Rechtbank Rotterdam, 04-02-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:902, ROT 18/5685
Rechtbank Rotterdam, 04-02-2020, ECLI:NL:RBROT:2020:902, ROT 18/5685
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 4 februari 2020
- Datum publicatie
- 6 februari 2020
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2020:902
- Zaaknummer
- ROT 18/5685
Inhoudsindicatie
Wet WOZ. Waardering van een woning. Een taxatieopbouw is een hulp- en controlemiddel bij de waardevaststelling, uiteindelijk staat enkel de eindwaarde ter toetsing
Uitspraak
Bestuursrecht
zaaknummer: ROT 18/5685
gemachtigde: G. Gieben,
en
gemachtigde: mr. L.C. Otterspeer.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ), gedagtekend 26 februari 2018, heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak [adres 1] in Krimpen aan den IJssel (hierna: de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2018 vastgesteld op € 164.000,-.
Bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 21 september 2018 (het bestreden besluit), heeft verweerder het bezwaar hiertegen ongegrond verklaard.
Eiser heeft beroep ingesteld tegen het bestreden besluit.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 13 november 2019.
Namens eiseres is A. van den Dool verschenen. Verweerder is vertegenwoordigd door zijn gemachtigde. Verder is G.J. van den Born, taxateur van verweerder verschenen.
De rechtbank heeft onderzoek geschorst om eiser in de gelegenheid te stellen het verweerschrift en taxatierapport te bestuderen om daarop adequaat te kunnen reageren.
De zaak is vervolgens op 20 november 2019 opnieuw ter zitting behandeld.
Dezelfde personen als op de zitting van 13 november 2019 zijn verschenen.
Overwegingen
1. In geschil is waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2017. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 137.000,- Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.
2. Ter zitting heeft eiser verder aangevoerd dat in het bestreden besluit nieuwe vergelingsobjecten worden genoemd, zonder voldoende gegevens daarover. Om die objectieve gegevens te krijgen is eiser gedwongen in beroep te gaan, wat volgens eiser moet leiden tot een proceskostenvergoeding. In dit kader verwijst eiser naar de uitspraak van rechtbank Zeeland-West-Brabant van 4 december 2014, ECLI:NL:RBZWB:2014:8315.
Daarnaast is eiser van mening dat het bestreden besluit onvoldoende is gemotiveerd. Een grondstaffel ontbreekt, de correctiefactoren zijn niet onderbouwd en niet inzichtelijk is hoe met die factoren rekening is gehouden.
In het bestreden besluit staat onder meer vermeld: “In aanvulling op de in het taxatieverslag genoemde onderbouwingen, kunnen nog de volgende transacties worden genoemd:” Dit zijn [adres 2] [adres 3] , [adres 4] . Hiervan is het type woning, bouwjaar, woon- en grondoppervlak en de verkoopdatum en verkoopprijs vermeld. Dit is een andere situatie dan in de door eiser aangehaalde uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van 4 december 2014, waarin bij de daar aan de orde zijnde uitspraak op bezwaar aan betrokkene helemaal geen gegevens waren verstrekt die ten grondslag lagen aan de vastgestelde waarde. In dit geval vermeldt het bestreden besluit voldoende gegevens van de drie extra vergelijkingsobjecten.
Verder is in het bestreden besluit voldoende ingegaan op de bezwaargronden van eiser en bevat het een afdoende motivering. Hierbij geldt dat de rechtbank geen aanleiding ziet te twijfelen aan de verklaring van verweerder ter zitting dat tijdens de hoorzitting de extra referentieobjecten zijn besproken en dat er voor de hoorzitting een sheet is verzonden naar eiser met een toelichting op de KOUDV factoren. Om een grondstaffel is niet verzocht, zodat verweerder niet gehouden was die te verstrekken.
De beroepsgrond slaagt niet.
3. Wat betreft de waarde geldt het volgende.
4. De onroerende zaak betreft een twee-onder-één-kapwoning woning met aanbouw en berging met een bruto vloeroppervlak van 75 m2, gelegen op een perceel van 214 m2. Het bouwjaar is 1933.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.
6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van G.J. van den Born van 20 december 2018 en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.
7. In het taxatierapport zijn vergelijkingsobjecten gebruikt die net als de onroerende zaak twee-onder-één-kapwoningen zijn met aanbouw of garage, uit dezelfde bouwperiode. Ze zijn nagenoeg even groot en in dezelfde buurt gelegen. De rechtbank vindt de objecten daarom goed vergelijkbaar met de onroerende zaak en goed bruikbaar bij de waardering. Er bestaan wel verschillen in perceelgrootte, maar die zijn niet dusdanig dat de vergelijkingsobjecten daarom niet bruikbaar zijn. Daarnaast hebben alle verkopen binnen een jaar voor of na de waardepeildatum plaatsgevonden, zodat de verkopen dicht genoeg in de buurt van de waardepeildatum tot stand zijn gekomen.
