Rechtbank Overijssel, 20-11-2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:4333, C/08/224081 / HA ZA 18-461
Rechtbank Overijssel, 20-11-2019, ECLI:NL:RBOVE:2019:4333, C/08/224081 / HA ZA 18-461
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 20 november 2019
- Datum publicatie
- 21 november 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2019:4333
- Zaaknummer
- C/08/224081 / HA ZA 18-461
Inhoudsindicatie
Sale & lease back. Geen strijd met de goede zeden, het fiduciaverbod dan wel misbruik van omstandigheden.
Uitspraak
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Zwolle
zaaknummer : C/08/224081 / HA ZA 18-461
Vonnis van 20 november 2019
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats] ,
eisende partij,
advocaat: mr. J.R. Gal te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
WESTERHOEVE BEHEER GROEP B.V.,
statutair gevestigd te Arnhem en kantoorhoudende te De Bult,
gedaagde partij,
advocaat: mr. J.J. Molenaar te Arnhem.
Partijen zullen hierna worden aangeduid als [eiser] en Westerhoeve.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
het tussenvonnis d.d. 10 juli 2019 waarbij een comparitie van partijen is gelast;
- -
-
een akte d.d. 8 oktober 2019 houdende verjaringsverweer;
- -
-
een brief d.d. 10 oktober 2019 houdende een reactie van eiser;
- -
-
het proces-verbaal van de comparitie d.d. 11 oktober 2019, waarbij van de zijde van Westerhoeve spreekaantekeningen zijn overgelegd. Van de zijde van [eiser] zijn ter zitting overgelegd een vaststellingsovereenkomst 6 juni 2019 tussen [eiser] enerzijds en Vol op Stoom Vastgoed B.V. en Smith Housing & Business B.V. anderzijds. Tevens is overgelegd een akte houdende wijziging van eis.
- -
-
een aan het proces-verbaal gehechte brief van Westerhoeve d.d. 22 oktober 2019 betreffende de weergave van haar verklaringen in het proces-verbaal.
Ten slotte is vonnis bepaald op heden.
2 De feiten
Westerhoeve is een holding met diverse werkmaatschappijen die zich bezig houden met het voor eigen rekening of rekening van derden op lange en/of korte termijn verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen.
[eiser] is gepensioneerd koeltechnicus en ondernemer.
De overeenkomst van 10 mei 2010 ( [adres 1] [plaats 1] )
[eiser] kocht in 2000 een pand in [plaats 1] aan de [adres 1] / [adres 2] . Meer precies verwierf hij het erfpachtrecht van de ondergrond en de eigendom van de zich daarop bevindende opstallen, maar hierna zal het aangekochte kortheidshalve ook worden aangeduid als: het pand of [adres 1] .
Hij exploiteerde een deel van het pand als hammam. Een ander deel werd verhuurd als woonruimte.
In 2005 liepen de resultaten van deze exploitatie achteruit en raakte [eiser] in financiële problemen, bestaande uit onder meer het niet meer kunnen voldoen van de rekeningen van zijn accountant van Accountantskantoor AREP. Ten gunste van dit accountantskantoor had [eiser] in 2007 een hypotheekrecht gevestigd op het erfpachtrecht van de ondergrond van het pand ter verzekering van betaling van voornoemde rekeningen.
Om een door zijn accountantskantoor aangezegde parate executie af te wenden is [eiser] op 10 mei 2010 een koop- en huurovereenkomst aangegaan met Westerhoeve (zie productie D en G bij CvA). De huurovereenkomst maakte op grond van artikel 18 van de koopovereenkomst integraal deel uit van koopovereenkomst. Tezamen zijn de overeenkomsten door partijen aangeduid als de sale and lease back-overeenkomst c.q. constructie. De rechtbank spreekt in dit vonnis ook wel eenvoudigweg van: de overeenkomst.
