Rechtbank Rotterdam, 11-11-2022, ECLI:NL:RBROT:2022:9577, ROT 21/4108

1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2020.

2. De onroerende zaak is een vrijstaande woning, met een gebruiksoppervlakte van 227 m2, gelegen op een perceel van 600 m2. De onroerende zaak heeft een inpandige berging en twee dakkapellen. Het bouwjaar is 1933.

3. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. In het algemeen mag verweerder bij zijn waardebepaling gebruik maken van (per waardepeildatum geïndexeerde) verkoopcijfers van vergelijkingsobjecten die zijn verkocht een jaar vóór de waardepeildatum, maar ook van verkoopcijfers van een jaar ná de waardepeildatum.

4. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Daartoe heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van

[naam 2] van 15 september 2022.

5. Eiseres stelt dat bij het vaststellen van de WOZ-waarde van de onroerende zaak te weinig rekening is gehouden met de ligging van de onroerende zaak aan/bij een drukke weg. Ter zitting heeft verweerder erkend dat het verschil in ligging van de onroerende zaak ten opzichte van de vergelijkingsobjecten niet voldoende tot uitdrukking is gekomen.

De rechtbank ziet dit bijvoorbeeld terug bij het vergelijkingsobject [adres 2], dat niet dicht bij een drukke weg ligt maar juist aan een rustige straat. Daarnaast heeft verweerder aangegeven [adres 3] een minder geschikt vergelijkingsobject te vinden (al vanwege het verschil in bouwjaar). Al hierom heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld.

6. Omdat verweerder niet in zijn bewijslast is geslaagd, beoordeelt de rechtbank of eiseres de door haar bepleite waarde (de rechtbank begrijpt: € 825.000,-) aannemelijk maakt. Dit is niet het geval. Eiseres verwijst naar de woning aan de [adres 4], die verkocht is voor € 825.000,-. Deze verkooptransactie staat in het taxatieverslag dat eiseres heeft ontvangen in verband met de WOZ-waarde van de onroerende zaak voor het belastingjaar 2022. Dat taxatieverslag is echter niet overgelegd. Eiseres heeft los van de verkoopprijs, het bouwjaar en de gebruiksoppervlakte geen concrete gegevens van deze woning naar voren gebracht. Omdat verdere gegevens ontbreken en het daardoor ook niet duidelijk is wat de eventuele verschillen zijn tussen de woning aan de [adres 4] en de onroerende zaak, wordt de door eiseres bepleite waarde hiermee niet onderbouwd.

7. Nu beide partijen de door hen verdedigde waarde niet aannemelijk maken, is het aan de rechtbank om de waarde vast te stellen. In aanmerking nemend wat partijen over en weer naar voren hebben gebracht, stelt de rechtbank de waarde van de onroerende zaak schattenderwijs vast op € 872.000,-.