Rechtbank Rotterdam, 18-12-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9355, 4391406
Rechtbank Rotterdam, 18-12-2015, ECLI:NL:RBROT:2015:9355, 4391406
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 18 december 2015
- Datum publicatie
- 22 december 2015
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2015:9355
- Zaaknummer
- 4391406
Inhoudsindicatie
Huurrecht. Servicekosten voor huismeester. Huismeester moet zichtbaar en makkelijk benaderbaar zijn. Verhuurder heeft onvoldoende inzicht gegeven in wat de huismeester in dit geval doet.
Uitspraak
zaaknummer: 4391406 CV EXPL 15-36706
uitspraak: 18 december 2015
vonnis van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam
in de zaak van
de stichting Stichting Woonstad Rotterdam,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
gemachtigde: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,
tegen
[gedaagde],
wonende te Rotterdam,
gedaagde,
gemachtigde: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.
Partijen worden hierna ‘Woonstad’ en ‘[gedaagde]’ genoemd.
1 Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure volgt uit de volgende processtukken:
- -
-
de dagvaarding met producties van 13 augustus 2015;
- -
-
de conclusie van antwoord met producties van 29 september 2015;
- -
-
het tussenvonnis van 29 september 2015 waarin een comparitie van partijen is bepaald;
- -
-
het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 23 oktober 2015.
De uitspraak van het vonnis is nader bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
Er wordt uitgegaan van de volgende vaststaande feiten. Deze feiten zijn door de ene partij gesteld en door de andere partij erkend of niet weersproken.
[gedaagde] huurt van Woonstad de woning aan de [adres] in Rotterdam.
De huurovereenkomst bepaalt dat [gedaagde] als servicekosten (administratie)kosten voor een huismeester aan Woonstad moet betalen. De kosten voor de huismeester zijn wat 2013 be-treft door Woonstad vastgesteld op een bedrag van € 218,90.
[gedaagde] heeft de huurcommissie op 27 oktober 2014 gevraagd de kosten voor de huismees-ter over 2013 te beoordelen. De huurcommissie heeft die kosten in haar op 22 juni 2015 aan partijen verzonden uitspraak van 9 april 2015 vastgesteld op € 0,00 omdat Woonstad in de procedure voor de huurcommissie kort gezegd onvoldoende stukken heeft overgelegd om te kunnen beoordelen of zij kosten voor een huismeester heeft en zo ja, hoe hoog deze kosten dan zijn.
Het Besluit servicekosten noemt de volgende taken van een huismeester:
In het kader van toezicht, veiligheid en personele ondersteuning bij de bewoning:
a. het houden van toezicht op het juiste gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten door de bewoners, hun bezoekers en derden;
b. het houden van toezicht op de veiligheid van de tot de woonruimten behorende gehuurde delen en de gemeenschappelijke gedeelten;
c. het reageren op inbraakalarmering vanuit het woonruimtegedeelte van het gehuurde;
d. het verspreiden van post;
e. andere diensten die een goede bewoning voor de bewoners van het woongebouw, waarvan de woonruimte deel uitmaakt, bevorderen, waaronder in elk geval het verrichten van de ten laste van huurders komende kleine herstellingen.
Het functieprofiel ‘huismeester’ van Woonstad vermeldt, voor zover nu van belang:
Doel van de functie
De Huismeester is mede verantwoordelijk voor het dagelijks beheer van een of meerdere complexen of wijken en werkt alleen in openbare ruimten. Hij fungeert als aanspreekpunt voor bewoners en levert een bijdrage aan een goed woon- en leefklimaat in en om het com-plex, de complexen en/of wijk.
(...)
Resultaatgebieden
1. Dagelijks beheer complex(en)
- Draagt, eventueel in overleg met mede Huismeesters, zorg voor complexen (incl. buitenruimtes), zodat deze schoon, heel en veilig zijn.
- Draagt zorg voor het verhelpen van storingen en defecten, voert hierbij eenvoudige reparaties zelf uit (hieronder vallen ondermeer naambordjes, lampen vervangen haakjes ophangen e.d.), en schakelt indien nodig anderen in.
- Controleert de kwaliteit van de onderhouds- en schoonmaakwerkzaamheden en ondersteunt daarbij waar nodig.
- Signaleert knelpunten en meldt overlastsituaties aan de Medewerker Wijkbeheer.
- Ondersteunt bij het verhuur- of verkoopgereed maken en bij ontruiming van
woningen.
(...)
2. Aanspreekpunt bewoners
- Zorgt dat nieuwe bewoners geïnformeerd zijn over de woon- en leefregels en spreekt bewoners hier, indien nodig, op aan.
- Is het aanspreekpunt voor bewoners voor vragen, schakelt bij lastigere vragen de Medewerker Wijkbeheer in.
- Onderhoudt voor zijn werk contacten met ondermeer bewoners, gemeentelijke instellingen zoals Roteb e.d.
- Neemt deel aan overleg met bewoners over door bewoners te organiseren sociale activiteiten en is op de hoogte van de bewoners initiatieven, gemaakte afspraken en aandachtspunten.
- Kan worden ingezet bij het houden van portiekgesprekken, leefstijlonderzoeken en aftershaves.
(...)
3. Algemeen/Administratief
- Voert eenvoudige administratieve werkzaamheden uit, zoals het bijhouden van urenverantwoording (indien noodzakelijk) en opstellen van terugrapportages, etc.
- Draagt zorg voor de terugkoppeling aan en van het wijkteam.
- Verwerkt opdrachten en meldingen in Wocass.
- Zorgt ervoor dat de complexlijst actueel is en blijft voor complexen waar hij/zij
verantwoordelijk voor is.
- Collegiale vervanging bij ziekte en vakanties.
- Is verantwoordelijk voor de naleving van de Gedragscode Integriteit.
3 De stellingen van partijen
Woonstad vordert voor recht te verklaren dat de servicekostenpost huismeester voor het jaar 2013 € 218,90 bedraagt, met veroordeling van [gedaagde] in de kosten van de procedure.
[gedaagde] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van Woonstad in de kosten van de procedure. [gedaagde] voert aan dat (1) er geen werkzaamheden worden uitgevoerd die het in rekening brengen van kosten voor een huismeester rechtvaardigen en zo dit wel het geval is dan zijn (2) de kosten die in rekening gebracht worden te hoog.