Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7887, C/10/640533 / KG ZA 22-552
Rechtbank Rotterdam, 16-09-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:7887, C/10/640533 / KG ZA 22-552
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 16 september 2022
- Datum publicatie
- 23 september 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2022:7887
- Zaaknummer
- C/10/640533 / KG ZA 22-552
Inhoudsindicatie
Kort geding. Aanbesteding. Herontwikkeling terrein Codrico-fabriek. Gemeente mocht aannemen dat erfpachter van terrein de enige serieuze gegadigde is voor aankoop/uitgifte in erfpacht. Uitzondering Didam-arrest van toepassing.
Uitspraak
vonnis
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/640533 / KG ZA 22-552
Vonnis in kort geding van 16 september 2022
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
HUIZENBEHEER VAN HERK B.V. ,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaten mrs. R. Sekeris, I. Reidsma en M.P. Smal te Rotterdam,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM ,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde,
advocaten mrs. M. van Rijn en C. Muntinghe-Leeffers te Den Haag,
met als tussenkomende partij
de commanditaire vennootschap
RIJNHAVEN BELEGGING C.V. ,
gevestigd te Rotterdam,
advocaat mr. F.G. Horsting.
Partijen worden hierna Van Herk, de gemeente en RBCV genoemd.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding van 29 juni 2022, met producties 1 tot en met 11,
- -
-
de incidentele conclusie tot primair tussenkomst en subsidiair voeging van RBCV, met productie 1,
- -
-
de aanvullende producties 12 tot en met 40 van Van Herk,
- -
-
de conclusie van antwoord van de gemeente, met producties 1 tot en met 11,
- -
-
de schriftelijke reactie van RBCV, met productie 2,
- -
-
de mondelinge behandeling, gehouden op 9 september 2022,
- -
-
de pleitnota van mrs. Sekeris, Reidsma en Smal,
- -
-
de pleitnota van mr. Van Rijn, en
- -
-
de pleitnota van mr. Horsting.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. Het incident tot tussenkomst dan wel voeging
RBCV heeft primair gevorderd om te worden toegelaten als tussenkomende partij en subsidiair om zich te mogen voegen aan de zijde van de gemeente. Tijdens de mondelinge behandeling hebben Van Herk en de gemeente verklaard geen bezwaar te hebben tegen toewijzing van de vordering. De voorzieningenrechter heeft de primaire vordering daarop als niet-weersproken en op de wet gebaseerd toegewezen.
3. De feiten
De gemeente is eigenaar van percelen grond en water in en aan de Rijnhaven in Rotterdam. Ten gunste van de heer [naam01] en mevrouw [naam02] (hierna tezamen: [naam01] ) is een aantal percelen van de gemeente aan de zuidzijde van de Rijnhaven en de Veerlaan belast met een recht van erfpacht, dat eindigt op 26 april 2050. Een deel van voornoemde percelen alsmede een daarop staand gebouw, de Codrico-fabriek, is al sinds 1969 in gebruik als fabriek voor de verwerking van mais, granen en andere landbouwproducten tot halffabricaten voor de voedsel- en veevoederindustrie. De exploitant van de fabriek en huurder is Itwaco BV, vennootschapsrechtelijk gelieerd aan Codrico Rotterdam B.V. (hierna: Codrico). De huurovereenkomst loopt tot april 2050.
Op 18 juni 2015 hebben de gemeente, [naam01] en Codrico een Convenant afsprakenkader Vaargeul Rijnhaven ondertekend. Daarin is vastgelegd dat ten behoeve van de bedrijfsvoering van Codrico een gedeelte van de Rijnhaven gevrijwaard blijft van permanente objecten en op een overeengekomen diepte wordt gehouden.
Van Herk maakt onderdeel uit van een groep ondernemingen die een vastgoedportefeuille beheert en exploiteert. Ook zij heeft een perceel aan de zuidzijde van de Rijnhaven in eigendom.
RBCV houdt zich bezig met het verkrijgen van en beleggen in vastgoed. Stichting Beheer Rijnhaven Belegging is commanditair vennoot van RBCV. [naam03] is bestuurder van die stichting. Beherend vennoot is Red Company B.V. (hierna: Red Company), een Rotterdamse projectontwikkelaar.
De gemeente heeft de ambitie om de Rijnhaven te ontwikkelen tot een hoogstedelijk woongebied met nieuwe woningen, een strand en een stadspark. Zij heeft die ambitie nader uitgewerkt in het Ambitiedocument Rijnhaven van juni 2018. Daarin is vermeld dat een openbare uitvraag voor de gehele ontwikkeling van de Rijnhaven tot de mogelijkheden behoort, maar dat het uitgeven van bouwlocaties in een door de gemeente geopende grondexploitatie gunstig lijkt om grip te houden op de gebiedsontwikkeling en om goede concurrentievoorwaarden te scheppen.
