Rechtbank Rotterdam, 29-04-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:3435, 20/6876

1. Eiser stelt in zijn beroepschrift allereerst dat hij zich niet met het bestreden besluit kan verenigen omdat verweerder het gehanteerde indexeringspercentage, om de waarde van de referentiepanden op waardepeildatum te bepalen, en de onderbouwing daarvan niet inzichtelijk heeft gemaakt.

2. Verweerder stelt in zijn verweerschrift dat er bij het door hem overgelegde taxatie-rapport en matrix het gehanteerde indexeringspercentage staat vermeld. Het percentage is gebaseerd op eigen marktonderzoek, in het kader van de permanente marktanalyse. Volgens jurisprudentie (o.a. de uitspraak van gerechtshof Amsterdam van 31 maart 2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1411) dient verweerder ter onderbouwing van het indexerings-percentage een lijst van verkoopcijfers over te leggen die zijn gebruikt voor de permanente marktanalyse. Deze zijn in de procedure ingebracht. Ter zitting heeft verweerder nader toegelicht dat gebruik is gemaakt van een lijst met rijwoningen. De transacties zijn opgedeeld in 2 delen. Deel 1 is de periode van 2017 tot 1 juli 2018 en deel 2 is de periode van 1 juli 2018 tot 31 mei 2019. Daarbij kijkt verweerder naar het verschil in de WOZ-waarde en de transactiewaarde (aangeduid als ‘trn’) en dat percentage wordt dan gehanteerd. Dat leidt hier tot een stijgingspercentage van 8,39% op jaarbasis voor het jaar 2019.

3. Omdat verweerder eerst (ter zitting) in beroep helderheid heeft verschaft over de werkwijze ten aanzien van de totstandkoming van het indexeringspercentage en eiser dus in beroep heeft moeten komen om dit inzicht te krijgen, is hij terecht in beroep gekomen en komt het beroep voor gegrondverklaring in aanmerking.

4. De rechtbank zal het beroep al hierom gegrond verklaren. Het bestreden besluit zal worden vernietigd. De rechtbank zal nu beoordelen of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en of de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand gelaten kunnen worden.

5. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2019. Eiser stelt dat de waarde te hoog is vastgesteld, volgens hem bedraagt de waarde € 273.000,-. Verweerder is van mening dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld.

6. De onroerende zaak is een tussenwoning met een wooninhoud van 434 m3 met een aanbouw van 35 m3 en berging, gelegen op een perceel van 187 m2. Het bouwjaar is 1999.

7. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding.

8. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met de door hem overgelegde matrix en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin.

9. De in het taxatierapport opgenomen vergelijkingsobjecten zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, woonoppervlakte, grondoppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. De daarbij door verweerder gehanteerde methode om het indexeringspercentage te bepalen (zie hiervoor onder 3) kan de rechtbank volgen. Een ander, beter alternatief daarvoor heeft eiser niet aangedragen en ziet de rechtbank ook niet.

10. Met de bij de stukken gevoegde matrix en grondstaffel/kavelmodel maakt verweerder inzichtelijk dat hij bij de waardering voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de onroerende zaak.

11. Voor zover eiser zijn stelling handhaaft dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van overlast als gevolg van de ligging, gaat die niet op. Dit geldt namelijk ook voor het vergelijkingsobject [adres 5] , zodat aangenomen mag worden dat dit verdisconteerd is in de verkoopprijs van dit object.

12. Het beroep is gelet op de overwegingen 2 en 3 gegrond. Omdat de waarde voor de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld, kunnen de rechtsgevolgen van het bestreden besluit in stand blijven. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt zij dat verweerder aan eiser het door hem betaalde griffierecht vergoedt.

13. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiser gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt zij op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 541,- (1 punt voor het indienen van het beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van

€ 541,- en factor 0,5).

14. In dit geval krijgt eiser gelijk over zijn standpunt dat verweerder heeft nagelaten de gevraagde stukken te verstrekken, maar krijgt hij geen gelijk in zijn standpunt over de WOZ-waarde. Die wordt niet verlaagd. Omdat eiser gedeeltelijk in het gelijk is gesteld, ziet de rechtbank op grond van artikel 2, tweede lid, van de Bpb aanleiding de proceskosten-vergoeding te verminderen. De rechtbank vindt het redelijk om de helft van de gebruikelijke vergoeding voor door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand toe te kennen. Op grond van artikel 2, tweede lid Bpb, bestaat evenmin aanleiding om het door eiser overgelegde taxatierapport te vergoeden (voor zover eiser dat bedoelt te vragen), omdat het beroep slaagt op een geschilpunt dat losstaat van de waarde (vergelijk het Richtsnoer proceskostenvergoeding, zoals opgenomen bij de uitspraak van het gerechtshof Den Haag van 11 november 2021, ECLI:NL:GHDHA:2021:2131).