Rechtbank Overijssel, 22-11-2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4463, AK_18_80
Rechtbank Overijssel, 22-11-2018, ECLI:NL:RBOVE:2018:4463, AK_18_80
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 22 november 2018
- Datum publicatie
- 31 december 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2018:4463
- Zaaknummer
- AK_18_80
Inhoudsindicatie
Woz-waarde kantoorpand met 80 parkeerplaatsen; huurwaardes door verweerder niet onderbouwd met huurcontracten; ook eiseres heeft naar voren gebrachte verkooptransacties niet voorzien van de bij die panden behorende huurwaardegegevens; rechtbank stelt zelf bruto kapitalisatiefactor vast op 7,3 via zogenoemde bottum-up methode; rechtbank stelt waarde vast op € 2.737,000,00.
Uitspraak
Bestuursrecht
Zittingsplaats Zwolle
Registratienummer: Awb 18/80
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[eiseres] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] eiseres, gemachtigde: mr. S.X. de Lange .
en
de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (GBLT), verweerder,
gemachtigde: J.V. Andries.
1 Ontstaan en loop van het geding
Ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle vastgesteld bij beschikking van 28 februari 2017. Daarbij is de waarde vastgesteld op € 5.330.000,- per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het belastingjaar 2017. Tegelijk met deze beschikking heeft verweerder eiseres voor het belastingjaar 2017 een aanslag onroerendezaakbelasting eigenaar niet-woning (OZBE) opgelegd van € 18.127,33.
Bij uitspraak op bezwaar van 24 november 2017 heeft verweerder het tegen de beschikking gemaakte bezwaar gegrond verklaard en de waarde van de onroerende zaak verminderd tot
€ 3.751.000,-. De aanslag OZBE is verminderd met een bedrag van € 5.370,18.
Tegen deze uitspraak op bezwaar is beroep ingesteld. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 september 2018. Eiseres is verschenen bij mr. A. Dinee, kantoorgenoot van de gemachtigde, vergezeld door J. Bakker, taxateur.
Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigde, vergezeld door
ing. P.J.G. Jansen, taxateur.
De rechtbank heeft vervolgens het onderzoek gesloten.
2 De feiten
Eiseres is eigenaar van de onroerende zaak [adres 1] te Zwolle (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak betreft een kantoorpand, bouwjaar 2000, met een bruto vloeroppervlakte van 4.443 m2. Bij de onroerende zaak behoren tevens tachtig parkeerplaatsen.Van deze onroerende zaak is geen op of rond de peildatum gerealiseerde verkoopprijs bekend.
3 Het geschil
Verweerder heeft in zijn verweerschrift aangegeven dat in beroep voor de onroerende zaak een waarde wordt voorgestaan van € 2.986.000,-.
Hiermee heeft verweerder zijn in de uitspraak op bezwaar neergelegde standpunt verlaten, op grond waarvan het beroep gegrond dient te worden verklaard, onder vernietiging van de uitspaak op bezwaar. In verband hiermee wordt verweerder veroordeelt de door eiseres gemaakte proceskosten en het betaalde griffierecht te vergoeden.
De rechtbank ziet zich thans gesteld voor de vraag of de nader door verweerder in beroep verdedigde waarde van € 2.986.000,- niet te hoog is.
Eiseres verdedigt in beroep immers een lagere waarde, te weten € 1.703.000,-
Daarnaast heeft eiseres haar beroep doen steunen op een aantal (formele) bezwaren tegen de procedurele gang van zaken en de wijze waarop verweerder daarin heeft geopereerd.
Eiseres heeft zich allereerst op het standpunt gesteld dat verweerder de algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden nu geen afschrift is toegezonden van het van de hoorzitting gemaakte verslag. Tevens is eiseres van mening dat de uitspraak op bezwaar niet op een deugdelijke motivering berust, nu onduidelijk is gebleven op welke gronden verweerder aan de door eiseres aangedragen referenties voorbij is gegaan. Daarnaast heeft verweerder niet alle stukken aan de rechtbank gezonden; in het bijzonder ontbreekt het (wettelijk verplichte) verslag van de hoorzitting.
Eiseres stelt zich verder inhoudelijk op het standpunt dat verweerder de kapitalisatiefactor te hoog heeft vastgesteld, nu de door verweerder gehanteerde referentieobjecten deze kapitalisatiefactor niet onderbouwen. De kapitalisatiefactor dient naar de mening van eiseres te worden vastgesteld op 4,5. Ter onderbouwing hiervan heeft eiseres gewezen op het door haar overgelegde taxatierapport. Op grond van deze kapitalisatiefactor en de door eiseres gehanteerde huurwaarde, staat zij een waarde voor van € 1.703.000,-.
Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat de nader in beroep verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing heeft verweerder bij het verweerschrift een taxatierapport overgelegd.
Voor een meer uitvoerige weergave van de standpunten van partijen verwijst de rechtbank naar de gedingstukken.