Rechtbank Oost-Brabant, 08-09-2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:6231, C-01-393519 - KG ZA 23-250
Rechtbank Oost-Brabant, 08-09-2023, ECLI:NL:RBOBR:2023:6231, C-01-393519 - KG ZA 23-250
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Oost-Brabant
- Datum uitspraak
- 8 september 2023
- Datum publicatie
- 17 maart 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBOBR:2023:6231
- Zaaknummer
- C-01-393519 - KG ZA 23-250
Inhoudsindicatie
Didam: uitgifte gronden in erfpacht/huur aan zittende erfpachter/huurder; enige gegadigde? Eiser is geen serieuze gegadigde en heeft daarom geen belang
Uitspraak
vonnis
Civiel Recht
Zittingsplaats 's-Hertogenbosch
zaaknummer / rolnummer: C/01/393519 / KG ZA 23-250
Vonnis in kort geding van 8 september 2023
in de zaak van
de vereniging
GOLF- EN COUNTRY CLUB DE TONGELREEP,
gevestigd te Eindhoven,
eiseres,
advocaat mr. G.R.A.G. Goorts te Helmond,,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE EINDHOVEN,
gevestigd te Eindhoven,
gedaagde,
advocaten mrs. T.E. Hovius en J. Wieland te Amsterdam.
Partijen zullen hierna De Tongelreep en de gemeente genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding van 6 juni 2023 met producties, genummerd 1 tot en met 18;
- -
-
de brief van mr. Hovius van 18 augustus 2023, houdende een conclusie van antwoord met producties, genummerd 1 tot en met 21;
- -
-
de mondelinge behandeling van 24 augustus 2023;
- -
-
de pleitnota van mr. Goorts;
- -
-
de pleitnota van mrs. Wieland en Hovius.
Ten slotte is vonnis bepaald op uiterlijk 8 september 2023.
2 De feiten
De gemeente is eigenaar van de percelen kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838, 2839, 2847, 2848, 2849 en 2966 (productie 1 bij de dagvaarding). Deze percelen zijn gelegen in het zuidelijke deel van de Genneper Parken. Sinds begin jaren ’70 van de vorige eeuw is op (delen van) deze percelen, gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven een manege gevestigd. Deze manege wordt geëxploiteerd door de besloten vennootschap “Eerste Eindhovense Ponymanege” (hierna: de EEPM).
Ten behoeve van de vestiging van de manege heeft de gemeente met de EEPM in het verleden erfpacht- en huurovereenkomsten gesloten:
Op 9 oktober 1970 heeft de gemeente met de EEPM voor de duur van veertig jaar een erfpachtovereenkomst gesloten (productie 3 bij de conclusie van antwoord) waarbij de gemeente aan de manege in erfpacht heeft uitgegeven delen van de percelen, die destijds kadastraal genummerd waren Gemeente Gestel, sectie A 5990 en 5923 en die thans genummerd zijn sectie E 2839 zoals ingetekend op productie 2 bij de conclusie van antwoord. Artikel 16 van de overeenkomst van erfpacht luidt als volgt:
“ Na afloop van de erfpachtsperiode zal de grond met opstallen bij voorrang voor dezelfde termijn van veertig jaren en onder alsdan nader te bepalen voorwaarden aan de erfpachtster worden aangeboden, mits het voortgezet gebruik van de grond en opstallen overeenkomstig de alsdan daarvoor geldende bestemming verzekerd is en geen stedebouwkundige of andere overwegende bezwaren zich hiertegen verzetten;”
Daarnaast heeft de gemeente huurovereenkomsten gesloten met de EEPM met betrekking tot weidegronden die rondom de manege liggen. Dit betreft de percelen sectie E nrs 2838 (ged.) en 2847 (ged). Voorts heeft EEPM reeds een aantal jaren (delen van) de percelen sectie E nrs. 2848 en 2849 feitelijk (om niet) in gebruik als weidegronden ten behoeve van haar manegepaarden.
De Tongelreep exploiteert aan de Charles Roelslaan 15 te Eindhoven een golfclub met onder meer een 9-holes wedstrijdgolfbaan met A-status. De golfbaan grenst aan voornoemde percelen van de gemeente. De golfbaan ligt ten zuidoosten van deze percelen. Tussen de golfbaan en voornoemde percelen van de gemeente bevindt zich de Genneperweg.