In juni 2018 heeft [naam01] de gemeente benaderd met het initiatief om, onder meer, de Codrico-fabriek te verplaatsen. Op 13 maart 2020 hebben de gemeente en RBCV een intentieovereenkomst gesloten. Daarin zijn afspraken vastgelegd over onder meer de verhuizing van de fabriek naar een vervangende locatie in de Spaanse Polder te Rotterdam, de herontwikkeling van het fabrieksterrein en de ontwikkeling van een maritiem centrum in de Rijnhaven.
In het Masterplan Rijnhaven van de gemeente uit 2020 is de visie van de gemeente beschreven als basis voor de ontwikkeling van de Rijnhaven. Het Masterplan Rijnhaven bouwt voort op het Ambitiedocument Rijnhaven uit juni 2018 (zie 3.5) en de reacties daarop, maar houdt voorts wijzigingen in.
In 2020 zijn door Red Company meerdere participatie-bijeenkomsten belegd, voor bewoners en anderen, onder wie projectontwikkelaars, onder meer met het oog op het verkrijgen van de instemming van de gemeenteraad.
Op 1 december 2020 heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente een Nota van Uitgangspunten Codrico en een Nota van Uitgangspunten Maritiem Centrum vrijgegeven. In de nota’s staan de uitgangspunten beschreven waaraan het plan van RBCV en de aan haar zijde betrokken partijen, waaronder de projectontwikkelaar, dient te voldoen. De gemeenteraad heeft de nota’s op 18 februari 2021 vastgesteld.
In het Gemeenteblad met nr. 119523 van 17 maart 2022 (hierna: het Gemeenteblad) staat vermeld:
“ VERKOOP EN UITGIFTE IN ERFPACHT PROJECT HERONTWIKKELING CODRICO
Objectinformatie
Object A. Huidige locatie Codrico-fabriek
Adres: Veerlaan en Rijnhaven Zuidzijde
Percelen: [perceelnummer01] , [perceelnummer02] , [perceelnummer03] gedeeltelijk en [perceelnummer04] geheel
Perceelgrootte: circa 8.461 m2
Object B. Restpercelen openbaar gebied (grenzend aan object A)
Adres: Veerlaan en Rijnhaven Zuidzijde
Percelen: P2453, 2511 en 2688 allen gedeeltelijk
Perceelgrootte: circa 1330 m2
Object C. Perceel Spaanse Polder
Adres: [adres01] Percelen: [perceelnummer05] geheel en [perceelnummer06] gedeeltelijk
Perceelgrootte: circa 14.547 m2
Object D. Waterkavel in de Rijnhaven
Adres: Rijnhaven Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk
Perceelgrootte: circa 5.524 m2 (t.b.v. ontwikkelvolume van max 15.000 m2 b.v.o.)
Object E. 10.000 m2 bvo ontwikkelvolume op het land in de Rijnhaven
Adres: Rijnhaven
Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk
Perceelgrootte: nog onbekend / nader te bepalen (t.b.v. ontwikkelvolume van max 10.000 m2 b.v.o.)
Object F. 35.000 m2 byo ontwikkelvolume op het land in de Rijnhaven
Adres: Rijnhaven
Percelen: [perceelnummer07] gedeeltelijk
Perceelgrootte: nog onbekend / nader te bepalen (t.b.v. ontwikkelvolume van max 35.000 m2 b.v.o.)
Voornemen tot aangaan overeenkomsten HERONTWIKKELING CODRICO
De gemeente Rotterdam is voornemens om diverse overeenkomsten te sluiten met Rijnhaven Belegging C.V. ( Initiatiefnemer ) met betrekking tot het project herontwikkeling Codrico ( Project ) en de daaruit voortvloeiende verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde objecten.
Het gaat hierbij om volgende voorgenomen overeenkomsten.
• Anterieure overeenkomst herontwikkeling Codrico ( AO Codrico ). Uit deze overeenkomst vloeit voort i) de voortijdige beëindiging van het erfpachtrecht door de huidige erfpachters op de percelen Rotterdam, sectie P. nummers [perceelnummer01] en [perceelnummer03] en ii) de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object A en de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object B.
• Ontwikkelovereenkomst Spaanse Polder , waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van het in de aanhef genoemde object C.
• Voorreservering Maritiem Centrum , waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object D met een maximaal ontwikkelvolume van 15.000 m2 b.v.o.
• Voorreservering Bouwclaim Maritiem Centrum , waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object E met een maximaal ontwikkelvolume van 10.000 m2 b.v.o.
• Voorreservering Bouwclaim Codrico , waaruit voortvloeit de verkoop en/of uitgifte in erfpacht van de in de aanhef genoemde object F met een maximaal ontwikkelvolume van 35.000 m2 b.v.o.
