Rechtbank Rotterdam, 12-10-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8460, C/10/634429 / HA ZA 22-193
Rechtbank Rotterdam, 12-10-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:8460, C/10/634429 / HA ZA 22-193
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 12 oktober 2022
- Datum publicatie
- 13 oktober 2022
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2022:8460
- Zaaknummer
- C/10/634429 / HA ZA 22-193
Inhoudsindicatie
Transactie verhuurd commercieel vastgoed. Wel of geen koopovereenkomst tot stand gekomen? Overeengekomen opschortende voorwaarden zijn zuiver potestatief. Doorgaan transactie volledig afhankelijk van de wil van koper. Koper heeft zich daarmee niet willen binden en er komt dan ook geen koopovereenkomst tot stand. Ook geen onrechtmatig afgebroken onderhandelingen door verkopers. Niet ondertekenen LOI, onbereikbaar zijn en object ondertussen aan een derde verkopen verdient niet de schoonheidsprijs maar is in de gegeven omstandigheden niet onrechtmatig.
Uitspraak
vonnis
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/634429 / HA ZA 22-193
Vonnis van 12 oktober 2022 (bij vervroeging)
in de zaak van
de stichting
STICHTING SUPERMARKTFONDS.NL,
gevestigd te Amsterdam,
eiseres,
advocaat mr. L.M. Ravestijn te Amsterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[gedaagde 1] ,
gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2. [gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagden,
advocaat mr. H.A. Bravenboer te Rotterdam.
Partijen zullen hierna Supermarktfonds, [gedaagde 1] en [gedaagde 2] genoemd worden. Gedaagden zullen gezamenlijk [gedaagde 1] c.s. genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding met producties,
- -
-
de conclusie van antwoord met producties,
- -
-
de brief van de rechtbank van 10 mei 2022 en van 13 juni 2022, met een oproeping voor de mondelinge behandeling op -uiteindelijk- 13 september 2022,
- -
-
de brief van de rechtbank van 25 mei 2022, met een zittingsagenda voor de mondelinge behandeling,
- -
-
het B-formulier van mr. Ravestijn van 29 augustus 2022 met aanvullende producties,
- -
-
de mondelinge behandeling van 13 september 2022 en de ter gelegenheid daarvan overgelegde spreekaantekeningen van Supermarktfonds en [gedaagde 1] c.s.,
- -
-
het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 13 september 2022,
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Heeneman & Partners Fondsmanagement B.V. houdt zich bezig met het structureren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen. Zij is onder meer beheerder (in de zin van de Wet op het financieel toezicht) van de vastgoedportefeuille van het fonds voor gemene rekening supermarktfonds.nl (hierna: het fonds). Het operationeel beheer van de vastgoedportefeuille van het fonds wordt verricht door Heeneman & Partners Property Management B.V. (hierna: Heeneman & Partners). De stichting Supermarktfonds.nl (eiseres) is opgericht met als enig doel het houden van de activa van het fonds in opdracht van de beheerder van het fonds.
[gedaagde 1] c.s. waren eigenaar van de onroerende zaken aan de [adres 1] , [adres 2] en [adres 3] in Oostvoorne, zijnde winkelruimte met naastgelegen parkeerterrein (hierna: het object). Het object is verhuurd aan Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. en in gebruik als Albert Heijn en Gall & Gall.
Op 26 november 2021 heeft de heer [persoon A] van Adelaer Capital Markets (hierna: [persoon A] ) aan mr. M.A.D. Bol, advocaat van [gedaagde 1] c.s. (hierna: mr. Bol), doorgestuurd een e-mail aan hem van 24 november 2021 van de heer [persoon B] van Heeneman & Partners. In laatstgenoemde e-mail doet Heeneman & Partners namens het fonds een aanbod aan [gedaagde 1] c.s. om het object van [gedaagde 1] c.s. te kopen voor een koopprijs van € 4.405.000,00. Deze e-mail kent onder meer de volgende inhoud:
“Beste [voornaam persoon A] ,
In vervolg op onze recente contacten en het van jullie ontvangen IM, tref je hierbij ons koopvoorstel aan voor het hierna omschreven vastgoed.
