Rechtbank Oost-Brabant, 22-12-2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:6003, 22/1767

De heffingsambtenaar heeft de waarde van de bedrijfswoning onderbouwd met een zogenoemde modelmatige waardebepaling, De WOZ-waarde is niet gebaseerd op drie verkopen, maar op statistiek. De rechtbank vat de stellingen van eiseres aldus op dat zij een beroep doet op het Black Box-arrest. De rechtbank is het eens met eiseres dat zij niet kan controleren of de door de heffingsambtenaar in beroep verdedigde waarde klopt. De WOZ-waarde die de heffingsambtenaar in beroep verdedigt, is gebaseerd op de waarde die in OrtaX is gegenereerd in het marktsegment waarin de woning is ingedeeld. Niet inzichtelijk is om wat voor soort objecten het gaat en of de betreffende transacties de WOZ-waarde aannemelijk maken. Dit wordt ook niet controleerbaar en inzichtelijk gemaakt met de overgelegde ratio-controles. Daar komt bij dat de heffingsambtenaar zelf naar voren heeft gebracht dat het gebrek aan vergelijkbare referentieverkopen aanleiding is geweest voor het hanteren van deze alternatieve waarderingsmethode om tot een waardebepaling te komen, omdat hij de waarde niet kan onderbouwen met drie vergelijkbare verkopen, nu zeer sporadisch een bedrijfswoning wordt verkocht. De rechtbank kan deze stelling niet rijmen met de 128 transacties die kennelijk de basis hebben gevormd voor de modelmatige waardebepaling. Van een voor eiseres en de rechtbank inzichtelijke en op praktische wijze controleerbare onderbouwing van de waarde van de woning, is in deze zaak geen sprake. Daarmee is de heffingsambtenaar dus niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat de waarde niet te hoog is. De beroepsgrond van eiseres slaagt. Volgt schatting van de WOZ-waarde door de rechtbank.