Rechtbank Rotterdam, 22-02-2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1353, 6615634
Rechtbank Rotterdam, 22-02-2018, ECLI:NL:RBROT:2018:1353, 6615634
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 22 februari 2018
- Datum publicatie
- 5 maart 2018
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2018:1353
- Zaaknummer
- 6615634
Inhoudsindicatie
conventie wordt toegewezen: huurder wordt aan zijn exploitatieverplichting gehouden reconventie wordt afgewezen: verhuurder heeft niet op onredelijke gronden haar toestemming geweigerd om het gehuurde aan een derde onder te verhuren
Uitspraak
zaaknummer: 6615634 VV EXPL 18-45
uitspraak: 20 februari 2018
vonnis in kort geding ex artikel 254 lid 5 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering van de kantonrechter, zitting houdende te Rotterdam,
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
EPISO 4 Armando Ridderhof B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres in conventie bij exploot van dagvaarding van 2 februari 2018,
verweerster in reconventie,
gemachtigde: mr. T.C. Boer te Amsterdam,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
De Marskramer B.V.,
gevestigd te Amsterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in reconventie,
gemachtigde: mr. M.H. Boomsma te Amsterdam.
Partijen worden hierna aangeduid als “Episo” en “Marskramer”.
1 Het verloop van de procedure
De kantonrechter heeft kennis genomen van de volgende processtukken:
- -
-
de dagvaarding, met producties;
- -
-
de brief van 5 februari 2018 van Episo, met aanvullende producties;
- -
-
de fax van 6 februari 2018 van Marskramer, met producties;
- -
-
de fax van 6 februari 2018 van Marskramer met één aanvullende productie, alsmede een akte houdende reconventionele vordering;
- -
-
de pleitaantekeningen van Episo;
- -
-
de pleitaantekeningen van Marskramer.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 6 februari 2018. Namens Episo zijn verschenen de heren [A.] (namens Colliers International Asset Services Retail B.V.) en [S.] (namens Episo), vergezeld van de gemachtigde. Namens Marskramer zijn verschenen de heren [V.] (directeur vastgoed Blokker Holding) en
[Z.] (rayonmanager Marskramer), vergezeld van de gemachtigden mr. M.H. Boomsma en mr. M. Davelaar.
De kantonrechter heeft de uitspraak van dit vonnis bepaald op heden.
2 De vaststaande feiten
In het kader van de onderhavige procedure kan van de volgende vaststaande feiten worden uitgegaan.
Marskramer is onderdeel / een verkoopformule van het Blokker-concern.
Tussen de rechtsvoorganger van Episo als verhuurder en Marskramer als huurder is een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte plaatselijk bekend als Ridderhof 12-14 te Ridderkerk in het winkelcentrum Ridderhof (hierna: het gehuurde), die is ingegaan op 16 maart 2015 en loopt tot en met 15 maart 2020. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar vanaf de ingangsdatum.
Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (hierna: de algemene bepalingen) van toepassing.
Episo is wegens eigendomsverkrijging van het gehuurde op 30 december 2015 de verhuurder geworden.
In artikel 1.3. van de huurovereenkomst staat het volgende: “Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als winkelruimte ex artikel 7:290 BW ten behoeve van de verkoop van huishoudelijke artikelen en aanverwante artikelen een en ander in de ruimste zin des woords conform “De Marskramer”- formule”.
In artikel 6.1. lid 1 van de algemene bepalingen staat het volgende: “Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (...)”
Het gehuurde dient bij de exploitatie ingevolge artikel 9.12.1 van de huurovereenkomst voor het publiek geopend te worden gehouden gedurende de reguliere openingstijden. Als Marskramer het bepaalde in artikel 9.12.1 van de huurovereenkomst niet nakomt verbeurt zij op grond van artikel 9.12.2 zonder nadere ingebrekestelling een direct opeisbare boete ten bedrage van € 500,00 per dag dat de tekortkoming voortduurt.
In artikel 9.17 van de huurovereenkomst is bepaald dat de huurder bevoegd is het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren aan concernonderdelen van Blokker Holding B.V. (hierna: Blokker Holding), waaronder Bart Smit, Xenos formule en Cook & Co formule. Aan andere tot het Blokker concern behorende formules is onderhuur slechts mogelijk na uitdrukkelijke toestemming van verhuurder. Verhuurder zal alsdan niet op onredelijke gronden haar toestemming hiervoor weigeren.
Marskramer heeft de huurovereenkomst opgezegd per 15 maart 2020. De beheerder van Episo, Colliers, heeft die opzegging bij brief van 19 juli 2017 bevestigd en Marskramer en daarbij nadrukkelijk gewezen op haar verplichting om het gehuurde tot aan het einde van de huurovereenkomst te blijven exploiteren.
Marskramer heeft de exploitatie van het gehuurde per 31 januari 2018 gestaakt.
De advocaat van Episo heeft Marskramer bij brief van 17 januari 2018 gesommeerd om binnen 8 dagen schriftelijk te verklaren dat zij het gehuurde in gebruik zal houden tot de einddatum van de huurovereenkomst. Marskramer heeft hier geen gevolg aan gegeven.
