Rechtbank Rotterdam, 13-05-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3732, C-10-439216 - HA ZA 13-1232
Rechtbank Rotterdam, 13-05-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:3732, C-10-439216 - HA ZA 13-1232
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 13 mei 2015
- Datum publicatie
- 5 juni 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2015:3732
- Zaaknummer
- C-10-439216 - HA ZA 13-1232
Inhoudsindicatie
Verkoop gebouwencomplex van voormalige Zuiderziekenhuis te Rotterdam. Asbestproblematiek. Schending mededelingsplicht. Omvang asbestproblematiek bepalend voor non-conformiteit en buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst. Benoeming deskundige
Uitspraak
vonnis
Team handel
zaaknummer / rolnummer: C/10/439216 / HA ZA 13-1232
Vonnis van 13 mei 2015
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VETUS VASTGOED ONTWIKKELING B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres in conventie,
verweerster in reconventie,
advocaat mr. M.A.D. Bol,
tegen
de stichting
STICHTING MAASSTAD ZIEKENHUIS,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
advocaat mr. M.P. van Leeuwen.
Partijen zullen hierna Vetus en Maasstad genoemd worden.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 14 november 2013, met producties;
- de akte van Maasstad houdende in het geding brengen productie;
- de conclusie van antwoord in conventie, tevens eis in reconventie, met producties;
- -
-
het tussenvonnis van 26 februari 2014;
- -
-
de akte houdende wijziging van eis in reconventie;
- -
-
de conclusie van antwoord in reconventie, met producties;
- -
-
het proces-verbaal van comparitie van 15 mei 2014;
- -
-
de conclusie van repliek in conventie, met producties;
- -
-
de conclusie van dupliek in conventie, met producties.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De vaststaande feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds erkend dan wel niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, staat tussen partijen – zakelijk weergegeven – het volgende vast:
Vetus exploiteert een bedrijf dat werkzaam is op het gebied van projectontwikkeling (het ontwikkelen van bedrijvenparken, kantoorgebouwen, commercieel onroerend goed, alsmede woningbouwprojecten). Vetus heette voordat haar naam statutair gewijzigd werd De Groene Groep Ontwikkeling B.V. (hierna “DGGO”). In het hierna volgende zal, behalve in citaten, steeds van “Vetus” worden gesproken.
Het Zuiderziekenhuis heeft vanaf de dertiger jaren als ziekenhuis dienst gedaan voor de regio Rotterdam. In 2008 is de naam van het ziekenhuis gewijzigd van Medisch Centrum Rijnmond-Zuid in Maasstad Ziekenhuis. Deze naamswijziging hield verband met een samenvoeging met een ander ziekenhuis en de verhuizing naar een nieuwe locatie aan de Maasstadweg te Rotterdam.
Het Zuiderziekenhuis – het oude gebouwencomplex – is in 2007 door middel van een (niet openbaar) biedingsproces verkocht door Maasstad. Diverse (professionele) partijen konden in twee biedingsronden voor verschillende leveringsvarianten een bod op het Zuiderziekenhuis uitbrengen. Variant 1 zag op vrijwel onmiddellijke levering en tijdelijk voortgezet gebruik door Maasstad. Bij variant 2 zou de oplevering op een door Maasstad nader te berichten datum tussen 1 juli 2011 en 31 december 2011 plaatsvinden in de dan bestaande feitelijke toestand. Variant 3 zag op de levering van het registergoed als bouwterrein, nadat Maasstad voor de sloop van het Zuiderziekenhuis had zorggedragen.
Één van de gegadigden voor de aankoop van het Zuiderziekenhuis was Vetus. Vetus heeft eind oktober 2007 in de eerste biedingsronde eerst een indicatieve bieding, en vervolgens op 7 november 2007 in de tweede biedingsronde een definitieve bieding uitgebracht voor de drie leveringsvarianten. Op variant 1, waarvoor Vetus geen belangstelling had, heeft zij een symbolisch bedrag van € 1,00 geboden. Op variant 2
– levering met opstallen – heeft Vetus een bedrag van € 10.850.000,00 geboden. Ter zake van variant 3 – levering na sloop opstallen – heeft Vetus een bedrag van € 11.150.000,00 geboden.
Bij brief van 15 november 2007 heeft Maasstad aan de voor de verkoop ingeschakelde notaris te kennen gegeven dat zij besloten had het Zuiderziekenhuis volgens variant 2 toe te wijzen aan Vetus, waarmee tussen partijen de koopovereenkomst tot stand is gekomen.
In de op het verkoopproces van toepassing zijnde deelnamevoorwaarden is – voor zover van belang – bepaald:
“ Aflevering
Artikel 17
(...)
Koper aanvaardt het Registergoed in de hiervoor bedoelde toestand en verklaart wegens de feitelijke toestand geen enkele aanspraak jegens MCRZ te hebben.
