Rechtbank Overijssel, 04-04-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:1500, 16/651
Rechtbank Overijssel, 04-04-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:1500, 16/651
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 4 april 2017
- Datum publicatie
- 5 april 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2017:1500
- Zaaknummer
- 16/651
Inhoudsindicatie
Waardering op grond van Wet WOZ van kinderdagverblijf.
Uitspraak
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 16/651
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in het geschil tussen
[naam] ,
gevestigd te Vianen, eiseres,gemachtigde: G. Gieben,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder.
16/651
1 Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in [plaats] vastgesteld bij beschikking van
30 juni 2015. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 440.000,- per waardepeildatum
1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder aan eiseres voor deze onroerende zaak voor het belastingjaar 2015 een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) ‘gebruiker niet-woning’ opgelegd van € 1.082,40.
Bij uitspraak op bezwaar van 12 januari 2016 heeft verweerder het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 2 februari 2017. Namens eiseres is verschenen B.M.T. Claassen, kantoorgenoot van de gemachtigde van eiseres.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.A.T.M. Niehuis.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 De feiten
Eiseres is gebruiker van de onroerende zaak [adres] in [plaats] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een kinderdagverblijf, bouwjaren 1993 en 1997, bestaande uit twee gebouwen met oppervlaktes van 336 m2 en 36 m2 en een kavel met een oppervlakte van 808 m2. Bij de onroerende zaak hoort verder ‘infrastructuur’, bestaande uit onder meer betontegels, zachte tegels en hekwerken.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3 Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
Eiseres is van mening dat verweerder deze waarde te hoog heeft vastgesteld en dat deze dient te worden verlaagd naar € 399.000,-. Ter onderbouwing hiervan heeft zij aangevoerd dat verweerder geen rekening heeft gehouden met de huidige markt. Volgens eiseres is de marktsituatie voor de kinderopvangsector al enkele jaren slecht, waardoor er diverse faillissementen, reorganisaties, sluitingen en samenvoegingen van kinderverblijven zijn. Desondanks is er nog steeds sprake van een forse overcapaciteit in de sector en van een lage bezettingsgraad per individuele locatie. Eiseres stelt dat de daadwerkelijke bezettingsgraad van haar onroerende zaak lager is dan verweerder heeft aangenomen. Als gevolg hiervan heeft verweerder volgens eiseres bij de waardebepaling van haar onroerende zaak een te lage correctiefactor wegens functionele veroudering gehanteerd, waardoor een te hoge eindwaarde is vastgesteld. Daarnaast heeft eiseres ter onderbouwing van de door haar voorgestane waarde verwezen naar het door haar in bezwaar overgelegde taxatierapport van taxateur R. van Els (hierna te noemen: Van Els) van 9 september 2015.
Verweerder heeft zich in verweer op het standpunt gesteld dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.