Rechtbank Overijssel, 09-03-2016, ECLI:NL:RBOVE:2016:1076, C/08/173962 / HA ZA 15-363

De rechtbank gaat uit van de volgende onbetwiste en daarom vaststaande feiten. AK Bouw is actief op het gebied van projectontwikkeling. Begin augustus 2014 overwoog zij de aankoop van de onroerende zaak aan de Kerkstraat 92 in Hengelo, teneinde dit gebouw te renoveren en te verbouwen tot een appartementencomplex. Eigenares was de Gemeente. Het te koop aangeboden object was aanvankelijk een klooster, en werd later gebruikt voor kinderopvang.2.2. Op 10 oktober 2014 heeft AK Bouw haar belangstelling voor dit pand bekend gemaakt aan de verkopende makelaar. Op 13 november 2014 ontving AK Bouw een bouwtechnisch rapport en een asbestinventarisatie. Op 23 oktober 2014 heeft AK Bouw aan de Gemeente laten weten dat zij bereid was om het gebouw te kopen voor € 300.000,-, mits de grond aan de achterzijde zou worden uitgebreid.

De Gemeente heeft vervolgens schriftelijk in een ‘koopvoorstel’ d.d. 24 november 2014 voorgesteld om de grond uit te breiden met 360 m2 en de koopprijs te stellen op € 336.000,-. Bij dit koopvoorstel is als bijlage gevoegd (een kopie van) de akte van levering van het gebouw aan de Gemeente in 2005.

Deze leveringsakte houdt, voor zover hier van belang, het volgende in:“bodemgesteldheid/ondergrondse tanks/asbestArtikel 6In opdracht van verkoper is op en in het verkochte een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Ingenieursbureau Lankelma, gevestigd te Almelo, door wie een rapport is uitgebracht op acht april tweeduizend vier; koper is bekend met de verontreiniging zoals omschreven in voornoemd rapport. Op grond van de onderzoeksresultaten kan worden gesteld dat het hier een niet-geschikte woningbouwlocatie betreft; (...) Koper verklaarde hiermede bekend te zijn en verkoper te vrijwaren voor alle aansprakelijkheid die uit de aanwezigheid van enig asbest of enige andere verontreiniging in het verkochte kan voortvloeien. (...).”

Op 1 december 2014 heeft AK Bouw aan de Gemeente aangeboden om het gebouw te kopen voor € 325.000,- onder voorwaarde, dat de Gemeente de kosten van sanering van de bodem voor haar rekening zou nemen.

Op 2 december 2014 heeft de Gemeente aangeboden het gebouw te verkopen voor € 330.000,-, met bepaling dat AK Bouw de saneringskosten zal dragen. De desbetreffende e-mail van de makelaar van die datum luidt onder meer als volgt: ‘Naar aanleiding van het telefonische gesprek met [eiser 3] (de rechtbank neemt aan dat gedaagde sub 3 wordt bedoeld), ontvangen jullie bijgaand de koopbevestiging van de Kerkstraat 92 te Hengelo. (...) Gefeliciteerd met jullie aankoop.’

Op 16 december 2014 zond de makelaar aan AK Bouw het rapport van het in de leveringsakte genoemde ‘verkennend bodemonderzoek’ van ingenieursbureau Lankelma. De conclusie van dat rapport luidt als volgt:“Gezien de mate en omvang van de verontreiniging met koper in de bovengrond is sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Op basis van de historie in de wijk ‘Tuindorp’ kan worden gesteld dat koperverontreiniging in de bovengrond voor 1987 is ontstaan, waardoor sprake is van een historisch geval van bodemverontreiniging. Uit de risicobeoordeling (...) blijkt dat bij het huidig en toekomstig gebruik van ‘wonen met tuin en moestuin’, geen sprake is van onaanvaardbare risico’s voor de mens, ecologie en verspreiding.Er is sprake van één geval van ernstige bodemverontreiniging, maar de locatie hoeft niet met spoed gesaneerd te worden.”

Op 17 december 2014 informeerde AK Bouw per email bij de makelaar naar de door de Gemeente verwachte saneringskosten. AK Bouw vroeg daarbij onder meer: “Hebben we het wat hun betreft over 5k, 50k of 100k?”

Om duidelijkheid te verkrijgen over de hoogte van de saneringskosten heeft AK Bouw Reef Infra ingeschakeld. Op 5 januari 2015 berichtte AK Bouw aan de makelaar dat in het rapport van Reef Infra de saneringskosten tussen de € 70.000,- en € 90.000,- zullen bedragen.

Hierop heeft de Gemeente aan Tebodin gevraagd om onderzoek naar de saneringskosten in te stellen. Op 20 januari 2015 heeft de makelaar het rapport van Tebodin aan AK Bouw gezonden. Het rapport vermeldt onder meer:“Voor de kostenraming is uitgegaan van twee scenario’s:1. Functiegerichte variant. De sterk verontreinigde grond wordt gesaneerd op het huidige voorterrein en achtertuin, waar nieuwbouw is gepland (appartementen en bergingen) en waar de toekomstige tuinen zijn gepland. (...)2. Functiegerichte plus variant: De sterk verontreinigde bovengrond wordt gesaneerd op het gehele terrein gelegen buiten de huidige bebouwing. (...)De geraamde kosten voor de functiegerichte bodemsanering (variant 1) van de verontreinigde grond bedragen € 57.200,- exclusief btw (...)De geraamde kosten voor de functiegerichte plus sanering (variant 2) van de verontreinigde grond bedragen € 83.600,- exclusief btw (...).”

