Rechtbank Overijssel, 20-01-2025, ECLI:NL:RBOVE:2025:240, C/08/326419 / KG ZA 24-267
Rechtbank Overijssel, 20-01-2025, ECLI:NL:RBOVE:2025:240, C/08/326419 / KG ZA 24-267
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Overijssel
- Datum uitspraak
- 20 januari 2025
- Datum publicatie
- 20 januari 2025
- ECLI
- ECLI:NL:RBOVE:2025:240
- Zaaknummer
- C/08/326419 / KG ZA 24-267
Inhoudsindicatie
Deze zaak gaat over de vraag of eisers het gedaagde kunnen verbieden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst die zij met de gemeente Kampen heeft gesloten met betrekking tot de gebied rondom een aantal percelen, omdat eisers wat betreft de koop van de grond waarop zij wonen een voorkeursrecht hebben dan wel omdat gedaagde de regels uit het eerste Didam-arrest van de Hoge Raad niet heeft nageleefd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, kort gezegd omdat naar zijn voorlopige oordeel die regels niet gelden voor de privaatrechtelijke rechtspersoon gedaagde. Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat de koopovereenkomst tussen de gemeente Kampen en gedaagde zozeer afwijkt van de koopoverkomst waar genoemd arrest betrekking op heeft dat die regels niet van toepassing zijn.
Uitspraak
Civiel recht
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: C/08/326419 / KG ZA 24-267
Vonnis in kort geding van 20 januari 2025
in de zaak van
1 [eiser 1] en [eiseres 1] ,
wonende te [woonplaats 1] ,2. [eiser 2] en [eiseres 2],
wonende te [woonplaats 2] ,3. [eiser 3] en [eiseres 3],
wonende te [woonplaats 3] ,4. de vennootschap onder firma [eiseres 4] V.O.F.,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] , alsmede haar vennoten de besloten vennootschap [eiseres 5] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats 2] , en de heer [eiser 4], wonende te [woonplaats 4] ,5. [eiser 5] en [eiseres 6],
wonende te [woonplaats 5] ,6. [eiser 6] en [eiseres 7],
wonende te [woonplaats 6] ,7. [eiser 7],
wonende te [woonplaats 7] ,8. [eiser 8],
wonende te [woonplaats 8] ,9. [eiser 9],
wonende te [woonplaats 9] ,
eisende partijen, hierna samen te noemen: [eiser c.s.] ,
advocaat: mr. R. Rijkeboer-Kollee
tegen
de naamloze vennootschap [gedaagde] N.V.,
gevestigd te [vestigingsplaats 3] ,
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. F. Sepmeijer.
De zaak in het kort
Deze zaak gaat over de vraag of [eiser c.s.] het [gedaagde] kunnen verbieden uitvoering te geven aan de koopovereenkomst die zij met de gemeente Kampen heeft gesloten met betrekking tot de percelen op en rondom [gebied] , omdat [eiser c.s.] wat betreft de koop van de grond waarop zij wonen een voorkeursrecht hebben dan wel omdat [gedaagde] de regels uit het eerste Didam-arrest van de Hoge Raad niet heeft nageleefd. De voorzieningenrechter wijst de vordering af, kort gezegd omdat naar zijn voorlopige oordeel die regels niet gelden voor de privaatrechtelijke rechtspersoon [gedaagde] . Daarnaast overweegt de voorzieningenrechter dat de koopovereenkomst tussen de gemeente Kampen en [gedaagde] zozeer afwijkt van de koopoverkomst waar genoemd arrest betrekking op heeft dat die regels niet van toepassing zijn.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, met producties 1 tot en met 16, uitgebracht op 24 december 2024,- de producties 1 tot en met 11 van [gedaagde] ,- nadere producties 17 en 18 van [eiser c.s.] ,
- nadere producties 12 tot en met 18 van [gedaagde] ,- de mondelinge behandeling van 30 december 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,- de pleitnota van [eiser c.s.] ,- de pleitnota van [gedaagde] .
Ten slotte is vonnis bepaald en is in de vorm van een kop/staart-vonnis uitspraak gedaan op 30 december 2024. Die uitspraak is gebaseerd op de navolgende overwegingen.
2 De feiten
[eiser c.s.] wonen op [gebied] , een gebied in de monding van de [plaats] . [gebied] is onderdeel van de gemeente Kampen (hierna: de gemeente).
[gedaagde] is een door de gemeente opgerichte fiscale beleggingsinstelling. De gemeente is voor 100% aandeelhouder van [gedaagde] . In 2007 heeft de gemeente de gronden op en rondom [gebied] (hierna: de gronden) in eigendom overgedragen aan [gedaagde] . Samen met de naamloze vennootschap [gebied] N.V. vormt [gedaagde] ‘de Stadserven’. [eiser c.s.] hebben ieder voor zich een titel op grond waarvan zij gerechtigd zijn tot het gebruik van aan [gedaagde] toebehorend onroerend goed.
Bij brief van 25 september 2024 aan [eiser c.s.] heeft de gemeente het voornemen tot het terugkopen van de gronden van [gedaagde] medegedeeld.
