Rechtbank Rotterdam, 12-06-2013, ECLI:NL:RBROT:2013:5963, C-10-398044 - HA ZA 12-255

In een memo gedateerd 14 juni 2002 heeft het Havenbedrijf naar aanleiding van aanslagen onroerende-zaaksbelastingen 1998 en 1999 aan de directeur Gemeentebelastingen Rotterdam (hierna: Gemeentebelastingen) ter zake de waardevaststelling van de Slufter, voor zover relevant, het volgende meegedeeld:

”(...)

4) Conclusie

(...)

Bij het vaststellen van de waarde van de Slufter heeft GBR [Gemeentebelastingen Rotterdam; de rechtbank] ten onrechte geen rekening gehouden met een aantal waarderingsvoorschriften, zodat om die reden de waarde al te hoog is vastgesteld. Bovendien heeft GBR bij de waardevaststelling van de Slufter (...) in het geheel geen rekening gehouden met de wettelijk voorgeschreven correcties wegens functionele en technische veroudering en heeft GBR de waarde van de grond te hoog vastgesteld. Op basis van recente jurisprudentie luidt de conclusie dat de waarde van de Slufter (...) op nihil moet worden gesteld.”

In een memo gedateerd 13 december 2002 heeft het Havenbedrijf aan Gemeentebelastingen ter zake de waardevaststelling van de Slufter met betrekking tot de aanslagen onroerende-zaaksbelastingen 1998 en 1999, voor zover van belang, het volgende meegedeeld:

”(...)

4) Vervangingswaarde

(...)

De Staat en het Havenbedrijf zijn bij koopcontract, gedateerd 16 en 17 december 2004, het volgende overeengekomen:

”(...)

Artikel 2. Verkoop bergingscapaciteit; koopprijs; betaling

(...)

Artikel 4. Herberekening verhouding bergingscapaciteit; partiële wijziging Overeenkomst ZHa 23944

In een e-mail van 5 januari 2007 heeft de heer [A] namens Gemeentebelastingen in het kader van de WOZ-waarde van de Slufter het volgende aan het Havenbedrijf geschreven:

”(...)

Ik ben niet heel gelukkig met het tijdsverloop in deze slepende kwestie. (...) Als we straks over gebruik en de waarde van de Slufter moeten gaan praten, voorzie ik wederom lange termijnen. (...)

Ik vind dan ook dat nu een natuurlijk moment is aangebroken om de vraag op tafel te leggen of we met een compromis als oplossing kunnen leven.

Daarbij denk ik als het over een compromis gaat aan wat het Rotterdamse model wordt genoemd: we weten het allemaal niet, dus doen ieder de helft.

Zou een dergelijke benadering voor jou als oplossing acceptabel zijn?(...)”

Bij brief van 23 maart 2007 heeft het Havenbedrijf geantwoord op de hiervoor vermelde e‐mail van 5 januari 2007. Het Havenbedrijf schrijft daarin het volgende:

”(...)

Slufter-waardevaststelling

Over de hoogte van de door Gemeentebelastingen Rotterdam (GBR) vastgestelde waarde voor de Slufter hebben wij inmiddels met u een gesprek gehad, waarin mijnerzijds te kennen is gegeven dat het HbR niet kan instemmen met uw voorstel om de objectwaarde vast te stellen op 50% van de in de ozb-aanslagen gehanteerde waarde.

Mijns inziens dient de waarde van de Slufter gesteld te worden op nihil en wel op de volgende gronden.

Ten eerste blijkt dat geen rekening is gehouden met mogelijke vrijstellingen die betrekking hebben op de functie van zeewering die de Slufterdijk heeft.

Ten tweede kan gesteld worden dat de Slufter geen of zelfs een negatieve economische waarde heeft omdat de Slufter geen enkele benuttingswaarde heeft en in feite slechts een met vervuild slib gevuld depot is, dat voor niemand openbaar toegankelijk is.

Ter ondersteuning van mijn standpunt voeg ik als bijlage een uitspraak bij van het Gerechtshof te ’s-Hertogenbosch.

(...)”

Ernst & Young Belastingadviseurs hebben namens de Staat en het Havenbedrijf gesprekken gevoerd met Gemeentebelastingen over de WOZ-waardering van de Slufter, teneinde tot een oplossing van het geschil te komen. Bij brief van 23 mei 2008 heeft Gemeentebelastingen in dat kader het volgende aan de Ernst & Young Belastingadviseurs meegedeeld:

”(...)

Zoals u bekend, heeft Gemeentebelastingen Rotterdam (hierna: GBR) voor belastingjaar 1998 het Havenbedrijf Rotterdam (hierna: HBR) aangeslagen voor zowel de eigendom als het gebruik van het object. Voor de belastingjaren 2000 tot en met 2006 zijn zowel het HBR als Domeinen [lees: de Staat; rechtbank] aangeslagen voor de eigendom en het gebruik van het object. Op deze wijze heeft GBR ten behoud van recht de belastingopbrengst gegarandeerd. Hiertoe is gezien de zich nu reeds lang voortslepende waardediscussie indertijd besloten.

GBR is voornemens het dossier tot en met belastingjaar 2006 als volgt af te wikkelen. Alle aanslagen (dus met betrekking tot de jaren 1998 tot en met 2006) die zijn opgelegd aan het HBR zullen worden vernietigd. Vanaf belastingjaar 2007 zal alleen Domeinen voor zowel de eigendom als het gebruik worden aangeslagen. HBR zal derhalve niet verder worden bemoeilijkt.

U zult de vernietigings- en rentebeschikkingen op korte termijn ontvangen. (...)”

[B], MBRE MRICS RT, (hierna: [B]) heeft in opdracht van de Staat een taxatierapport opgesteld met betrekking tot de WOZ-waarde van de Slufter. In dat rapport, gedateerd 27 oktober 2008, staat, voor zover van belang, het volgende:

”(...)

Ondergetekende, [B] (...) verklaart op 27 oktober 2008 te hebben bezichtigd en geïnspecteerd en op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten, omstandigheden en voorbehouden te hebben gewaardeerd de (...) grootschalige opslaglocatie voor verontreinigde baggerspecie “De Slufter”, (...)

Met inachtname van dit rapport is, per waardepeildata aan de onroerende zaak de navolgende waarden toegekend:

De gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1-1-1999

€ 21.225.000,-

(...)

De gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1-1-2003

€ 21.635.000,-

(...)

De gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1-1-2005

€ 22.660.000,-

(...)

De gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1-1-2006

€ 26.200.000,-

(...)

De gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1-1-2007

€ 26.470.000,-

(...)

(...)

Grondwaarde

(...)

De grondwaarde als zeebodem (geschat op € 0,25 per m2, prijspeil 1-1-2006) verhoogd met de kosten van realisatie (ringdijken en vulling met vervuilde baggerspecie) zal in 2045 leiden tot de grondwaarde die het bij de dan geldende bestemming zal kunnen hebben. In de huidige staat per waardepeildatum kan dan ook niet anders geconcludeerd worden dan tot een grondwaarde die gelijk is aan de grondprijs voor zeebodem. Bij een grondwaarde bij industriebestemming zou immers een dubbeltelling optreden als bij de kosten van de ringdijken en vulling die leiden tot bouwrijpe grond opgeteld wordt de grondwaarde van bouwrijpe industriegrond. Immers in de grondwaarde van bouwrijpe industriegrond zijn de kosten van “landwinning” en gebruiksklaar maken al begrepen.

(...)”

Bij afzonderlijke brief van 8 oktober 2010 [met kenmerk FTZ/HG/LW10.449] heeft Gemeentebelastingen met betrekking tot het tijdvak 2005-2006 het volgende, voor zover van belang, aan de Staat meegedeeld:

”(...)