Op 27 januari 2015 schreef AK Bouw aan de Gemeente dat de Gemeente en/of de makelaar de bodemvervuiling (bewust) achter had gehouden en dat de makelaar zou hebben meegedeeld dat de saneringskosten slechts € 5.000,- zouden bedragen. AK Bouw voegt daar aan toe: “Omdat mijn compagnons en ik nog steeds de intentie hebben een koopovereenkomst met de gemeente aan te gaan, er vanuit gaande dat partijen overeenstemming kunnen bereiken over de voorwaarden, zijn wij van mening dat een gesprek op korte termijn zinvol is.”

Op 28 januari 2015 vond een gesprek plaats tussen AK Bouw, de makelaar en medewerkers van de Gemeente. De makelaar deed vervolgens namens de Gemeente een ‘eindvoorstel’ van een koopprijs van € 310.000,-, waarbij AK Bouw de saneringskosten diende te dragen.

Op 11 februari 2015 vond opnieuw een gesprek tussen partijen plaats. De Gemeente heeft toen aan AK Bouw in overweging gegeven om contact op te nemen met de heer [X] , de bodemdeskundige van de Gemeente, om te bezien of de kosten van de bodemsanering konden worden gereduceerd. AK Bouw heeft vervolgens aan [X] schriftelijke vragen voorgelegd.

[X] heeft die vragen (voor zover hier van belang) beantwoord als volgt:“Op de door uw verstrekte plankaart staat o.a. ‘tuingrond’ vermeld. Wij schatten in dat dit het meest kritische functie is wat op de plankaart staat vermeld en deze functie gelijk staat met de functie ‘Wonen met tuin’. De functie ‘Wonen met tuin’ is binnen het plangebied mogelijk ondanks de aangetoonde bodemverontreiniging.Het is niet toegestaan om zonder voorzorgsmaatregelen verontreinigde grond te verzetten, ook niet op uw eigen terrein. Hiervoor gelden regels (...). Om de gewenste locatieontwikkeling uit te voeren, is een bodemsanering nodig als u in de verontreinigde grond gaat werken. Binnen de uitvoering van een bodemsanering bestaat wel de mogelijkheid om verontreinigde grond binnen het geval van verontreiniging te verplaatsen (herschikken). Dit herschikken is aan strikte voorwaarden verbonden. (...) Voor verdere inhoudelijke toelichting verwijs ik u naar een bodemadviseur.”

Op 11 maart 2015 stelde AK Bouw aan de Gemeente voor om de bij de herontwikkeling vrijkomende verontreinigde grond af te graven en die te herverdelen over het perceel, voordat verkoop zou plaatsvinden. De Gemeente heeft op 13 maart 2015 aan AK Bouw laten weten met dit voorstel niet in te stemmen.

Op 22 maart 2015 liet AK Bouw aan de Gemeente weten graag met de door AK Bouw ingeschakelde expert [Y] en met [X] gezamenlijk wilde zoeken naar een oplossing voor de verontreinigde grond.

Op 24 maart 2015 reageerde de Gemeente onder meer als volgt:“Het voorstel van de heer [Y] met betrekking tot de bodem is beoordeeld door de heer [X] , adviseur bodemonderzoek en bodemsanering. De heer [X] komt tot de conclusie dat het voorstel voor de gemeente niet acceptabel is. Een oplossing voor dit vraagstuk moet u op een andere wijze vinden. Het lijkt ons echter niet redelijk dat wij op de aktepassering moeten wachten totdat u een oplossing hebt gevonden voor uw probleem de bodem. Wij verzoeken u daarom dringend om uitvoering te geven aan de koopovereenkomst en op korte termijn mee te werken aan de eigendomsoverdracht. Mocht u hiervoor geen mogelijkheden meer zien, binnen uw budget, dan geven wij u de gelegenheid de koopovereenkomst te ontbinden.”

Op 27 maart 2015 schreef de advocaat van AK Bouw dat de Gemeente een mededelingsplicht had geschonden en onjuiste informatie had verschaft. De advocaat deed namens AK Bouw aan de Gemeente de volgende voorstellen:“Primair, de gemeente draagt de kosten van de sanering en draagt er zorg voor dat de grond dusdanig gesaneerd is dat aan de plannen van cliënten uitvoering gegeven kan worden en de benodigde vergunningen daartoe worden verstrekt. Partijen zijn bereid in dat geval het bedrag van € 330.000,- k.k. te bieden voor het perceel.Subsidiair, partijen dragen de kosten van sanering. In dat geval wordt de koopprijs verlaagd tot € 260.000,- k.k. De gemeente zegt toe constructief mee te werken aan het verstrekken van de benodigde vergunningen.”2.19. De advocaat van AK Bouw stelde de Gemeente daarbij aansprakelijk voor schade van AK Bouw, als de Gemeente niet bereid zou zijn om aan één van die alternatieven mee te werken.

De Gemeente heeft op 14 april 2015 op deze brief gereageerd onder meer als volgt:“De gemeente verkoopt het pand in de huidige staat. De gemeente is niet bereid om eventuele saneringsmaatregelen te betalen. (...) Zoals hiervoor al eerder is aangegeven, heeft de gemeente uw cliënten in het kader van de onderhandelingen correct geïnformeerd over de milieukundige situatie van de bodem. (...) Gelet op uw hiervoor ingenomen standpunten komen wij niet tot overeenstemming. (...)”

De advocaat van AK Bouw zond op 20 april 2015 aan de Gemeente een e-mail met onder meer de volgende inhoud:“Cliënten zijn van mening dat het de gemeente niet vrij staat de onderhandelingen in deze fase te beëindigen, althans niet zonder dat de geleden en nog te lijden schade van cliënten wordt vergoed.”