000. De waarde is vastgesteld per waardepeildatum 1 januari 2020 en geldt voor het kalenderjaar 2021. De WOZ-beschikking is opgenomen in het aanslagbiljet van dezelfde datum. In dit aanslagbiljet heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) gebruikersheffing opgelegd.
De heffingsambtenaar heeft met de uitspraak op bezwaar van 9 december 2021 (de bestreden uitspraak) de waarde van het bedrijfsobject gehandhaafd.
Eiseres heeft tegen de bestreden uitspraak beroep ingesteld. Eiseres vindt de vastgestelde waarde te hoog en bepleit een waarde van € 2.584.000.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift. De heffingsambtenaar heeft daarbij ter onderbouwing van de vastgestelde waarde een waardematrix ingediend. De matrix is opgesteld op 23 juni 2022 door taxateur N.L. van Domselaar. In de matrix is de waarde van het bedrijfsobject getaxeerd op € 3.582.873. De heffingsambtenaar vindt het daarom aannemelijk dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
De zaak is door een meervoudige kamer verwezen naar een enkelvoudige kamer.
De rechtbank heeft het beroep op 15 augustus 2022 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: de kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres, [naam] , en de gemachtigde van de heffingsambtenaar.
Feiten
2. Eiseres is eigenaar van het bedrijfsobject. Het bedrijfsobject, met als bouwjaar 1996, betreft een opslag-/distributiecentrum en is gelegen op een bedrijventerrein aan de snelweg A73. Het pand bestaat uit twee bouwlagen met een totale bruto vloeroppervlakte (BVO) van 10.246 m2 en omvat de volgende onderdelen:
Gedeelte 1:
- -
-
bedrijfsruimte/kantoor: 1.101 m2
- -
-
opslag: 360m2
- -
-
kantoor/kantine: 1.200 m2
- -
-
opslag/archief: 90 m2
- -
-
technische ruimte en archief 160 m2.
Gedeelte 2:
- -
-
laadruimte: 637 m2
- -
-
opslag/expeditie, hal 1: 1.700 m2;
- -
-
opslag hal 2: 1.588 m2
- -
-
opslag hal 3: 1.710 m2
- -
-
opslag hal 4 en 5 (bouwjaar 2002): 1.700 m2