In de Akte van levering zal Koper aanvaarden dat het risico dat het door hem voorgenomen gebruik al dan niet mogelijk is, geheel voor zijn rekening komt. Dat geldt ook voor het al dan niet aanwezig zijn van de door de Koper voorziene mogelijkheden tot herontwikkeling en het al dan niet aangewezen worden van (delen van) het Registergoed als gemeentelijk monument: dit is geheel een aangelegenheid van Koper en voor zijn risico. (...)
Onderzoek/Informatie/Mutatie.
Artikel 21.
Een Deelnemer kan zich nimmer beroepen op de onjuistheid of onvolledigheid van de informatie, noch dat hij niet voldoende in de gelegenheid is gesteld om zich te vergewissen van de juistheid en volledigheid van de in de Verkoopinformatie vervatte informatie, noch dat hij niet in de gelegenheid is geweest elk ander onderzoek in de ruimste zin des woords te (doen laten) verrichten.
Het Bidboek is bedoeld om een Gegadigde in de gelegenheid te stellen nader onderzoek te (laten) doen.(...)
MCRZ heeft met het oog op dit verkoopproces recent een zogenaamd “historisch bodemonderzoek” en een asbestinventarisatie laten doen terzake van het Registergoed. De betreffende rapportages bevinden zich in de Verkoopinformatie. Koper aanvaardt de milieukundige toestand van het Registergoed, daaronder in dit artikel steeds begrepen de grond, het grondwater en de eventuele aanwezigheid van asbesthoudende of andere schadelijke stoffen of (ondergrondse) tanks. In de Akte van levering zal daartoe een tekst worden opgenomen. Daarbij zal Koper de eventuele gevolgen van die milieukundige toestand uitdrukkelijk aanvaarden en vaststellen dat die toestand het gebruik van het Registergoed overeenkomstig de bestemming niet in de weg staat. Voorts zal in de Akte van levering worden bepaald dat – mocht blijken dat die milieukundige toestand een andere is dan die partijen voor ogen staat – zulks nimmer aanleiding zal zijn tot ontbinding van een Koopovereenkomst, tot betaling van enige schadevergoeding of tot enigerlei verrekening.”
In de disclaimer bij het verkoopproces staat – voor zover van belang – onder 6:
“Belanghebbende is er mee bekend dat MCRZ het te verkopen registergoed zal overdragen “as it is”, zodat de uiteindelijke koper dat registergoed geheel dient te aanvaarden in zijn huidige feitelijke staat (...) en zonder terzake enige aanspraak op MCRZ te hebben.”
Aan de gegadigden voor de aankoop van het Zuiderziekenhuis, waaronder ook Vetus, werd voorafgaand aan de veiling een zogenaamd ‘Bidbook’ – met daarin informatie die voor potentiële kopers van belang was – verstrekt. In het Bidbook is opgenomen, onder het hoofdstuk ‘Technisch’, informatie over asbest en bodem, te weten:
-
een verslag van het bodemonderzoek van Gemeentewerken Rotterdam d.d. 26 juli 2005, getiteld “Verkennend bodemonderzoek ter plaatse van de [adres]”.
-
een asbestinventarisatierapport van het Zuiderziekenhuiscomplex, getiteld “Volledige asbestinventarisatie met risicobeoordeling”, opgesteld op 9 februari 2006 door Gemeentewerken Rotterdam.
Het Rapport Volledige asbestinventarisatie met risicobeoordeling van Gemeentewerken Rotterdam d.d. 9 februari 2006 luidt – voor zover van belang – als volgt:
“ Algemeen:
(...) De gehele locatie is geïnspecteerd m.u.v. de volgende niet toegankelijke ruimten en uitsluitingen:
- -
-
achter/boven nagelvaste ruimte’s (zoals bv. koven, dichte, niet toegankelijke plafonds);
- -
-
elektrische en technische installatie’s inwendig;
- -
-
holle en niet-toegankelijke ruimte’s (incl. te nauwe ruimte’s voor personen);
- -
-
de bodem rondom en onder de onderzoekslocatie;
- -
-
beton- en metselwerk inwendig;
- -
-
verloren bekistingen;
- -
-
dubbelwandige deuren inwendig.
In zijn algemeenheid kan men stellen dat de problematiek zich voornamelijk concentreert in de “oud bouw” van het MCRZ locatie Zuiderziekenhuis. Men dient zich ervan bewust te zijn dat er een groot aantal asbesthoudende toepassingen in het ziekenhuis aanwezig zullen zijn en blijven. (...)
Op diverse plaatsen in de zogenaamde “oud bouw” zijn leidingen met asbesthoudende leidingisolatie aangetroffen boven verlaagde plafonds op zolder, in technische ruimten, kelders en in de kruipruimten. Op een groot aantal plaatsen is deze isolatielaag zwaar beschadigd en de resten isolatiemateriaal liggen in deze ruimten verspreid. (...)