Op dezelfde datum van 10 mei 2010 heeft Westerhoeve [eiser] tevens een schriftelijk stuk – ‘Algemene Informatie’ (productie C bij CvA) – overhandigd, waarin onder meer en voor zover relevant het volgende stond aangegeven:
“U dient de reikwijdte van deze potentiële transactie en haar eventuele gevolgen goed te begrijpen, bij vragen kunt u de notaris raadplegen – het is (meestal) verstandig om dit voor ondertekening van een koopovereenkomst te doen! Met de ondertekening van een koopovereenkomst al dan niet in combinatie met een huurovereenkomst aanvaardt u dienaangaande alle bepalingen – en mogelijke gevolgen als u in gebreke komt met de naleving van de bepalingen uit deze overeenkomst(en).
Afweging tot het aangaan van een Sale & Leaseback overeenkomst:
Met een dergelijke overeenkomst kunt u financiële middelen vrij maken. Het vrij maken van liquiditeiten kan na een goede afweging een goede beslissing zijn. U realiseert zich ook, dat aan een dergelijke overeenkomst en overdracht de noodzakelijke kosten verbonden zijn. Een voordeel is dat het verkochte onroerend goed door u blijvend geëxploiteerd wordt, en dat u het recht heeft om tot een in de akte genoemde datum over te gaan tot terugverwerving van het onroerend goed tegen de gelijke prijs als u het heeft verkocht! (uiteraard exclusief de verbonden kosten).
(...)
Huur:
(...)
Verder van belang zijn de gevolgen als u niet voldoet aan uw betaalverplichtingen, hiermee wordt u boeteplichtig, deze boeten kunnen flink oplopen, graag dat u ook hier goede nota van neemt.
Terugverwerving & ontbinding:
(...) Als u terugverwerft via deze bepaling(en) is de huidige transactie ontbonden en kunt u de thans betaalde overdrachtsbelasting via de belastingdienst weer terugvorderen (onder de huidige wetgeving).
Kunt u echter het betreffende onroerend goed niet terug verwerven dan bent u definitief uw eigendom kwijt.”
De WOZ-waarde van het pand bedroeg volgens een taxatieverslag van de gemeente [plaats 1] d.d. 28 februari 2011 € 778.500,--. (productie E bij CvA).
De overeenkomst hield in dat Westerhoeve de erfpacht van de ondergrond en de eigendom van de zich daarop bevindende opstallen van [eiser] kocht voor € 300.000,--, waarna [eiser] het pand van Westerhoeve huurde voor € 3.185,-- per maand.
[eiser] behield zich het toekomstige financiële resultaat van het verkochte voor (artikel 19 van de overeenkomst).
Partijen kwamen voorts overeen dat Westerhoeve het pand zou terugleveren aan [eiser] indien laatstgenoemde voor 31 december 2014 over voldoende financiële middelen zou beschikken voor de tegenprestatie: de levering van het erfpacht- en eigendomsrecht vond plaats onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] voor voornoemde datum zou voldoen aan zijn betalingsverplichting, zoals overeengekomen in artikel 20 van de overeenkomst.
[eiser] bleek niet in staat tot vorenbedoelde tegenprestatie op de afgesproken datum. Westerhoeve heeft daarop de termijn waarbinnen teruglevering was beoogd met drie maanden verlengd bij vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014.
De overeenkomst van 24 mei 2011 ( [adres 3] [plaats 2] )
In het najaar van 2010 werd de zoon van [eiser] getroffen door een hersenbloeding, als gevolg waarvan deze zoon zijn hypothecaire verplichtingen terzake diens woning aan de [adres 3] te [plaats 2] niet meer kon nakomen. Teneinde een executieveiling te voorkomen, wendde [eiser] zich opnieuw tot Westerhoeve. Westerhoeve kocht de woning van de zoon op een executieveiling voor een bedrag van € 210.000,--.