Heeneman & Partners houdt zich bezig met het structureren en beheren van vastgoedbeleggingsfondsen. Het door ons beheerde supermarktfonds.nl heeft thans een omvang van circa EUR 200 miljoen aan vastgoed binnen Nederland en betreft een groeifonds. Dit fonds is oorspronkelijk opgericht door en voor supermarktondernemers maar inmiddels zijn er ook andere beleggers in dit fonds toegetreden. Heeneman & Partners heeft als fondsbeheerder een AFM-vergunning.
Namens het supermarktfonds.nl zijn wij zeer geïnteresseerd in verwerving van de onderhavige
propositie op basis van de navolgende condities:
[...]
Koper
supermarktfonds.nl
Object
De aan Albert Heijn en Gall&Gall (Ahold Europe Real Estate & Construction B.V.) verhuurde winkels - een en ander zoals vermeld in het van jullie ontvangen IM - gelegen aan de Stationsweg 16 te Oostvoorne.
Koopprijs object
€ 4.405.000 KK (zegge: viermiljoen vierhonderdenvijfduizend euro kosten koper).
Koper maakt hierbij qeen voorbehoud tot financiering.
[...]
Voorbehouden koper
Onderhavig voorstel doen wij onder voorbehoud van de volgende voorwaarden:
-
De uitkomst van de due diligence (o.a. technisch, fiscaal, financieel, commercieel, vestigingsplaatsonderzoek en juridisch) dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming – middels door beide partijen ondertekenen van een Letter of Intent (LOI).
-
Goedkeuring van de Raad van Commissarissen van koper. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen - middels door beide partijen ondertekenen van een LOI.
-
De uitkomst van het door koper uit te voeren CDD onderzoek dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt twee weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen - middels door beide partijen ondertekenen van LOI.”
In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 1 december 2021 staat, voor zover van belang:
“Namens verkopers, [gedaagde 1] . en de heer [gedaagde 2] , bevestig ik dat de voorgestelde koopsom van eur. 4.405.000,-- KK wordt geaccepteerd.
Verkoper maken de volgende voorbehouden:
• toestemming van huurder voor de eigendomsoverdracht;
• levering uiterlijk 15 januari 2022;
• bankgarantie of waarborgsom ter grootte van 10% van de koopsom uiterlijk 15 december 2022;
• een partijen conveniërende koopovereenkomst, het concept op te stellen namens koper.
De overige voorwaarden zijn akkoord. [...]”
In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 2 december 2021 (13:18 uur) staat, voor zover van belang:
“Geachte heer Bol,
Onderstaand de reactie van Heeneman en Partners. Ik heb hen voorgesteld voor levering eind januari 2022. Echter men houdt toch vast aan een latere leveringsdatum ivm de plaatsing van de participaties. Dit is echter geen voorbehoud.
Mocht verkoper zich kunnen vinden in de uitgangspunten dan ontvangen wij graag een concept LOI ter beoordeling. Tekenen hiervan kan dat direct begin volgende week plaats vinden.”
In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 2 december 2021 (13:26 uur) staat, voor zover van belang:
“Beste [voornaam persoon A] ,
Dank voor je bericht. Ik neem dit op met de verkopers.
Een LOI lijkt mij niet het geëigende stuk in deze fase. Als de verkoper akkoord gaan hebben we geen intenties meer om tot koop over te gaan maar een koopovereenkomst met ontbindende en opschortende voorwaarden. Als je het daarmee eens bent ontvang ik graag van jullie een door de koper gehanteerd/geaccepteerd model koopovereenkomst. Dat is efficiënter omdat er wellicht bepalingen worden opgenomen die de koper wenst. Aan de zijde van verkopers zijn er maar 2 voorwaarden namelijk consent van Ahold en dat de koopsom op de leveringsdatum wordt voldaan.”
In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 2 december 2021 (14:35 uur) staat, voor zover van belang:
“Beste [naam] ,
Hoewel we gebruikelijk spreken over een LOI is dit in feite een door partijen ondertekende koopbevestiging met daarin opgenomen de overeengekomen Koopsom, voorwaarden en de voorbehouden zoals o.a. een positieve uitkomst DD.