Initiatiefnemer is enige serieuze gegadigde
Naar het oordeel van de gemeente is de Initiatiefnemer de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor het geheel van de bovenstaande overeenkomsten met betrekking tot het Project en de daaruit voortvloeiende verkoop van gronden en/of uitgifte in erfpacht daarvan.
Het Project
Het Project is een veelomvattende integrale gebiedsontwikkeling en behelst op hoofdlijnen de volgende onderdelen: de verplaatsing van de Codrico-fabriek naar een perceel in de Spaanse Polder, de herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein van fabriekslocatie naar woningbouw, de ontwikkeling van een Maritiem Centrum in de Rijnhaven (op het water en op het land), alsmede een ontwikkeling in een van de drie gebouwen die voorzien zijn binnen de gebiedsontwikkeling Rijnhaven. Voor meer informatie over het Project verwijst de gemeente naar de volgende website: [naam website01] .
De herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein bevat een programma van in totaal 165.000 m2 bvo. Daarbinnen worden 1.500 woningen gerealiseerd waarvan ten minste 50% in het betaalbare segment (10% sociale huurwoningen en 40% middencategoriewoningen (huur en/of koopwoningen), alsook commerciële voorzieningen, exclusief de daarbij behorende ondergrondse parkeervoorzieningen.
Om de herontwikkeling van het huidige Codrico-terrein mogelijk te maken wordt de operationele fabriek (die een langjarig huurcontract tot 2050 heeft) verplaatst naar een hiervoor gereserveerd perceel in de Spaanse Polder. Dit voor risico van de Initiatiefnemer. Hiervoor heeft de gemeente in 2020 reeds een voorreservering verleend aan de Initiatiefnemer. Dit ten behoeve van behoud van deze fabriek en werkgelegenheid binnen de gemeentegrenzen van Rotterdam, op een passende (watergebonden) locatie, tevens rekening houdend met de benodigde ruimte en noodzakelijke milieucategorie. Er zijn geen alternatieve locaties van deze omvang en voor dit type bedrijvigheid binnen de gemeentegrenzen beschikbaar.
Met het verplaatsen van de Codrico-fabriek kan het convenant afsprakenkader Vaargeul Rijnhaven van de fabriek in de Rijnhaven worden opgeheven om plaats te maken voor een iconisch Maritiem Centrum dat publiek toegankelijk is. Dit maakt de ontwikkeling van de Pols van Katendrecht af. Rotterdammers kunnen dan straks langs alle kades van de Rijnhaven flaneren; het zogenaamde 'Rondje Rijnhaven' is dan compleet. De realisatie van het Maritiem Centrum maakt aldus integraal onderdeel uit van het Project.
De Initiatiefnemer heeft aangegeven dat voor een sluitende businesscase voor het verplaatsen van de
operationele fabriek een ontwikkelvolume van 200.000 m2 bvo nodig is op het Codrico-terrein. Voor een sluitende exploitatie van het Maritiem Centrum met gedeeltelijk een publieke functie is een volume van 25.000 m2 bvo nodig. Op basis van de planvorming heeft de gemeente een ontwikkelvolume van respectievelijk maximaal 165.000 m2 bvo en in het water 15.000 m2 bvo passend geacht binnen de stedenbouwkundige kaders. Om tot een sluitende businesscase te komen is de gemeente voornemens om naast een financiële compensatie ontwikkelrechten van respectievelijk 35.000 m2 bvo en 10.000 m2 bvo aan de Initiatiefnemer toe te kennen. Daarbij is beoogd dat eerstgenoemde ontwikkelrechten kunnen worden uitgeoefend in een van de drie gebouwen die voorzien zijn binnen de gebiedsontwikkeling Rijnhaven.
(...)
Hoe worden gemeentelijke beleidsdoelen bereikt?
Aan de Rotterdamse Rijnhaven liggen nu nog twee fabrieken in de Pols van Katendrecht; waarvan de Codrico-fabriek er een van is. Door de fabriek uit te plaatsen komt er ruimte vrij voor (betaalbare) woningen en kan het vrachtverkeer op Katendrecht worden verminderd. In de toekomst kan dan op het fabrieksterrein en aan de haven worden gewoond, gewerkt en gewandeld. Het 'Rondje Rijn haven' is dan af. Het is belangrijk voor Rotterdam en het behoud van de werkgelegenheid om de verhuizing van de fabriek zorgvuldig te doen, waarbij wordt ingezet op een nieuwe locatie in de gemeente Rotterdam.