Vervolgens heeft Westerhoeve bij koopovereenkomst van 24 mei 2011 (productie 7 bij dagvaarding) de woning van de zoon aan [eiser] doorverkocht voor € 243.250,--. De levering zou uiterlijk op 31 december 2013 plaatsvinden. In de tussenliggende periode zou [eiser] de financiële middelen hebben moeten vergaren om de koopprijs te voldoen. In de tussentijd huurde [eiser] de woning van Westerhoeve.
Ten gunste van Westerhoeve werd een recht van hypotheek gevestigd op een drietal panden van [eiser] , waarvan twee in [plaats 3] en één in [plaats 4] (productie B CvA), ter zekerheidstelling van de nakoming van de verplichtingen van [eiser] uit onder meer deze overeenkomst, tot een bedrag van € 250.000,--. Artikel 26 van de overeenkomst van 24 mei 2011 luidt als volgt:
“Zekerheid voor de verkoper
(...)
Tot zekerheid voor de nakoming van zijn verplichtingen uit ondermeer maar niet uitsluitend de betaling van de gebruiksrechten, nakoming van een goed gebruik van het verkochte en de nakom[..](ing) van deze overeenkomst, zal koper ten behoeve van verkoper een zekerheid stellen tot een bedrag van € 250.000,-- (zegge twee honderd vijftig duizend euro) in de vorm van een tweede hypothecaire inschrijving op:
- -
-
Kadastrale gemeente [plaats 3] (...)
- -
-
Kadastrale gemeente [plaats 3] (...)
- -
-
Kadastrale gemeente [plaats 4] (...)
Indien koper, het onroerend goed [adres 1] , [adres 2] te [plaats 1] verwerft, zal koper gelijktijdig een aanbetaling ten bedrage van € 100.000,-- verrichten op deze aankooptransactie.”
De overeenkomst van 30 mei 2012 (vaststellingsovereenkomst)
Op 30 mei 2012 sluiten [eiser] en Westerhoeve een vaststellingsovereenkomst ter zake een lening die Westerhoeve aan [eiser] heeft verstrekt, zodat laatstgenoemde een verbeurde dwangsom kon voldoen aan de gemeente [plaats 1] en een schikkingsbedrag kon betalen aan diens onderhuurder na een juridische procedure.
De overeenkomst van 31 december 2014 (vaststellingsovereenkomst)
Op 31 december 2014 tekenen partijen een vaststellingsovereenkomst (productie 10 bij dagvaarding) waarin is vastgelegd dat [eiser] € 662.778,85 is verschuldigd aan Westerhoeve – bestaande uit onder meer € 300.000,-- voor de [adres 1] en € 243.250,-- voor de [adres 3] te [plaats 2] – en wordt [eiser] uitstel verleend tot 30 maart 2015 om alsnog aan zijn verplichtingen (uit met name de hiervoor beschreven overeenkomsten) jegens Westerhoeve te voldoen.
Onderdelen 13 en 16 van deze vaststellingsovereenkomst luiden als volgt:
“13. Dat Westerhoeve [eiser] erop wijst dat de coulance welke Westerhoeve telkenmale heeft betracht ten einde is geraakt en [eiser] daadwerkelijke stappen dient te ondernemen om de zaken af te ronden, Westerhoeve wenst de relatie op de meest redelijke korte termijn te beëindigen.”
En:
“16. [eiser] krijgt van Westerhoeve tot 30 maart 2015 de tijd om alsnog aan haar verplichtingen te voldoen jegens Westerhoeve, bij gebreke waarvan Westerhoeve geen ander alternatief rest dan haar zekerheden uit te winnen.”
[eiser] verkoopt bij koopovereenkomst d.d. 10 februari 2015 (productie 12 bij dagvaarding) het pand (na teruglevering door Westerhoeve) aan Vol op Stoom Vastgoed B.V. (hierna: Vol op Stoom), voor aanvankelijk € 600.000,-- en uiteindelijk bij nadere overeenkomst voor € 590.000,-- (productie 14 bij dagvaarding).