3 De vordering in conventie en de grondslag daarvan
Episo heeft bij dagvaarding gevorderd bij vonnis in kort geding, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
a. Marskramer te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, het gehuurde te weten: de bedrijfsruimte staande en gelegen aan de Ridderhof 12-14 te Ridderkerk overeenkomstig de contractuele bestemming én de in artikel 9.12.1 huurovereenkomst bedoelde openingstijden behoorlijk, geheel en werkelijk te exploiteren tot aan het einde van de huurovereenkomst, althans tot een door de kantonrechter te bepalen datum, waarbij (ten minste) het navolgende in acht dient te worden genomen:
- de exploitatie, inrichting en uitstraling van het gehuurde dient volledig aan te sluiten bij hetgeen verwacht mag worden van een huurder als De Marskramer;
- het gehuurde moet volledig zijn ingericht en gebruikt overeenkomstig de contractuele bestemming en (aldus) conform de reguliere Marskramer-formule;
- het gehuurde dient tijdens de reguliere winkeltijden steeds en daadwerkelijk geopend en in gebruik te zijn conform de overeengekomen bestemming;
althans een en ander zoals door de kantonrechter te bepalen, en een en ander zolang de tussen partijen lopende huurovereenkomst nog niet rechtsgeldig is geëindigd, zulks op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per dag of deel daarvan, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag per dag of deel daarvan, dat niet, dan wel niet volledig, aan deze veroordeling wordt voldaan, met een maximum van
€ 1.000.000,-- althans een door de kantonrechter te bepalen (maximum)bedrag;
Marskramer te veroordelen tot betaling van de door haar aan Episo verbeurde boetes ten bedrage van (tot en met de dag der dagvaarding minstens) € 2.000,00, te vermeerderen met een bedrag van € 500,00 per dag vanaf de dag der dagvaarding tot aan de datum van dit vonnis, althans een door de kantonrechter te bepalen bedrag, te voldoen binnen 7 dagen na dit vonnis, althans binnen een door de kantonrechter te bepalen termijn, zulks te vermeerderen met de wettelijke handelsrente (ex artikel 6:119 a BW) vanaf de dag der dagvaarding, althans vanaf een door de kantonrechter te bepalen datum tot aan de dag der algehele voldoening;
Marskramer te veroordelen in de proceskosten, waaronder het salaris gemachtigde; alsook tot betaling van het nasalaris.
Aan de vordering heeft Episo – zakelijk weergegeven en voor zover thans van belang – het volgende ten grondslag gelegd.
Marskramer is op grond van artikel 6.1 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst jo. artikel 1.3 van de huurovereenkomst verplicht om het gehuurde te blijven exploiteren én het gehuurde (in het kader daarvan) te voorzien én voorzien te houden van voldoende inrichting en inventaris. Marskramer heeft het gehuurde verlaten en verkeert aldus in verzuim.
Verder rust op Marskramer ex artikel 7:213 BW de verplichting zich als goed huurder te gedragen. Dit betekent niet alleen dat zij voor het gehuurde zelf goed dient te zorgen, maar eveneens dat op haar tegenover Episo en de omgeving van het gehuurde een zorgplicht rust. Ook in de nakoming van deze zorgplicht schiet Marskramer ernstig tekort, met onder andere tot gevolg dat de verhuurbaarheid van de om het gehuurde liggende bedrijfsruimte, waarvan Episo tevens eigenaar is, ernstig in het gedrang komt.
Episo vordert integrale nakoming van de huurovereenkomst door Marskramer en aldus dat Marskramer het gehuurde weer in gebruik neemt en houdt tot en met het einde van de huurovereenkomst. Van tegenvallende bedrijfsresultaten van Marskramer in het gehuurde is Episo niet gebleken. Het staken van de exploitatie is hier niet door ingegeven, maar vloeit voort uit de strategiewijziging die het Blokker-concern doorvoert. Het belang van Episo bij (hervatting van de) exploitatie van het gehuurde is in dit geval groter dan het belang van Marskramer bij staking daarvan.
Episo heeft spoedeisend belang bij haar vorderingen, omdat zij verdere verloedering van het gehuurde en vermindering van de beleggingswaarde en verhuurbaarheid van het gehuurde, alsook het kraken van het gehuurde zoveel mogelijk wil voorkomen. Het is immers aannemelijk dat door het vertrek van Marskramer de bezoekersaantallen van het winkelcentrum zullen teruglopen, de reputatie van het winkelcentrum zal worden aangetast, wat zeer nadelig is voor Episo en haar overige huurders. De winkelruimte tegenover het gehuurde staat momenteel ook leeg. Er is Episo veel aan gelegen (verdere) leegstand van het winkelcentrum en – daarmee – een dreigende leegloop en negatieve spiraal te voorkomen.
Voorts vordert Episo een dwangsom van € 5.000,00 per dag dat Marskramer het gehuurde niet exploiteert conform de contractuele bestemming. Op dit moment bestaat voor Marskramer immers geen financiële prikkel om haar verplichting tot exploitatie van het gehuurde deugdelijk na te komen.
Krachtens artikel 9.12.2 van de huurovereenkomst verbeurt Marskramer zonder nadere ingebrekestelling aan Episo een direct opeisbare boete van € 500,00 per dag dat het gehuurde niet wordt geëxploiteerd / gebruikt binnen de daarin genoemde openingstijden. Marskramer heeft de exploitatie van het gehuurde in ieder geval per 30 januari 2018 gestaakt, zodat zij tot en met de dag van dagvaarding 4 x € 500,00 = € 2.000,00 aan contractuele boetes heeft verbeurd. Episo vordert betaling van de door Marskramer verbeurde en te verbeuren boetes.