Ambtshalve vermindering WOZ-beschikking/aanslagen OZB

(...)

In bezwaarfase zijn op verzoek van GBR nadere gegevens verstrekt omtrent de uitgangspunten van waardering. GBR heeft deze gegevens – als onderdeel van een compromisvoorstel voor de belastingjaren 2000 tot en met 2009 – verwerkt in de bijgevoegde taxatiespecificaties (Bijlage 1. en 2.). Hierbij is uit compromissoire overwegingen uitdrukkelijk gekozen voor een waarderingsgrondslag waarbij de geschilpunten tussen partijen zoveel mogelijk zijn beperkt. Na herwaardering is voor de onderhavige onroerende zaak voor belasting jaar 2005 en 2006 een waarde becijferd van respectievelijk € 77.420.481,-- en € 81.506.810,--. (...)

Op 3 september 2010 heeft u het eerder genoemde voorstel – alsmede de daaraan verbonden randvoorwaarden – niet geaccepteerd. Niettemin zal GBR de vastgestelde WOZ-waarden voor de belastingjaren 2005 en 2006 ambtshalve verminderen.

(...)”

Tegen de definitieve aanslagen en de WOZ-beschikking voor 2008 heeft de Staat op 17 januari 2011 bezwaar gemaakt. Dit bezwaar is bij uitspraak op bezwaar van 14 oktober 2011 door Gemeentebelastingen ongegrond verklaard. De Staat heeft tegen die uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de bestuursrechter.

[C], gediplomeerd WOZ-taxateur van Gemeentebelastingen, heeft op 31 oktober 2007 de Slufter bezichtigd en geïnspecteerd en op basis daarvan in zijn rapport van 30 juni 2011, voor zover relevant, de volgende waarden toegekend aan de Slufter per verschillende waardepeildata:

”(...)

1. Waardeverklaring

Ondergetekende, [C] (...) verklaart op 31 oktober 2007 te hebben bezichtigd en geïnspecteerd en op basis van de in dit rapport omschreven uitgangspunten, omstandigheden en voorbehouden te hebben gewaardeerd de (...) grootschalige opslaglocatie voor verontreinigde baggerspecie “De Slufter”

(...)

Met inachtneming van dit rapport is, per waardepeildata van de onderhavige onroerende zaak de navolgende waarde toegekend:

de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2009

belastingjaren 2001-2004

primair € 123.462.989,-

subsidiair € 74.386.221,-

de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2003

belastingjaar 2005

primair € 132.995.033,-

subsidiair € 77.420.481,-

de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2003

belastingjaar 2006

primair € 137.081.363,-

subsidiair € 81.506.810,-

de gecorrigeerde vervangingswaarde per waardepeildatum 1 januari 2007

belastingjaar 2008

primair € 143.734.898,-

subsidiair € 88.582.966,-

(...)

Taxatiebasis

De waardering van de onderhavige onroerende zaak heeft volledig plaatsgevonden aan de hand van de door de Staat verstrekte gegevens.

(...)

Voorts heeft de taxateur voor alle relevante belastingjaren een primair en subsidiair standpunt ingenomen. Het verschil tussen beide standpunten is volledig toe te schrijven aan de waardering van de grond. (...)

Grondwaarde

Met betrekking tot de waarde van de grond heeft de taxateur aansluiting gezocht bij de grondwaardetabellen van de ‘Taxatie-instructie Haven- en industriegebied’.

(...)

Grondpercelen bestemd voor uitbreiding e.d. (zoals: braakliggende grond) worden gewaardeerd op de helft van de waarde volgens de grondwaardetabel. (...)

Primair standpunt grondwaarde

(...)

De taxateur is hierbij uitgegaan van (...) een waarde van:

 € 33,58 per m2 (belastingjaren 2001-2004);

 € 37,07 per m2 (belastingjaren 2005-2006);

 € 37,38 per m2 (belastingjaar 2008).

(...)