Naast het bedrag van € 590.000,-- zou volgens de aanvullende overeenkomst (productie 13 bij dagvaarding) binnen drie maanden een aanvullende betaling worden gedaan die onder meer afhankelijk was van aftrekposten waaronder de erfpachtcanon.
Begin maart 2015 voldoet [eiser] zijn betalingsverplichting aan Westerhoeve overeenkomstig de aflosnota van 6 februari 2015 (productie 11 bij dagvaarding).
Daarbij heeft [eiser] het pand aan de [adres 1] ook teruggekocht van Westerhoeve voor € 300.000,--.
Tevens krijgt hij op 3 augustus 2015 de woning aan de [adres 3] te [plaats 2] geleverd van Westerhoeve.
[eiser] heeft naast Westerhoeve eveneens Vol op Stoom en Smit Housing & Business B.V. – de makelaar die [eiser] bijstond in deze transactie(s) – gedagvaard in deze procedure. Zij zijn uiteindelijk tot een minnelijke regeling gekomen, die volgens de vaststellingsovereenkomst d.d. 6 juni 2019 (zonder bijlagen) inhoudt dat Vol op Stoom aanvullend € 500.000,-- betaalt aan [eiser] . [eiser] heeft de vorderingen tegen Vol op Stoom en Smit Housing & Business B.V. in het kader van deze regeling ingetrokken, zodat thans alleen de vordering tegen Westerhoeve voorligt.
3 Het geschil
[eiser] vordert – na wijziging van eis – dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. verklaart voor recht dat de met Westerhoeve gesloten overeenkomsten d.d. 10 mei 2010 en 24 mei 2011, 30 mei 2012 en 31 december 2014 nietig zijn, althans dat de rechtbank deze vernietigt;
II. verklaart voor recht dat Westerhoeve onrechtmatig jegens [eiser] heeft gehandeld;
III. Westerhoeve veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van
(i) € 154.803,-- terzake van hetgeen [eiser] onverschuldigd aan Westerhoeve heeft betaald;
(ii) € 71.272,-- terzake van de door [eiser] betaalde overdrachtsbelasting en notariële kosten;
IV. Westerhoeve veroordeelt tot betaling aan [eiser] van een bedrag van
(€ 3.100.000,-- minus € 590.000,-- minus € 500.000,-- =) € 2.010.000,--;
V. Westerhoeve veroordeelt in de kosten van dit geding, te vermeerderen met de wettelijke rente;
VI. Westerhoeve veroordeelt tot voldoening van de nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.
[eiser] legt aan zijn vordering, tegen de achtergrond van de vastgestelde feiten, de navolgende stellingen ten grondslag.
Strijd met de goede zeden (3:40 lid 1 BW)
De sale and lease back-constructie met een ontbindende voorwaarde, betrof in werkelijkheid een geldlening van Westerhoeve aan [eiser] , tegen betaling van een huurvergoeding die normaal gesproken wordt aangeduid als rente. Omgerekend was het door Westerhoeve gerekende rentetarief (3.185 / 300.000,-- = 1,06% per maand) 13,48% per jaar.
Op 28 oktober 2009 is de onderhandse verkoopwaarde van het pand door VBO Makelaar Vikas Vastgoed te Amsterdam getaxeerd op € 2.000.000,--. Uitgaande van de taxatiewaarde van € 2.000.000,-- en de door [eiser] ontvangen koopprijs van € 300.000,-- dreigde bij wanbetaling voor [eiser] verlies van het pand en daarmee feitelijk een sanctie van € 1.700.000,--.
De buitensporige rentevergoeding, de sanctie en de wanverhouding in de over en weer te verrichten prestaties, tezamen met de bijkomende omstandigheid van misbruik door Westerhoeve van de dwangpositie waarin [eiser] verkeerde, maken dat sprake is van strijd met de goede zeden. De overeenkomsten zijn daarom nietig.