Het opstellen van een LOI gaat sneller dan het opstellen van een koopovereenkomst. Bij het opstellen van een koopovereenkomst schakelen partijen zoals Heeneman & Partners veelal een advocaat/notaris in. Dit wordt pas gedaan na het afronden van een DD en het vervallen van alle voorbehouden. Op dat moment wordt de definitieve koopovereenkomst getekend.
Dit is de gebruikelijke volgorde in dit soort transacties.
Om zo snel mogelijk de DD te starten willen we eigenlijk begin volgende week een door partijen ondertekende LOI.
Als u overleg met verkoper heeft gehad en verkoper kan met de punten zoals aangegeven instemmen dan zullen wij u zo spoedig mogelijk een concept LOI doen toekomen.”
In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 3 december 2021 (10:38 uur) staat, voor zover van belang:
“Beste [voornaam persoon A] ,
De verkoper zijn akkoord met de voorwaarden behoudens de datum van levering.
Het proces om participaties te verwerven zal inderdaad wel wat tijd nemen, maar het moet toch wat sneller kunnen.
Graag verneem ik welk compromis de koper voorstelt.”
In een e-mail van [persoon A] aan mr. Bol van 3 december 2021 (13:30 uur) staat, voor zover van belang:
“Geachte heer Bol,
Ik heb getracht Heeneman te bewegen om nog wat te schuiven met de leveringsdatum. Zij geven echter aan dat ze de tijd echt nodig hebben voor de plaatsing. Veel sneller gaat dit niet. Let wel. Het is geen voorbehoud!! Uiteraard willen ze jullie op de hoogte houden en indien eerdere levering mogelijk is dan kan dat. Echter, men wil vooralsnog vasthouden aan 28 februari 2022.
Indien dit akkoord is voor verkoper zullen wij u de LOI/koopbevestiging doen toekomen.”
In een e-mail van mr. Bol aan [persoon A] van 3 december 2021 (13:55 uur) staat, voor zover van belang:
“Beste [voornaam persoon A] ,
Akkoord. Ik zie de LOI graag tegemoet.”
Als bijlage bij een e-mail van 6 december 2021 (17:35 uur) stuurt [persoon A] aan mr. Bol een door Heeneman & Partners opgestelde en ondertekende Letter of Intent (hierna: de LOI). In de LOI is onder meer het volgende opgenomen:
“[...]
Verkoper
-
[gedaagde 1] ., gevestigd te Oostvoorne, KvK [KvK-nummer] , kantoorhoudende te ( [postcode 1] ) Rockanje, [adres 4] , rechtsgeldig vertegenwoordigd door haar bestuurder, de heer [gedaagde 2] ;
-
De heer [gedaagde 2] , domicilie kiezend te [...];
[...]
Koper
supermarktfonds.nl
Object
De aan Ahold Europe Real Estate & Construction B.V. verhuurde winkelruimte met het ernaast gelegen parkeerterrein, plaatselijk bekend als [straatnaam] 16 -20 (even nummers) te ( [postcode 2] ) Oostvoorne en kadastraal bekend als gemeente Oostvoorne, sectie [sectie] , nummers [perceelnummer 1] , [perceelnummer 2] , [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] , totaal circa 3.250 m2.
[...]
Koopprijs object
€ 4.405.000,- U. (zegge: viermiljoen vierhonderdenvijf duizend euro kosten koper).
[...]
Datum eigendomsoverdracht (Leveringsdatum)
28 februari 2022 of zoveel eerder als partijen nader overeenkomen.
[...]
Voorbehouden koper
Onderhavig voorstel doen wij onder voorbehoud van de volgende voorwaarden:
1. De uitkomst van de due diligence (o.a. technisch, fiscaal, financieel, commercieel, vestigingsplaatsonderzoek en juridisch) dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI) tussen partijen. Verkoper zal aansluitend op het door partijen ondertekenen van de onderhavige LOI alle aanwezige en voor Koper
relevante informatie aangaande het Object beschikbaar stellen.
2. Goedkeuring van de Raad van Commissarissen van koper. Dit voorbehoud vervalt vier weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI).
