Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7783, 9548065 CV EXPL 21-38211
Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7783, 9548065 CV EXPL 21-38211
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 16 september 2022
- Datum publicatie
- 7 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2022:7783
- Zaaknummer
- 9548065 CV EXPL 21-38211
Inhoudsindicatie
Verhuurder heeft misbruik gemaakt van haar bevoegdheid door 1,5 jaar na de faillissementsdatum de huurovereenkomst op grond van artikel 39 Fw op te zeggen.
Uitspraak
locatie Rotterdam
zaaknummer: 9548065 CV EXPL 21-38211
datum uitspraak: 16 september 2022
Vonnis van de kantonrechter
in de zaak van
[eiseres]
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
eiseres,
gemachtigde: mr. J.J. van de Velde,
tegen
[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde,
gemachtigde: mr. C.H. Bijvank.
De partijen worden hierna ‘ [eiseres] ’ en ‘ [gedaagde] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- -
-
de dagvaarding van 15 november 2021, met producties;
- -
-
het antwoord, met producties;
- -
-
het vonnis waarin een mondelinge behandeling is bepaald;
- -
-
de nadere producties van [eiseres] (9 t/m 12);
- -
-
de aanvulling van eis van [eiseres] , met producties 13 t/m 21;
- -
-
de nadere producties van [gedaagde] (10 t/m 14);
- -
-
één nadere productie van [gedaagde] (15);
- -
-
akte overlegging productie 22 van [eiseres] .
Op 7 juli 2022 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling met partijen en de gemachtigden besproken.
2. De feiten
Met ingang van 1 maart 2003 zijn [gedaagde] en de rechtsvoorganger van [eiseres] een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd aangegaan voor een woning gelegen te ( [postcode 1] ) Rotterdam aan de [adres 1] (hierna: Woning A).
Woning A stond onder het beheer van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Pitlo Huur Beheer B.V. (hierna: Pitlo).
[gedaagde] is failliet verklaard op 3 december 2019.
Begin 2020 heeft noodzakelijk onderhoud in de vorm van funderingswerkzaamheden plaatsgevonden aan woning A.
Partijen zijn overeengekomen dat [gedaagde] in verband met de funderingswerkzaamheden in een andere woning zou verblijven. Het betreft de woning te ( [postcode 2] ) Rotterdam aan de [adres 2] (hierna: woning B). Er is een huurprijs van € 549,29 per maand afgesproken. In de huurovereenkomst met betrekking tot woning B is verder – voor zover van belang – het volgende bepaald:
“(...)
Deze overeenkomst is aangegaan voor maximaal 1 jaar of korter met ingang van 03-02-2020 t/m 31-01-2021.
Huurder is er uitdrukkelijk mee bekend dat het hier gaat om een tijdelijk contract in verband met de funderingswerkzaamheden bij zijn huidige woning op de [adres 1] , [postcode 1] Rotterdam welke hij thans huurt. Deze huurovereenkomst eindigt derhalve altijd uiterlijk op 3-02-2021 of zoveel eerder als de werkzaamheden op de [adres 1] gereed zijn.”
Op 6 augustus 2021 stuurt [eiseres] een brief aan [gedaagde] . In deze brief staat - voor zover van belang - het volgende:
“(...)
U huurt een woning op de [adres 1] te Rotterdam (hierna: "de huurwoning").
[eiseres] (hierna: “ [eiseres] ”) is de eigenaar en de verhuurder van de huurwoning. [eiseres]
heeft ons kantoor gevraagd om haar belangen in deze kwestie te behartigen.
Het is [eiseres] deze week ter ore gekomen dat u failliet bent verklaard op 3 december 2019.
Namens [eiseres] wordt daarom hierbij uw huurovereenkomst met betrekking tot de hierboven genoemde huurwoning opgezegd in verband met uw faillissement op grond van art. 39 Fw. Met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, eindigt uw huurovereenkomst op 30 november 2021.
(...)”
Op 6 oktober 2021 stuurt [eiseres] een brief aan [gedaagde] betreffende de opzegging van de huurovereenkomst van Woning B. Daarin staat - voor zover van belang - het volgende:
“(...)
3. Per aangetekende brief van 6 augustus 2021 is namens [eiseres] uw huurovereenkomst voor de huur van de woning aan de [adres 1] te Rotterdam opgezegd op grond
van art. 39 Fw. Deze huurovereenkomst eindigt derhalve van rechtswege op 30 november
2021.
