Rechtbank Overijssel, 24-05-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:2172, ak_16_55
Rechtbank Overijssel, 24-05-2017, ECLI:NL:RBOVE:2017:2172, ak_16_55
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 24 mei 2017
- Datum publicatie
- 31 mei 2017
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2017:2172
- Zaaknummer
- ak_16_55
Inhoudsindicatie
Bepaling WOZ-waarde recreatiewoningen; vraag of verweerder op de verkoopprijzen van de referentieobjecten een correctie had moeten aanbrengen vanwege de verkoop van deze objecten met inbegrip van een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren; rechtbank acht het aannemelijk dat de aankooprijzen voor de objecten zijn beïnvloed door deze rendementsgarantie; verweerder had dit verder moeten onderzoeken; beroep gegrond.
Uitspraak
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 16/55
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in het geschil tussen
[eiseres] ,
wonende te Bunnik, eiseres,gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van het gemeenschappelijk belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder.
16/55
1 Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] in Biddinghuizen vastgesteld bij beschikking van 30 juni 2015. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 519.000,- per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2015 een aanslag onroerendezaakbelastingen (OZB) opgelegd van € 870,36.
Bij uitspraak op bezwaar van 26 november 2015 heeft verweerder het hiertegen door eiseres gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraak op bezwaar heeft eiseres beroep ingesteld.
Verweerder heeft verweer gevoerd.
Het beroep is, samen met de beroepen met de procedurenummers AWB 16/32, AWB 16/33,
AWB 16/56, AWB 16/57, AWB 16/58, AWB 16/59, AWB 16/69, AWB 16/70, AWB 16/72 en AWB 16/1114, op 16 juni 2016 ter zitting behandeld door de enkelvoudige belastingkamer van de rechtbank. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door
P.W.J. Reichwein. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door P.A.T.M. Niehuis.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
Op 20 juli 2016 heeft de rechtbank besloten om de onderzoeken in de hiervoor genoemde beroepen, met uitzondering van dat met procedurenummer AWB 16/56, en in het
beroep van eiseres te heropenen en deze zaken te verwijzen naar de meervoudige belastingkamer van de rechtbank.
De meervoudige belastingkamer van de rechtbank heeft het beroep van eiseres, samen met de hiervoor genoemde beroepen (met uitzondering van dat met procedurenummer
AWB 16/56) op 15 maart 2017 ter zitting behandeld. Namens eiseres is verschenen haar gemachtigde, bijgestaan door P.W.J. Reichwein. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door G. Knol, bijgestaan door P.A.T.M. Niehuis.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres] in Biddinghuizen (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van 767 m3 en een kavel met een oppervlakte van 985 m2. Bij de onroerende zaak horen verder vijf dakkapellen.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3 Het geschil
In geschil is de WOZ-waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014.
Eiseres is van mening dat verweerder de WOZ-waarde van haar onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. Ter onderbouwing hiervan heeft zij allereerst gemotiveerd gesteld dat het in de uitspraak op bezwaar gehanteerde referentieobject [adres] niet als zodanig kan worden gebruikt. Daarnaast is eiseres van mening dat verweerder in de uitspraak op bezwaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentieobjecten door de verkoper (Landal) zijn verkocht met een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren. Volgens eiseres heeft verweerder deze omstandigheid ten onrechte niet uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten geëlimineerd. Tevens is haar gebleken dat verweerder in de uitspraak op bezwaar bij de meeste referentieobjecten is uitgegaan van de verkoopprijs, inclusief de inventaris van het desbetreffende object, en dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de referentieobjecten vrij op naam zijn verkocht. Voorts heeft zij gesteld dat de WOZ-waarde van haar onroerende zaak had moeten worden vastgesteld op basis van vergelijking met de verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief BTW.
Ter onderbouwing van haar beroep heeft eiseres een taxatierapport overgelegd, waarin voor haar onroerende zaak op basis van één of meerdere van de hiervoor genoemde uitgangspunten vier waarden zijn bepaald. Primair heeft zij gesteld dat de WOZ-waarde van haar onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 dient te worden vastgesteld op
€ 273.000,-. Daarbij is zij uitgegaan van de verkoopprijzen van de referentieobjecten, exclusief BTW en de prijs van het inventarispakket, gecorrigeerd voor de verkoop vrij op naam en de rendementsgarantie.
Verweerder heeft zich in verweer op het standpunt gesteld dat de WOZ-waarde van de onroerende zaak in de bestreden uitspraak op bezwaar inderdaad te hoog is vastgesteld en dat deze dient te worden verlaagd naar € 506.000,-. Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.