Men dient rekening te houden met de mogelijkheid dat zich in de niet toegankelijke of uitgesloten delen (...) van het gebouw nog asbesthoudende materialen bevinden.”
In de notitie van Gemeentewerken Rotterdam van 2 november 2005 gericht aan Maasstad, welke notitie niet bij de verkoopinformatie zat, wordt melding gemaakt van de mogelijkheid om asbestsanering in kruipruimten waarin asbestverontreiniging is geconstateerd uit te voeren door het aanbrengen van een laag schuimbeton, met de toevoeging:
“Aansluitend kan een laag betonschuim in de betrokken kruipruimte worden aangebracht, dit dient zo beperkt mogelijk te gebeuren daar het beton in een later stadium als asbesthoudend moet worden afgevoerd. Gezien de grote hoeveelheid puin en dergelijke welke in de ruimte aanwezig zijn is de verwachting dat dit toch een aanzienlijke hoeveelheid zal zijn, hetgeen ook een aanzienlijke verhoging van de (sloop)kosten met zich mee zal brengen”.
Een brief van 26 mei 2010, waarin Hofstede c.s. Milieuadviseurs (hierna “Hofstede”) formeel verslag doet van de bevindingen op basis van de bij Vetus nieuw bekend geworden stukken luidt – voor zover van belang – als volgt:
“ De overgelegde documenten stammen uit de periode 1987-2007. De Directie van het Zuiderziekenhuis is zich al in 1988 bewust geworden van de aanwezigheid van asbesthoudende (bouw)materialen. Sindsdien zijn er tientallen rapporten verschenen over asbestonderzoek. Daarnaast zijn er, na nu blijkt, enkele honderden andere documenten (brieven, verslagen, tekeningen, notities, analyseresultaten, vrijgavemetingen) met betrekking tot asbest in het ziekenhuiscomplex opgemaakt.
Sinds 1988 is er een tiental asbestsaneringen uitgevoerd. Die waren vooral gericht op de verwijdering van leidingisolatie met niet-hechtgebonden astbesthoudend materiaal en asbestbesmettingen in kruipruimten en kelders. Uit onder meer correspondentie tussen het Zuiderziekenhuis, aannemers, laboratoria en Arbeidsinspectie komt naar voren, dat het goed
saneren van niet-hechtgebonden asbest in een gebruikssituatie in een ziekenhuis onmogelijk was.
Uiteindelijk is daarom besloten geen pogingen meer te wagen en alle (mogelijk) met asbest besmette (tussen)kruipruimten, kelders, zolders en (horizontale en verticale) schachten van de oudbouw af te sluiten.
Op basis van de grote hoeveelheid nu beschikbaar gekomen documenten ontstaat een beduidend completer beeld van de omvang van de problematiek dan enkel op basis het laatste rapport van Gemeentewerken van februari 2006. Helaas moeten wij onze schatting van de saneringskosten op basis van de voor ons nieuwe informatie in negatieve zin aanpassen. Dit hangt in het bijzonder samen met nieuwe informatie over de toestand in de kruipruimten. Uit de nieuw beschikbaar gekomen correspondentie en tekeningen blijkt dat in de gebouwen E, G, K, L en in het ‘Spijkstaalgebouw’ in de periode van 1989 tot 1993 een afschermlaag van schuimbeton in de kruipruimten is aangebracht (...). Dit omdat het niet mogelijk werd geacht dan wel te kostbaar zou zijn om de met asbest (bruine en blauwe asbest – amosiet en crocidoliet) besmette kruipruimtebodem te reinigen of het besmette zand te verwijderen. De schuimbetonlaag is overigens later ook weer aan de bovenzijde besmet geraakt en stukgegaan.”
Een brief d.d. 28 april 2010 van Vetus aan Maasstad luidt – voor zover van
belang – als volgt:
“Na herhaalde navraag zijn ons recent twee verhuisdozen overhandigd met daarin allerlei technische correspondentie en documentatie over de aanwezigheid van asbest in het Zuiderziekenhuis.
Wij hebben het een en ander laten beoordelen door Hofstede cs Milieuadviseurs te Bilthoven. Zij zijn gespecialiseerd in asbest- en bodemproblematiek. Gisteren hebben zij de eerste bevindingen aan ons teruggekoppeld. Helaas was de boodschap niet positief. Het lijkt er op, dat de aanwezigheid van asbest veel omvangrijker is dan wij tot dusver op basis van de bij de inschrijving verstrekte informatie mochten veronderstellen. Daarnaast geven de nu overhandigde stukken aan, dat er onder de oudbouw ook sprake is van omvangrijke bodemverontreiniging met asbest.