Het Project draagt bij aan de opgave van de stad om het grote tekort aan woningen op te lossen en de (woon)kwaliteit van Katendrecht verder te versterken. Er worden 1500 woningen toegevoegd aan de Rotterdamse woningvoorraad in de verschillende categorieën, van betaalbaar, midden duur tot duur. Het woonprogramma met minimaal 50 procent betaalbare woningen sluit bovendien aan bij de gemeentelijke Woonvisie 2030, het Actieplan Middenhuur 2019 en het Actieplan Middenkoop. Dit betekent onder meer dat op de middendure koopwoningen een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding van toepassing zullen zijn. Ook sluit het Project naadloos aan op het – in opdracht van de gemeente opgestelde – Masterplan Rijnhaven 2020.
In december 2021 heeft het Rijk een bijdrage uit de Woningbouwimplus toegekend aan de gemeente, waarmee de gemeente in staat wordt gesteld om de realisatie van betaalbare woningen te faciliteren en de noodzakelijke uitplaatsing van de Codrico-fabriek mogelijk te maken. Mede in dat verband is het wenselijk dat het Project op korte termijn wordt gerealiseerd.
De Initiatiefnemer zal een marktconforme prijs betalen voor de koop van de gemeentegrond c.q. een marktconforme canon voor de uitgifte in erfpacht. De gemeente is voornemens een eenmalige bijdrage in de eventuele onrendabele top van het Project aan de Initiatiefnemer te verstrekken, onder voorbehoud van goedkeuring door de gemeenteraad ten aanzien van genoemde ontwikkelrechten en mits deze bijdrage staatssteunrechtelijk is toegestaan en dit er niet toe leidt dat het recht op de bijdrage uit de Woningbouwimpuls verloren gaat.
Initiatiefnemer is de enige serieuze gegadigde die in aanmerking komt voor Project.
Het project vraagt om te beginnen om de medewerking van de huidige erfpachters. Zonder hun medewerking is het immers niet mogelijk om het Project op korte termijn te realiseren. Gelet op zijn verbondenheid met de huidige erfpachters, is de Initiatiefnemer de enige partij die op deze medewerking kan rekenen.
Daarnaast vraagt het Project om een combinatie van ontwikkelkracht, technische en financiële bekwaamheid en ruime ervaring met grootschalige binnenstedelijke ontwikkeling, met gestapelde woningbouw – in het bijzonder in het sociale en middenhuursegment – commerciële en maatschappelijk/sociaal culturele voorzieningen en ondergronds parkeren. Alle benodigde kennis en kunde om het Project voortvarend te ontwikkelen en te realiseren is aanwezig bij de Initiatiefnemer (en met name de door hem ingeschakelde projectontwikkelaar).
Daarbij is – zoals hiervoor reeds toegelicht – ook bijzonder van belang dat de Initiatiefnemer reeds vanaf 2018 op eigen initiatief een uniek plan heeft uitgewerkt voor het Project en daarvoor het nodige draagvlak heeft verworven, zodat ook hier verzekerd is dat het Project op korte termijn gerealiseerd kan worden.
Gelet op het voorgaande is de gemeente van oordeel dat er op grond van objectieve, redelijke en toetsbare criteria slechts één serieuze gegadigde in aanmerking komt voor het realiseren van het beoogde Project en daarmee voor het aangaan van het geheel van de bovengenoemde overeenkomsten met betrekking tot het Project herontwikkeling Codrico en de daaruit voortvloeiende verkoop van de in de aanhef van deze publicatie genoemde objecten en/of de uitgifte in erfpacht daarvan, namelijk de Initiatiefnemer. Ten overvloede zij erop gewezen dat de gemeente daarbij een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt.
Vervaltermijn
Indien u zich niet kunt verenigen met dit voornemen, dan dient u dit uiterlijk 5 april 2022, 12.00 uur,
kenbaar te maken (...).
Met deze publicatie geeft de gemeente uitvoering aan het arrest van de Hoge Raad d.d. 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).”
Bij brief van 4 april 2022 van haar advocaten heeft Van Herk zich tegenover de gemeente op het standpunt gesteld dat het besluit tot verkoop en uitgifte in erfpacht aan RBCV alsook de samenwerking met deze partij niet op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen en niet deugdelijk is gemotiveerd en dat zij zich niet met het voornemen kan verenigen. Naast deze brief heeft de gemeente nog van drie andere partijen bericht ontvangen dat zij zich niet met het voornemen kunnen verenigen.
Bij brief van 10 juni 2022 heeft de gemeente aan (de advocaten van) Van Herk bericht dat zij op basis van objectieve, toetsbare en redelijke criteria heeft beoordeeld of Van Herk eveneens kan worden aangemerkt als serieuze gegadigde voor het project. Volgens de gemeente is dat niet het geval en heeft zij ook in de andere reacties geen aanleiding gezien om terug te komen op haar oordeel dat RBCV de enige serieuze gegadigde is. Ten slotte is opgemerkt dat indien Van Herk zich niet kan verenigen met dit oordeel, zij uiterlijk op 30 juni 2022 een kort geding aanhangig dient te maken.