8. Eiser bestrijdt de vergelijkbaarheid van de objecten ook niet, maar voert aan dat verweerder niet inzichtelijk maakt hoe rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak. Eiser wijst in dit kader op de gedateerde staat van de woning. Ter zitting heeft eiser hieraan toegevoegd dat niet duidelijk is waarop de prijs per m2 van kavel en de prijs per m2 van de woning en de vergelijkingsobjecten is gebaseerd.
Verweerder heeft ter zitting toegelicht dat de prijs per m2 van de kavel en woning niet op een (grond)staffel is gebaseerd, maar op een inschatting van de taxateur. Een inschatting zonder objectieve en verifieerbare gegevens is echter een onvoldoende onderbouwing, zodat verweerder bijvoorbeeld niet inzichtelijk maakt hoe en waarom voor de onroerende zaak voor de woning een waarde van € 715,- per m2 wordt aangehouden.
Dit betekent evenwel niet dat verweerder niet in zijn bewijslast slaagt. Verweerder wijst er terecht op dat een taxatieopbouw een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling, maar dat uiteindelijk enkel de eindwaarde ter toetsing staat (zie bijvoorbeeld Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 22 september 2015, ECLI:NL:GHARL:2015:7059).
In de vergelijking heeft verweerder vijf verkopen genoemd ter onderbouwing van de waarde, [adres 2] [adres 5] en [adres 4] en [adres 6] en [adres 3] .
[adres 4] is vlakbij de onroerende zaak gelegen en heeft oude voorzieningen, is matig onderhouden en heeft een mindere staat van onderhoud, net als de onroerende zaak. Verder heeft dit object een perceel dat een stuk kleiner is dan dat van de onroerende zaak (136 m2 om 214 m2) en is het een iets kleinere woning (70m2 om 75m2). Ondanks dit alles is dit object (geïndexeerd naar de waardepeildatum) voor € 181.180,- verkocht, € 17.000,- hoger dan de vastgestelde waarde.
[adres 2] heeft een goede staat van onderhoud en een stuk kleiner perceel dan de onroerende zaak (117m2 om 214m2), met een gelijk woonoppervlak. Deze is geïndexeerd naar de waardepeildatum voor € 186.941,- verkocht, € 22.000,- hoger dan de vastgestelde waarde.
[adres 6] is het dichtst bij de waardepeildatum verkocht, op 1 november 2016. Deze woning heeft een betere staat van onderhoud en voorzieningen, met een kleiner perceel (180 m2 om 214 m2) en is op de waardepeildatum voor € 195.760,- verkocht, € 31.000,- hoger dan de vastgestelde waarde.
Ook de overige twee vergelijkingsobjecten, [adres 3] en [adres 5] zijn verkoopcijfers die ruim boven de vastgestelde waarde liggen (€ 222.726,- en € 202.460,-). [adres 5] heeft weliswaar een perceel dat 100 m2 groter is, maar deze heeft ook de hoogste verkoopprijs van € 222.726,-.
Verder liggen de vergelijkingsobjecten op vergelijkbare afstand of dichter bij de N210, zodat het mogelijke waarddrukkende effect van de geluidsoverlast hiervan in deze verkoopcijfers zit verdisconteerd, wat eiser ook ter zitting heeft bevestigd.
Gelet op dit alles maakt verweerder aannemelijk dat een waarde van € 164.000,- voor de onroerende zaak niet te hoog is. De rechtbank vindt het verkoopcijfer van [adres 4] dat zich in dezelfde slechte/matige staat als de onroerende zaak bevindt, een kleiner perceel heeft en een kleinere woning, een sterke indicatie dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Dit wordt bevestigd door de overige verkoopcijfers, die allemaal ruim boven de vastgestelde liggen, zodat ook gelet daarop voldoende rekening is gehouden met de slechte staat van onderhoud.
9. Eiser voert voorts aan dat bezwaar is gemaakt tegen de waarde van [adres 7] voor belastingjaar 2018 en dat in dat bezwaar de waarde is verlaagd van € 178.000,- naar € 149.000,-. Vanwege de vergelijkbaarheid met de onroerende zaak moet volgens eiser ook de waarde van de onroerende zaak lager worden vastgesteld.
Dit betoog slaagt niet.
Verweerder heeft uiteengezet dat van [adres 7] de voorzieningen en het onderhoud minder waren dan waar in eerste instantie vanuit was gegaan. Daarom is de waarde van dat object uiteindelijk verlaagd. Bij de onroerende zaak was de slechtere staat wel bekend en is hier direct rekening mee gehouden. Gelet hierop bestaat geen aanleiding om de waarde van de onroerende zaak lager vast te stellen. Voor zover eiser een beroep doet op het gelijkheidsbeginsel faalt dit al omdat geen sprake is van gelijke gevallen. Zo is het perceel van de onroerende zaak groter dan dat van [adres 7] , wat ook mede een verklaring is voor de hogere waarde van de onroerende zaak ten opzichte van [adres 7] .
10. Het beroep is ongegrond.
11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. M. Munsterman, rechter, in aanwezigheid van
mr. M. Noordegraaf, griffier. De uitspraak is in het openbaar gedaan op 4 februari 2020.
griffier rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: