Rechtbank Overijssel, 24-07-2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2653, ak_16_68, ak_17_120
Rechtbank Overijssel, 24-07-2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:2653, ak_16_68, ak_17_120
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 24 juli 2018
- Datum publicatie
- 4 september 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2018:2653
- Zaaknummer
- ak_16_68, ak_17_120
Inhoudsindicatie
Geen correctie op de verkoopprijs van referentieobjecten vanwege verkoop ervan met inbegrip van een rendementsgarantie van 6 % van de koopsom per jaar, gedurende 5 jaren. Uit de stukken is niet af te leiden dat aan de kopers van recreatiewoningen in Waterparc Veluwemeer een rendementsgarantie is afgegeven.”
Uitspraak
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummers: Awb 16/68 en Awb 17/120
uitspraak van de meervoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiser]
wonende te [woonplaats] , eiser,gemachtigde: A. Oosters,
en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder.
1 Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] vastgesteld bij beschikkingen van 28 februari 2015 en 30 april 2016. Daarbij is de waarde per waardepeildatum 1 januari 2014 voor het belastingjaar 2015 vastgesteld op € 367.000,- en per waardepeildatum 1 januari 2015 voor het belastingjaar 2016 op € 372.000,-.
Tegelijk met deze beschikkingen heeft verweerder eiser voor deze belastingjaren een aanslag onroerendezaakbelasting (OZB) opgelegd van respectievelijk € 615,46 en € 619,75.
Bij uitspraken op bezwaar van 30 november 2015 en 16 december 2016 heeft verweerder het tegen de beschikkingen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen deze uitspraken op bezwaar is beroep ingesteld. De procedure met zaaknummer
Awb 16/68 heeft betrekking op het belastingjaar 2015, de procedure met zaaknummer
Awb 17/120 heeft betrekking op het belastingjaar 2016.
Verweerder heeft verweerschriften ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 april 2018. De beroepen zijn samen met de beroepen met procedurenummers Awb 17/205, Awb 17/2537, Awb 17/203, Awb 17/2531, Awb 17/203, Awb 17/2531, Awb 17/204 en Awb 17/2534 behandeld.
Eiser is verschenen bij zijn gemachtigde.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door J.V. Andries, vergezeld door
ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
Naar aanleiding van het verhandelde ter zitting is verweerder nog in de gelegenheid gesteld om de gehanteerde grondstaffels over te leggen, en is de gemachtigde van eiser in de gelegenheid gesteld om de rendementsgarantieovereenkomsten van eisers en de gehanteerde referentie-objecten over te leggen.
Daarna hebben partijen toestemming verleend om zonder nadere zitting uitspraak te doen.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 De feiten
Eiser is eigenaar van de onroerende zaak [adres] te [plaats 1] (hierna: de onroerende zaak). Deze onroerende zaak betreft een vrijstaande recreatiewoning, bouwjaar 2010, met een inhoud van 509 m3 en een kaveloppervlakte van 623 m2. Bij de onroerende zaak hoort een veranda met een oppervlakte van 19 m2. Deze recreatiewoning is gelegen op het Waterparc Veluwemeer in Biddinghuizen, dat wordt beheerd door Landal Greenparks.
Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3 Het geschil
In geschil is de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2014 en per 1 januari 2015. Eiser is van mening dat deze waarden te hoog zijn vastgesteld.
Eiser heeft met betrekking tot beide belastingjaren aangevoerd dat verweerder in de uitspraken op bezwaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de referentie-objecten door de verkoper zijn verkocht met een rendementsgarantie van 6% van de koopsom per jaar, voor de duur van vijf jaren. Volgens eiser heeft verweerder deze omstandigheid ten onrechte niet uit de verkoopprijzen van de referentieobjecten geëlimineerd. Tevens is eiser gebleken dat verweerder in de uitspraken op bezwaar bij de meeste referentieobjecten is uitgegaan van de verkoopprijs inclusief de inventaris van het desbetreffende object, en dat verweerder er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat de referentieobjecten vrij op naam zijn verkocht. Voorts heeft eiser gesteld dat de WOZ-waarde van zijn onroerende zaak hadden moeten worden vastgesteld op basis van vergelijking met de verkoopprijzen van de referentieobjecten exclusief BTW.
Ter onderbouwing van zijn beroepen heeft eiser taxatierapporten overgelegd, waarin met betrekking tot het belastingjaar 2015 een waarde wordt voorgestaan van € 228.000,- en met betrekking tot het belastingjaar 2016 een waarde van € 268.000,-.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de waarden niet te hoog zijn. Ter onderbouwing heeft verweerder bij de verweerschriften taxatierapporten overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.