Op 22 oktober 2024 heeft de gemeente de voorgenomen (ver)koop van de gronden in het Gemeenteblad gepubliceerd. Hierin staat onder meer het volgende:
(...)
“Als gevolg van een voor [gedaagde] N.V. relevante wijziging in de fiscale wetgeving, welke voor de gemeente financieel nadelig is, hebben de gemeente en [gedaagde] N.V. het voornemen om de gronden die bij [gedaagde] N.V. in eigendom zijn weer terug over te dragen aan de gemeente. In dat kader is zekerheidshalve besloten om het voornemen tot het aangaan van deze overeenkomst tot overdracht van deze gronden op en rondom het [gebied] , te publiceren. In deze publicatie wordt gemotiveerd waarom de gemeente als enige serieuze gegadigde in aanmerking komt voor de gronden van [gedaagde] N.V.
De onroerende zaak
Transactieomschrijving: gronden op en rondom het [gebied]
Kenmerk: [nummer]
[gedaagde] N.V. heeft het voornemen om alle registergoederen die in volle eigendom dan wel in eigendom bezwaard met een zakelijk beperkt recht (opstalrecht of erfpachtrecht) aan haar toebehoren en gelegen zijn in het agrarisch gebied van het [gebied] en omstreken te Kampen (hierna: ‘de Objecten’) aan de gemeente (terug) over te dragen. Een kadastrale omschrijving van de Objecten wordt als bijlage aan deze publicatie gehecht.
De gemeente kwalificeert als enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor deze eigendomsoverdracht. De objectieve, toetsbare en redelijke criteria die daaraan ten grondslag liggen zijn:
1. [gedaagde] N.V. is door de gemeente opgericht met als doel het beleggen van de door de gemeente ingebrachte Objecten teneinde de gemeente in de opbrengsten van de beleggingen te doen delen. Vóór 2007 was de gemeente eigenaar van de Objecten. De gemeente is sinds 2007 wel actief betrokken gebleven bij het beheer van de Objecten, onder meer door het formuleren van Kaderstellende beleidsregels ten aanzien van dit beheer.
2. De gemeente is 100% aandeelhouder van [gedaagde] N.V. Op grond van de statuten van [gedaagde] N.V. is overdracht van gronden aan derden niet mogelijk zonder voorafgaande toestemming van de gemeente.
3.Als gevolg van een wijziging in fiscale wetgeving, zal [gedaagde] N.V. per 1 januari 2025 vennootschapsbelasting moeten gaan betalen, wat uiteindelijk financieel nadelig is voor de gemeente. Dit financieel nadeel kan worden afgewend door de beoogde (weder)overdracht van de Objecten aan de gemeente.
4. [gebied] kent een rijke historie. De gronden op en rondom [gebied] worden reeds sinds de dertiende eeuw door de gemeente verpacht. Het wordt om die reden zowel door [gedaagde] N.V. als de gemeente noodzakelijk geacht dat de Objecten eigendom blijven van de gemeente.
Gezien het voorgaande onderscheidt de gemeente zich objectief van andere gegadigden en [gedaagde] N.V. stelt zich derhalve op het standpunt dat de gemeente daarom als enige partij aanspraak kan maken op de eigendomsoverdracht van de Objecten.
Procedure
Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, bijvoorbeeld omdat u vindt dat u ten onrechte niet als serieuze gegadigde voor de Objecten bent aangemerkt, dient u dit derhalve uiterlijk 11 november 2024 om 23.59 uur kenbaar te maken (per e-mail) met een gemotiveerde toelichting aan [e-mailadres] , onder vermelding van bovenstaand kenmerk en de transactieomschrijving.”
[eiser c.s.] hebben, op de heer en mevrouw [eiseres 6] en de heer [eiser 7] na, bezwaar gemaakt tegen het voorgenomen besluit. Deze bezwaren zijn, op het bezwaar van de heer [naam 2] na, buiten de daarvoor gestelde termijn ingediend.
Tijdens de raadsvergadering van de gemeente van 12 december 2024 heeft de gemeenteraad ingestemd met het verstrekken van krediet voor de aankoop van de gronden door de gemeente.
Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente heeft op 17 december 2024 het besluit tot aankoop van de gronden genomen.
Op 18 december 2024 hebben [gedaagde] en de gemeente een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de (ver)koop van de gronden. [gedaagde] en de gemeente zijn overeengekomen dat de gronden uiterlijk 31 december 2024 door [gedaagde] aan de gemeente worden geleverd.
De advocaat van [eiser c.s.] heeft bij e-mail van 20 december 2024 aan de gemeente en aan [gedaagde] medegedeeld een kort geding te zullen starten om de levering van de gronden tegen te houden, tenzij de gemeente dan wel [gedaagde] te kennen geeft de koop en levering van de gronden te zullen uitstellen. Diezelfde dag heeft (de advocaat van) [gedaagde] per e-mail aan de advocaat van [eiser c.s.] te kennen gegeven dat [gedaagde] niet tot uitstel van de levering zal overgaan.