Naar het oordeel van de taxateur is de gehanteerde vierkante meterprijs zoals gehanteerd in het primaire standpunt, op basis van bovenstaande marktgegevens en de taxatie-instructies, zonder meer verdedigbaar.

Subsidiair standpunt grondwaarde

(...)

De taxateur is hierbij uitgegaan van (...) een waarde van:

 € 15,- per m2 (belastingjaren 2001-2004);

 € 16,03 per m2 (belastingjaren 2005-2006);

 € 16,50 per m2 (belastingjaar 2008).

(...) Er is derhalve gekozen voor een uitgangspunt dat grofweg overeenkomt met de waarde voor braakliggende grond. Hoewel de onderhavige onroerende zaak niet als ‘braakliggend’ aan te merken is, sluit deze waarde goed aan bij de bijzondere aard van het object en past deze benadering tevens binnen de vooraf opgestelde kaders van de taxatie-instructies.

(...)”

De StAB heeft naar aanleiding van het onder 2.31 genoemd verzoek in een verslag ex artikel 8:47 Algemene wet bestuursrecht van 16 april 2012 met betrekking tot de grondwaarde het volgende geconcludeerd:

”(...-)

Het baggerdepot is uniek in het Rotterdamse havengebied en ook in de rest van Nederland zijn er nauwelijks vergelijkbare objecten. Om die reden hebben partijen gezocht naar een waarderingsgrondslag die volgens hen het meest recht doet aan het karakter van het object. Gemeentebelastingen heeft hierbij voor de waarde van de gronde (sic) aansluiting gezocht bij de waarde die volgens de (Rotterdamse) appendix van de Taxatiewijzer wordt toegekend aan ‘braakliggende grond’, terwijl de Staat voor wat betreft het waterbekken aansluiting zoekt bij de waarde die voor ‘zeebodem’ van toepassing zou zijn.

Op basis van de omstandigheden ter plaatse op de waardepeildatum 1 januari 2007 kan worden vastgesteld dat de door Gemeentebelastingen gebruikte grondwaardetabellen hier niet bruikbaar zijn. Gelet op de omstandigheden van het geval is het standpunt van de Staat dat voor het waterbekken aansluiting moet worden gezocht bij de waarde die aan zeebodems wordt toegekend niet onlogisch. Hoewel er in geologisch en fysisch opzicht geen sprake meer is van ‘zeebodem’ (maar van een zwaar verontreinigde, niet draagkrachtige bodem), sluit de grondwaarde van € 0,25 m2 daar het best bij aan; dit mede gezien de in de stukken vermelde gegevens over transacties inzake zeebodem nabij de kust die zijn verricht ten behoeve van de aanleg van tweede Maasvlakte.

(...)”

De bestuursrechter heeft bij uitspraak van 7 maart 2013, verzonden op 12 maart 2013, in de zaak met zaaknummers ROT 11/4661 (en ROT 10/4786, met betrekking tot de hier irrelevante voorlopige aanslag) ter zake de WOZ-waarde van de Slufter voor het belastingjaar 2008 als volgt beslist:

”(...)

Het beroep in de zaak 11/4661 dient gegrond te worden verklaard.

(...)”

Indien een op de voet van hoofdstuk IV van de wet vastgestelde waarde onherroepelijk is komen vast te staan doch binnen vijf jaren na het nemen van de beschikking terzake blijkt dat deze waarde tot een te hoog bedrag is vastgesteld, vermindert de in artikel 1, tweede lid, van de wet bedoelde gemeenteambtenaar, ingeval de waarde had behoren te zijn vastgesteld op een bedrag dat ten minste 20 percent, met een minimum van € 5000, lager is dan de te hoog vastgestelde waarde, zo spoedig mogelijk bij beschikking de te hoog vastgestelde waarde.