3. De uitkomst van het door koper uit te voeren CDD onderzoek dient voor koper conveniërend te zijn. Dit voorbehoud vervalt twee weken na schriftelijke overeenstemming tussen partijen (middels door beide partijen ondertekenen van de onderhavige LOI).
[...]”
[gedaagde 1] c.s. hebben de LOI niet ondertekend.
Na het toesturen van de LOI aan [gedaagde 1] c.s. op 6 december 2021 heeft [persoon A] meerdere keren getracht met mr. Bol in contact te komen, maar dat contact is niet tot stand gekomen.
[gedaagde 1] c.s. hebben het object op 15 december 2021 verkocht aan derde partijen. Het object is aan deze partijen geleverd op 21 december 2021.
Supermarktfonds heeft, met op 24 december 2021 verkregen verlof van de Voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam, op 27 december 2021 diverse conservatoire derdenbeslagen laten leggen ten laste van [gedaagde 1] c.s.
3. Het geschil
Supermarktfonds vordert -samengevat- dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
- -
-
primair: voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. toerekenbaar tekort zijn geschoten in de nakoming van de overeenkomst tussen partijen en dat zij de schade moeten vergoeden die Supermarktfonds daardoor heeft geleden;
- -
-
subsidiair: voor recht verklaart dat [gedaagde 1] c.s. onrechtmatig hebben gehandeld vanwege schending van de precontractuele goede trouw en dat zij de schade moeten vergoeden die Supermarktfonds daardoor heeft geleden;
- -
-
primair en subsidiair: [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 642.952,33, als voorschot op de door Supermarktfonds geleden schade, te vermeerderen met de wettelijke (handels)rente vanaf 3 december 2021 en voor het overige [gedaagde 1] c.s. veroordeelt tot betaling van de schade, nader op te maken bij staat;
- -
-
primair en subsidiair: [gedaagde 1] c.s. hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de daadwerkelijke buitengerechtelijke incassokosten, alsmede tot betaling van de proceskosten, waaronder begrepen de kosten van de gelegde conservatoire beslagen.
Aan haar primaire vorderingen legt Supermarktfonds ten grondslag dat partijen een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object, op grond waarvan Supermarktfonds het object van [gedaagde 1] c.s. zou kopen voor een bedrag van € 4.405.000,00. Doordat [gedaagde 1] c.s. het object achter de rug van Supermarktfonds om aan een derde partij hebben geleverd, is sprake van toerekenbaar tekortschieten van [gedaagde 1] c.s. in de nakoming van de overeenkomst. Aan haar subsidiaire vorderingen legt Supermarktfonds ten grondslag dat het handelen van [gedaagde 1] c.s. naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar en daarmee onrechtmatig is. [gedaagde 1] c.s. hebben Supermarktfonds bewust op een zijspoor gezet door na 3 december 2021 verstoppertje te spelen (onbereikbaar te zijn) en in de tussentijd een koopovereenkomst met een derde te sluiten. Op grond van de uitlatingen van [gedaagde 1] c.s. mocht Supermarktfonds er gerechtvaardigd op vertrouwen dat een overeenkomst met betrekking tot het object tot stand zou komen. Er was volledige overeenstemming en voor de vlotte, praktische vastlegging zou in eerste instantie een LOI door partijen worden ondertekend. De schade die Supermarktfonds heeft geleden bestaat uit gemist rendement en uit gemaakte kosten.
[gedaagde 1] c.s. voeren verweer. Zij betwisten dat partijen een overeenkomst hebben gesloten met betrekking tot het object en zij betwisten ook dat zij de onderhandelingen tussen partijen over de koop/verkoop van het object onrechtmatig hebben afgebroken. [gedaagde 1] c.s. betwisten verder de gestelde schade en het bestaan van causaal verband tussen de tekortkoming of het onrechtmatig handelen en de gestelde schade. [gedaagde 1] c.s. concluderen tot afwijzing van de vorderingen van Supermarktfonds, met veroordeling van Supermarktfonds in de kosten van deze procedure, uitvoerbaar bij voorraad.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.