Overdracht tot zekerheid (3:84 lid 3 BW)
[eiser] heeft zijn pand aan Westerhoeve verkocht tegen een koopprijs ver beneden de werkelijke waarde. De koopovereenkomst voorzag erin dat [eiser] het pand na verloop van tijd weer tegen dezelfde prijs van Westerhoeve kon terugkopen. Daarnaast bepaalde de koopovereenkomst dat de levering van het verkochte zou plaatsvinden onder de ontbindende voorwaarde dat [eiser] uiterlijk op 31 december 2014 aan zijn betalingsverplichting jegens Westerhoeve zou hebben voldaan.
Uit dit samenstel aan afspraken volgt dat de koopovereenkomst ten doel had tijdelijk een geldsom aan [eiser] ter beschikking te stellen en dat de overdracht van het pand strekte tot zekerheid voor de terugbetaling van die geldsom.
Dit betekent dat de met Westerhoeve gesloten overeenkomsten strijdig zijn met het fiducia-verbod van artikel 3:84 lid 3 BW en daarmee nietig wegens strijd met een dwingende wetsbepaling (artikel 3:40 lid 2 BW), dan wel vernietigbaar zijn indien de rechtbank zou oordelen dat artikel 3:84 lid 3 BW strekt ter bescherming van één der partijen.
Misbruik van omstandigheden
Westerhoeve wist dat [eiser] in financiële nood verkeerde. De door Westerhoeve opgestelde overeenkomsten waren voor [eiser] zo nadelig, dat Westerhoeve moet hebben begrepen dat [eiser] uitsluitend vanwege zijn financiële noodsituatie, in combinatie met zijn afhankelijkheid, onervarenheid en lichtzinnigheid, tot ondertekening van die overeenkomsten kon worden bewogen.
Ondanks die wetenschap bij Westerhoeve van het wilsgebrek bij [eiser] , heeft Westerhoeve de totstandkoming van die overeenkomsten juist bevorderd. Daarmee heeft Westerhoeve misbruik gemaakt van de omstandigheden waarin [eiser] zich bevond en zijn de tussen beide partijen gesloten overeenkomsten vernietigbaar.
Gevolgen nietigheid/vernietigbaarheid: onverschuldigde betaling
De huurpenningen, overdrachtsbelasting en notariële kosten die zijn betaald op grond van de nietige, althans vernietigde overeenkomsten dienen te worden terugbetaald, nu deze bij gebreke van een titel onverschuldigd zijn voldaan.
Onrechtmatige daad
Door [eiser] te bewegen de hiervoor genoemde overeenkomsten aan te gaan, heeft Westerhoeve bovendien onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. Dat geldt niet alleen voor de initiële koopovereenkomst, maar ook voor de vaststellingsovereenkomst van 31 december 2014, waarin Westerhoeve [eiser] opnieuw onder druk zette met de dreiging dat Westerhoeve bij het uitblijven van een betaling vóór 15 februari 2015 “geen ander alternatief rest[te] dan haar zekerheden uit te winnen”.
Westerhoeve is verplicht tot vergoeding van de schade die [eiser] als gevolg daarvan heeft geleden. Deze schade omvat niet alleen de geldsommen die [eiser] aan Westerhoeve heeft voldaan – en die [eiser] terugvordert op de gronden hierboven genoemd – maar ook de kosten die [eiser] in het kader van de transacties heeft betaald (waaronder de door [eiser] betaalde overdrachtsbelasting) en het nadeel dat [eiser] heeft ondervonden als gevolg van de nadien met Vol op Stoom gesloten overeenkomsten.
Verweer Westerhoeve
Westerhoeve heeft verweer gevoerd, strekkende tot afwijzing van de vorderingen en – voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure, inclusief nakosten.