4. Gelet op de samenhang tussen beide huurovereenkomsten, meent [eiseres] dat op grond
van haar brief van 6 augustus 2021 óók de tijdelijke huurovereenkomst voor uw
huurwoning aan de [adres 2] te Rotterdam van rechtswege
eindigt op 30 november 2021.
5. Indien en voor zover in rechte zou komen vast te zijn dat hiervoor een afzonderlijke
opzegging is vereist, geldt het volgende. Namens [eiseres] wordt hierbij ook uw tijdelijke
huurovereenkomst met betrekking tot uw huurwoning aan de [adres 2]
te Rotterdam opgezegd in verband met uw faillissement op
grond van art. 39 Fw. Met inachtneming van de opzegtermijn van drie maanden, eindigt
deze huurovereenkomst op 31 januari 2022.
(...)”
Op 27 oktober 2021 stuurt de gemachtigde van [gedaagde] aan [eiseres] per email – voor zover van belang – het volgende:
“(...)
Client zal beide huurwoningen niet opleveren.
De tijdelijke huurovereenkomst betreffende de woning aan de [adres 2] te Rotterdam eindigt op het moment dat de werkzaamheden aan de huurwoning op de [adres 1] te Rotterdam gereed zijn. Dit is tot op heden niet het geval. Zowel de huurwoning aan de [adres 2] te Rotterdam als de huurwoning aan de [adres 1] te Rotterdam zullen daarom niet opgeleverd worden. Zolang de werkzaamheden aan de huurwoning op de [adres 1] te Rotterdam nog niet gereed zijn, zal cliënt de beschikking hebben over de huurwoning op de [adres 2] te Rotterdam.
(...)”
3. Het geschil
[eiseres] eist – na wijziging van eis - samengevat:
primair
- -
-
een verklaring voor recht dat de huurovereenkomsten A en B op uiterlijk 30 november 2021 rechtsgeldig zijn geëindigd;
- -
-
een verklaring voor recht dat [gedaagde] aansprakelijk is voor de schade, omdat hij de woonruimten A en B niet uiterlijk op 30 november 2021 heeft verlaten en ontruimd, onder welke schade in ieder geval wordt verstaan de gemiste huurinkomsten ad € 1.250,- per maand, de ontruimingskosten en de buitengerechtelijke incassokosten;
subsidiair
- de huurovereenkomsten A en B te ontbinden;
meer subsidiair
- een verklaring voor recht dat huurovereenkomst B op uiterlijk 31 januari 2022 rechtsgeldig is geëindigd;
zowel primair, subsidiair, als meer subsidiair
- -
-
[gedaagde] te veroordelen om de woonruimten A en B te ontruimen en te verlaten, zo nodig met behulp van de sterke arm;
- -
-
het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren;
- -
-
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten met de wettelijke rente.
[eiseres] baseert de eis op het volgende. [gedaagde] is failliet per 3 december 2019. [eiseres] heeft de huurovereenkomsten opgezegd op grond van artikel 39 Fw tegen 1 december 2021. Door woning A en/of woning B na de einddatum zonder geldige titel onder zich te houden, handelt [gedaagde] onrechtmatig. Op grond van art. 7:225 BW is [gedaagde] daarom schadeplichtig jegens [eiseres] . Onder deze schade vallen in ieder geval de gemiste huurinkomsten van € 1.250,- per maand per woning, de gemaakte ontruimingskosten en de buitengerechtelijke incassokosten. Subsidiair stelt [eiseres] dat de huurovereenkomsten voor woning A en B moeten worden ontbonden, omdat [gedaagde] in meerdere opzichten ernstig tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Meer subsidiair stelt [eiseres] dat de huurovereenkomst voor woning B op 31 januari 2022 is geëindigd op grond van art. 7:228 BW.
[gedaagde] is het niet eens met de eis en concludeert tot afwijzing met veroordeling van [eiseres] – uitvoerbaar bij voorraad – in de proceskosten met wettelijke rente. [gedaagde] voert onder meer het volgende aan. [eiseres] wist al op 7 januari 2020 dat [gedaagde] failliet was. [eiseres] heeft de huur voortgezet. [eiseres] heeft geen belang bij het inroepen van de bevoegdheid op grond van artikel 39 Fw. De huurachterstand is van voor het faillissement en ingediend bij de curator. Na het faillissement is de huur betaald en een deel van de huurachterstand is ingelopen.