De golfclub wordt geëxploiteerd op 23 kadastrale percelen. Een aantal van deze percelen is eigendom van de gemeente en is ofwel krachtens een recht van erfpacht, ofwel middels een huurovereenkomst in gebruik bij De Tongelreep. Een aantal percelen behoort in eigendom toe aan De Tongelreep zelf. Eén perceel behoort in eigendom toe aan Enexis Netbeheer B.V. (hierna: Enexis), te weten het perceel kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummer 2897. De Tongelreep heeft dit perceel vanaf 1 januari 1987 in gebruik op basis van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd (productie 7 bij de dagvaarding)
Op het van Enexis gehuurde perceel met nummer 2897 zijn twee van de negen holes van de wedstrijdgolfbaan aangelegd.
Enexis is ook eigenaar van het aan perceel 2897 grenzende perceel met nummer 2929. Op dit perceel is een verdeelstation van Enexis gevestigd.
De Tongelreep is sinds enkele jaren met de gemeente in gesprek over uitbreiding van de golfbaan van 9 wedstrijdholes naar 18 wedstrijdholes. Met het oog op de door De Tongelreep geambieerde uitbreiding hebben partijen op 14 december 2021 met elkaar gesproken. In het door De Tongelreep opgemaakte gespreksverslag (productie 11 bij de dagvaarding) staat onder meer vermeld:
“(...)
6. De huidige bestemming is wschl. agrarisch met wellicht de toevoeging “met mede recreatief gebruik”. Nazoeken dus.
7. De golfbaan wordt geen gebied met een hek er omheen (onthekken), er komen mogelijkheden voor wandelpaden (‘meervoudig gebruik’ zoals ook bij de oude 9-holes).
(...)”
Sinds 16 juni 2022 is Enexis met De Tongelreep in gesprek over de beëindiging van de huurovereenkomst met betrekking tot het perceel met nummer 2897 omdat Enexis voornemens is om het verdeelstation uit te breiden en zij het perceel zelf nodig heeft voor deze voorgenomen uitbreiding.
Bij brief van 6 december 2022 heeft De Tongelreep aan de gemeente laten weten dat zij wil uitbreiden van 9 naar 18 holes (productie 12 bij de dagvaarding). Zij heeft het oog specifiek op de gronden rondom de manege van EEPM en wijst er verder op dat inmiddels, in verband met de aangekondigde opzegging van de huur ter zake het van Enexis gehuurde perceel, ook een dringende noodzaak is ontstaan voor een uitbreiding van de golfbaan met de gronden rondom de manege. Als gevolg van de huuropzegging dreigen immers twee holes verloren te gaan en komt de wedstrijdstatus van de golfbaan direct in gevaar.
Bij e-mailbericht van 8 december 2022 (productie 13 bij de dagvaarding) heeft de gemeente hierop laten weten:
“(...)
Klinkt als een mooie ambitie. We komen bij je terug.
(...)”
Bij e-mailbericht van 10 februari 2023 heeft De Tongelreep aangegeven belangstelling te hebben voor de percelen met de nummers 2847, 2848 en 2849 (productie 14 bij de dagvaarding).
Op 17 april 2023 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de gemeente, De Tongelreep en Enexis. In het verslag van dit gesprek (productie 16 bij de dagvaarding) staat onder het kopje “4 -toelichting gemeente Eindhoven” vermeld:
“(...)
- -
-
Het inrichtingsplan is in een co-creatief proces (met onder andere de Klankbordgroep Genneper Parken, provincie en Waterschap De Dommel opgesteld. Het ‘motto’ van het Inrichtingsplan Genneper Parken is het creëren van optimale natuur en (be)leefbaarheid in een uniek cultuurhistorisch landschap dat tegelijkertijd klimaatrobuust gemaakt is voor de toekomst. Uitgangspunt is dat die optimalisatie qua klimaatrobuustheid / natuur / (be)leefbaarheid waar mogelijk versterkt en/of verenigbaar is. Het behoud van de unieke waarden van het gebied staat hierbij voorop.