De voor ons nieuwe gegevens baren ons ernstige zorgen. Wij ontkomen er dan ook helaas niet aan om u nu al aansprakelijk te stellen voor alle schade die hieruit voortvloeit. We behouden ons nadrukkelijk alle rechten dienaangaande voor.”
In reactie hierop heeft Maasstad per brief van 20 mei 2010 – onder verwijzing naar onder meer de deelnamevoorwaarden, met name maar niet alleen artikel 21 daarvan – iedere aansprakelijkheid van de hand gewezen.
Een brief van 25 juni 2010 van de toenmalige advocaat van Maasstad aan Vetus luidt – voor zover van belang – als volgt:
“Onder verwijzing naar de Deelnamevoorwaarden Verkoopproces Zuiderziekenhuis Stichting Medisch Centrum Rijnmond-Zuid 2007 en met name art. 4.1 (ii) bericht ik u hierbij namens MCRZ dat MCRZ voornemens is het Registergoed in het voorjaar van 2011 te verlaten en geheel te kunnen opleveren conform de contractsvoorwaarden op 1 juli 2011 zoals voorzien in onder andere artikel 17.”
Vervolgens heeft Vetus bij brief van haar toenmalige advocaat van 13 september 2010 primair de ontbinding en subsidiair de vernietiging van de koopovereenkomst ingeroepen.
Een brief d.d. 20 september 2010 van de toenmalige advocaat van Maasstad aan Vetus luidt – voor zover van belang – als volgt:
“De Stichting (rechtbank: lees Maasstad) accepteert de ontbinding niet en sommeert hierbij DGGO om het Zuiderziekenhuis tijdig af te nemen op voorwaarden zoals opgenomen in de overeenkomst waarbij ik aangeef dat 1 juli 2011 reeds is aangewezen als leveringsdatum (...).
Ondanks het feit dat DGGO de overeenkomst heeft ontbonden (...) sommeer ik u hierbij nog eenmaal om binnen twee weken na heden te bevestigen dat u tijdig conform contractsvoorwaarden zult afnemen bij gebreke waarvan ik mij namens de stichting alle rechten voorbehoud en DGGO uiteraard aansprakelijk houd voor alle schade die de Stichting lijdt als gevolg van het niet (tijdig) afnemen van het Zuiderziekenhuis.”
Bij dagvaarding in kort geding van 27 mei 2011 heeft Maasstad onder meer gevorderd Vetus te veroordelen om de koopovereenkomst na te komen (afname van het gekochte en betaling van de overeengekomen koopsom). In reconventie heeft Vetus gevorderd Maasstad te veroordelen tot teruggave van de bankgarantie.
Bij vonnis van 20 juli 2011 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen in conventie als ook in reconventie afgewezen. Tegen dit vonnis is geen rechtsmiddel ingesteld.
Bij besluit van 18 juni 2013 heeft het College Sanering Zorginstellingen aan Maasstad goedkeuring verleend voor de verkoop aan SWZ Sociale Werkzaamheden Zuid-Holland B.V. (hierna “SWZ”) te Rotterdam van het ziekenhuiscomplex aan de Groene Hilledijk 315 en 317 te Rotterdam, kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie F, nummer 3264, groot 4 hectaren, 80 aren en 3 centiaren, alsmede een perceel grond met gebouwen ten behoeve van het Zuiderziekenhuis gelegen te Rotterdam zonder plaatselijke aanduiding, kadastraal bekend als gemeente Charlois, sectie F, nummer 2975, groot 7 aren en 76 centiaren tegen een koopsom van € 1.500.000,00 te vermeerderen met de overdrachtsbelasting.
Bij brieven van 6 augustus en 30 september 2013 heeft (de raadsman van) Vetus Maasstad (via haar raadsman) gesommeerd haar schade als gevolg van de tekortkoming van Maasstad te vergoeden.
3 De vordering in conventie
De vordering luidt om bij vonnis, voor zover uitvoerbaar bij voorraad:
I. voor recht te verklaren dat Vetus de met Maasstad bestaand hebbende koopovereenkomst van op of omstreeks 15 november 2007 terecht buitengerechtelijk heeft ontbonden, althans deze koopovereenkomst terecht wegens dwaling heeft vernietigd;
II. Maasstad te veroordelen om aan Vetus, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te voldoen een bedrag van € 970.515,00 te vermeerderen met de wettelijke rente over een bedrag van € 963.165,00;
III. Maasstad te veroordelen om aan Vetus te betalen een bedrag van € 6.590,00 aan buitengerechtelijke kosten;
IV. Maasstad te veroordelen in de proceskosten.
Maasstad voert verweer, dat strekt tot het niet-ontvankelijk verklaren van de vorderingen dan wel de vorderingen af te wijzen, met veroordeling van Vetus in de proceskosten en nakosten.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.