De Nota van Toelichting (Stb. 1997, 30) behorende bij het Uitvoeringsbesluit staat, luidt voor zover van belang, als volgt. (Ingevolge het besluit van 11 december 1997 (Stb. 1997, 703) moet voor het daarin genoemde college van burgemeester en wethouders worden gelezen de in artikel 1 lid 2 Wet waardering onroerende zaken bedoelde gemeenteambtenaar, hier (de directeur van ) Gemeentebelastingen):

”(...)

Algemeen

De onderhavige regeling strekt ertoe tot een landelijk uniforme gedragslijn te komen van de colleges van burgemeester en wethouders (B en W) op het vlak van de ambtshalve vermindering van onherroepelijk vaststaande beschikkingen tot vaststelling van de waarde van onroerende zaken ingevolge de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). (...)

Ter wille van de uitvoerbaarheid en de rechtszekerheid ten gunste van de afnemers van het WOZ-waardegegeven wordt zo'n ambtshalve vermindering alleen toegepast indien achteraf (doch binnen 5 jaren na het nemen van de waardebeschikking) blijkt dat de waarde die had behoren te zijn vastgesteld ten minste 20 percent en minimaal f 10 000 lager is dan de oorspronkelijk bij beschikking vastgestelde waarde. (...) De reden dat ten aanzien van een bepaalde belanghebbende vermindering van de eerder vastgestelde waarde op zijn plaats is, kan zijn (...) het achteraf blijken dat een bepaalde, op zich reeds onherroepelijk vaststaande, waardebeschikking niettemin beduidend te hoog is. (...)

De in het kader van de onderhavige regeling te nemen beschikkingen tot vermindering zijn niet voor bezwaar en beroep vatbaar. Het betreft hier namelijk een ambtshalve herziening van een beschikking ten gunste van een belanghebbende die de hem toekomende termijn voor het aanwenden van rechtsmiddelen ongebruikt heeft laten verstrijken, zodat de beschikking onherroepelijk is komen vast te staan. Slechts zwaarwegende redenen kunnen aanleiding zijn een beschikking met formele rechtskracht ter zijde te stellen. Bovendien is het uit een oogpunt van uitvoerbaarheid en rechtszekerheid noodzakelijk te voorkomen dat tot in lengte van jaren de op de WOZ-waardebeschikking berustende belastingaanslagen zouden moeten worden herzien. Met het oog op de laatstgenoemde aspecten is in artikel 2 een vijfjaarstermijn opgenomen. (...)

Toelichting op de artikelen

Artikel 2

In dit artikel wordt aan B en W de verplichting opgelegd om tot een vermindering van de ingevolge de Wet WOZ vastgestelde waarde van een onroerende zaak over te gaan indien binnen vijf jaren na de vaststelling van een WOZ-beschikking blijkt dat de waarde van die onroerende zaak in die (oorspronkelijke) beschikking beduidend te hoog is vastgesteld. Daarvan is sprake indien de werkelijke waarde, bedoeld in artikel 17, tweede of derde lid, van de Wet WOZ, die aan die onroerende zaak had behoren te zijn toegekend (beoordeeld dus naar, onder meer, de waardepeildatum die hoort bij het tijdvak waarvoor de WOZ-waarde is vastgesteld) achteraf 20 percent of meer (doch met een minimum van f 10 000) lager blijkt te zijn dan de oorspronkelijk vastgestelde waarde. Artikel 2 is niet alleen van toepassing indien door een belanghebbende om een vermindering van de vastgestelde waarde wordt verzocht - al zal een dergelijk verzoek veelal de aanleiding zijn te overwegen of een vermindering op zijn plaats is - maar ook als B en W anderszins tot de conclusie komen dat de oorspronkelijk vastgestelde waarde beduidend te hoog is. (...) De in artikel 2 opgenomen vijfjaarstermijn begint te lopen op het tijdstip waarop de (te hoge) WOZ-beschikking is genomen. Het maakt daarbij niet uit of het gaat om de in artikel 22 van de Wet WOZ bedoelde beschikking, dan wel om een beschikking ingevolge de artikelen 25, 26, 27 of 28 van die wet.

(...)”