- -
-
Voor dit gebied is besloten om het agrarische cultuurlandschap versterken. Dit door op basis van historische structuren extra houtsingels aan te planten en het gebied naar draagkracht te gaan belasten. Door deze aanpassingen (o.a. verleggen wandelpaden) ontstaat een meer logische aansluiting op de wandelstructuren in GP-Noord en het zorgt er bovendien voor dat er meer rust voor de natuur gelegen langs de beek ontstaat.
- -
-
Door middel van de landschappelijke versterking in Genneper Parken-Zuid en de aansluiting op de kwaliteiten zoals deze in Genneper Parken-Noord aanwezig zijn, kunnen we de druk op GP-Noord meer spreiden. Met de verwachte groei van onze stad is meer ruimte voor ontspanning voor onze inwoners van groots belang, waarbij de balans met de natuur voorop staat.
- -
-
De Gemeente Eindhoven is daarom al sinds enige tijd in overleg met de Eerste Eindhovense Ponymanege (EEPM) om dit te bewerkstelligen. De inbedding van de voorgenomen transacties maakt deel uit van een onlosmakelijk samenhangend geheel van eerder gemaakte afspraken. Meer specifiek gaat het daarbij om de in de erfpachtovereenkomst uit 1970 opgenomen afspraak dat de gronden na afloop van de afgesproken periode van 40 jaar met voorrang opnieuw zullen worden aangeboden aan de EEPM.
Op 10 mei 2023 heeft de gemeente een voornemen tot erfpacht/ verhuur gepubliceerd in het Gemeenteblad (productie 9 bij de dagvaarding). Dit voornemen luidt als volgt.
De Gemeente Eindhoven (hierna: “de Gemeente’) heeft het voornemen om tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten over te gaan met de huidige erfpachter/huurder (hierna: “de Gegadigde”) van percelen gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven.
Door de Gemeente zal aan de Gegadigde (deels opnieuw) in erfpacht worden uitgegeven:
Het terrein met de Opstallen gelegen aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2847 (deel), 2966 (deel), ter totale grootte van circa 30.566 m2.
Door de Gemeente zal aan de Gegadigde (deels opnieuw) in verhuur worden uitgegeven:
De (gedeeltelijke) percelen, gelegen nabij de Genneperweg 144-l44A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2847 (deel), 2848 (deel), 2849 (deel), ter totale grootte van circa 92.536 m2.
ten behoeve van het ter plekke exploiteren van een manege voor paarden.
De Gemeente is van oordeel dat op grond van de navolgende objectieve, toetsbare en redelijke criteria enkel en alleen de Gegadigde voor de erfpacht en verhuur van de (gedeeltelijke) percelen in aanmerking komt:
- De Gegadigde heeft reeds een huidige (rechtmatige) grondpositie (door middel van een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten) van de manege en weidegronden aan de Genneperweg 144-144A te Eindhoven.
- De Gegadigde heeft de te verhuren gronden nodig voor de weidegang van haar paarden en het is in dat kader noodzakelijk dat de in erfpacht uit te geven gronden en de te verhuren gronden één geheel vormen (integraliteit).
- De Gegadigde is de enige partij die aantoonbaar bereid en in staat is om de manege-activiteiten voort te zetten op deze locatie.
- De inbedding van de voorgenomen transacties maakt deel uit van een onlosmakelijk samenhangend geheel van eerder gemaakte afspraken zoals opgenomen in de thans nog tussen partijen geldende erfpachtovereenkomst uit 1970.
De Gemeente maakt middels deze kennisgeving haar voornemen tot erfpacht/huur tijdig voorafgaand aan de erfpacht/huur deugdelijk gemotiveerd bekend, zodat een ieder daarvan kennis kan nemen.
Gegadigden die het niet met dit gunningsvoornemen eens zijn dienen binnen achtentwintig kalenderdagen na publicatie van dit bericht een kort geding aanhangig te maken jegens de Gemeente.
De voorgenomen erfpachtovereenkomst (productie 4 bij de conclusie van antwoord) houdt - samengevat - in dat de gemeente aan de EEPM voor de duur van twintig jaar (met terugwerkende kracht vanaf 1 januari 2022) in erfpacht zal uitgeven: het terrein met de opstallen plaatselijk bekend als Genneperweg 144-144A te Eindhoven, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 (deel), 2839 (deel), 2846 (deel), 2966 (deel), zoals grijs gearceerd is weergegeven op de aan de erfpachtovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 1 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.
Artikel 10.1 van de overeenkomst luidt:
“Het in Erfpacht uitgegevene zal door de Erfpachter voor geen ander doel worden gebruikt dan ten behoeve van de exploitatie van een manege, twee dienstwoningen en (uitsluitend voorzover ondergeschikt aan en ter ondersteuning en ten dienste van de ter plaatse aanwezige manege) horeca, een en ander overeenkomstig de (alsdan) vigerende publiekrechtelijke regelgeving.”
De voorgenomen huurovereenkomsten houden -samengevat- het volgende in:
- -
-
In de ene huurovereenkomst (overgelegd als productie 5 bij dagvaarding) wordt afgesproken dat de gemeente gedeelten van een aantal onbebouwde percelen weidegrond aan de EEPM zal gaan verhuren, te weten gedeelten van de percelen, kadastraal bekend gemeente Gestel, sectie E, nummers 2838 en 2839, zoals met donkergrijze arcering aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 2 bij de conclusie van antwoord is overgelegd. Deze percelen zullen voor onbepaalde tijd worden verhuurd.
- -
-
In de andere (als productie 6 bij dagvaarding overgelegde) huurovereenkomst wordt afgesproken dat de gemeente voor de duur van twintig jaar, gedeelten van de percelen, kadastraal bekend gemeente sectie E, nummers 2838, 2839, 2847, 2848 en 2949 aan de EEPM verhuurt, zoals met lichtgrijze arcering aangegeven op de aan de huurovereenkomst gehechte transactietekening die als productie 2 bij de conclusie van antwoord is overgelegd.
In beide huurovereenkomsten zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“1.2 Het Gehuurde zal door of vanwege de Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als weidegrond ten behoeve van paarden.
Het is de Huurder niet toegestaan een andere bestemming aan het Gehuurde te geven dan omschreven in artikel 1.2”
3 Het geschil
De Tongelreep vordert samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
I. de gemeente te verbieden om uitvoering te geven aan het gepubliceerde voornemen tot het sluiten van een nieuwe erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten voor de percelen van de gemeente met de EEPM, zonder het doorlopen van een openbare selectieprocedure met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021, op straffe van verbeurte van een dwangsom;
II. de gemeente te veroordelen om met betrekking tot de percelen van de gemeente een openbare selectieprocedure te starten met objectieve, toetsbare en redelijke criteria als bedoeld in het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021;
III. de gemeente te veroordelen in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente over de nakosten.
De Tongelreep legt hieraan - kort weergegeven - het volgende ten grondslag.
De beëindiging van de huurovereenkomst met Enexis zorgt er feitelijk voor dat De Tongelreep twee holes van de 9-holeswedstrijdbaan zal kwijtraken, hetgeen er weer toe leidt dat De Tongelreep de A-status van haar golfbaan zal verliezen. Hierdoor zal de exploitatie van de golfclub niet langer mogelijk zijn. De Tongelreep wenst de twee holes te verplaatsen naar de percelen die de gemeente voornemens is middels overeenkomsten van erfpacht en verhuur uit te geven aan de EEPM. De Tongelreep kan zich dan ook niet verenigen met het voornemen van de gemeente om met betrekking tot de uit te geven gronden een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten aan te gaan met de EEPM. Met de publicatie van het voornemen tot het sluiten van een erfpachtovereenkomst en huurovereenkomsten met de EEPM, handelt de gemeente in strijd met artikel 3:14 BW, het gelijkheidsbeginsel, het zorgvuldigheidsbeginsel en de in dat kader in het Didam-arrest geformuleerde criteria. Ook De Tongelreep is namelijk een serieuze gegadigde. De gemeente had daarom een openbare selectieprocedure moeten uitschrijven, volgens de in het Didamarrest opgenomen criteria.
De gemeente voert verweer.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.