Rechtbank Rotterdam, 01-03-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1755, 10194877
Rechtbank Rotterdam, 01-03-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:1755, 10194877
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 1 maart 2023
- Datum publicatie
- 2 maart 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2023:1755
- Zaaknummer
- 10194877
Inhoudsindicatie
Bevoegdheid kantonrechter. Nietige besluiten VvE. Uitleg van splitsingsakte.
Uitspraak
locatie Rotterdam
zaaknummer: 10194877 VZ VERZ 22-13912
datum uitspraak: 1 maart 2023
Beschikking van de kantonrechter
in de zaak van
1. [verzoeker01] ,
wonende te [woonplaats01] ,
wonende te [woonplaats02] ,
wonende te [woonplaats03] ,
wonende te [woonplaats04] ,
wonende te [woonplaats05]
wonende te [woonplaats06] ,
wonende te [woonplaats07] ,
wonende te [woonplaats08] ,
wonende te [woonplaats09] ,
wonende te [woonplaats10] ,
wonende te [woonplaats11] ,
wonende te [woonplaats12] ,
wonende te [woonplaats13] ,
wonende te [woonplaats14] ,
wonende te [woonplaats15] ,
wonende te [woonplaats16] ,
wonende te [woonplaats17] ,
wonende te [woonplaats18] ,
wonende te [woonplaats19] ,
wonende te [woonplaats20] ,
wonende te [woonplaats21] ,
wonende te [woonplaats22] ,
wonende te [woonplaats23] ,
wonende te [woonplaats24] ,
wonende te [woonplaats25] ,
wonende te [woonplaats26] ,
wonende te [woonplaats27] ,
gevestigd te [vestigingsplaats01] ,
verzoekers,
gemachtigde: mr. B.J. Agteresch,
tegen
[verweerster01] ”,
gevestigd te [vestigingsplaats02] ,
verweerster,
gemachtigde: mr. C. Pool.
De partijen worden hierna ‘de bewoners’ en ‘ [verweerster01] ’ genoemd. [verzoeker28] (verzoeker sub 28) wordt hierna ‘ [verzoeker28] ’ genoemd.
1. De procedure
Het dossier bestaat uit de volgende processtukken:
- -
-
het verzoekschrift, op de griffie ontvangen op 15 november 2022, met bijlagen 1 tot en met 8;
- -
-
het verweerschrift, op de griffie ontvangen op 17 januari 2023, met bijlagen 1 tot en met 5;
- -
-
de brief van 17 januari 2023 namens de bewoners, met aanvullende bijlagen 9 tot en met 12;
- -
-
de spreekaantekeningen van mr. B.J. Agteresch,
- -
-
de spreekaantekeningen van mr. M. van Heeren, gemachtigde van [belanghebbende01] (belanghebbende, hierna: [belanghebbende01]).
Op 23 januari 2023 is de zaak tijdens een mondelinge behandeling besproken. Daarbij waren aanwezig:
- [verzoeker06] , bestuurder van [verzoeker28] ;
- [verzoeker10] , bewoner;
- [verzoeker20] , bewoner;
- [verzoeker21] , bewoner;
- mr. B.J. Agteresch, gemachtigde van de bewoners;
- [naam01] , beheerder van [verweerster01] ;
- mr. C. Pool, gemachtigde van [verweerster01] ;
- [naam02] , asset manager bij [belanghebbende01];
- mr. M. van Heeren, gemachtigde van [belanghebbende01];
- [naam03] , belanghebbende.
2. De feiten
Het appartementencomplex [straatnaam01] is door middel van de splitsingsakte van 8 december 1978 (hierna: de splitsingsakte) gesplitst in 36 appartementsrechten. Op de begane grond zijn negentien appartementsrechten bestemd als winkelruimte en boven die winkels zijn zeventien appartementsrechten bestemd als woning (met berging). De voorkant van het appartementencomplex ziet er als volgt uit:
Bij de splitsingsakte zijn drie verenigingen van eigenaars opgericht: [verweerster01] , [verzoeker28] en [vereniging01] (hierna: [vereniging01] ). Alle appartementseigenaren zijn lid van [verweerster01] . Daarnaast zijn de appartementseigenaren van de woningen lid van [verzoeker28] en de appartementseigenaren van de winkels van [vereniging01] .
De splitsingsakte regelt de onderlinge verhouding tussen de drie VvE’s. In de splitsingsakte zijn daarover, voor zover van belang, de volgende bepalingen opgenomen:
“ Artikel 2
Bij deze akte worden - ter voldoening aan het bepaalde in artikel 875 f lid 1 sub e van het
Burgerlijk wetboek - opgericht:
a. een Vereniging van Eigenaars van het recht van appartement in het gebouw, bestaande
uit woningen en winkels, cum annexis, plaatselijk bekend [straatnaam02] nummers [nummers01]
(even nummers) (winkels) en [straatnaam02] nummers [nummers02] (even
nummers) (woningen), gelegen in het plan “ [straatnaam01] ” te [plaats01] . (...)
De Vereniging ( [verweerster01] , opm. ktr) heeft ten doel het behartigen van de
gemeenschappelijke belangen van de eigenaars en meer in het bijzonder het beheer
van het gebouw voor zover die belangenbehartiging en dit beheer niet behoren tot de
taak- en doelstellingen van de verenigingen als hierna sub b en/of c bedoeld;
b. een Vereniging van Eigenaars van een recht van appartement met bestemming woning
in het hiervoor sub a, eerste alinea breder omschreven gebouw. (...)
De vereniging ( [verzoeker28] , opm. ktr ) heeft ten doel het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van appartementsrechten met bestemming woning met daarbij behorende afzonderlijke berging en meer in het bijzonder het beheer van dat gedeelte van het gebouw, dat bestemd is tot gebruik als woning(en) met daarbij behorende afzonderlijke berging, zomede van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, welke uitsluitend betrekking hebben op, dienstbaar zijn aan, en/of strekken ten behoeve, casu quo ten nutte van de woningen en bergingen;
c. een Vereniging van Eigenaars van een recht van appartement met bestemming winkel
in het hiervoor sub a, eerste alinea breder omschreven gebouw. (...).
De vereniging ( [vereniging01] , opm. ktr ) heeft ten doel de behartiging van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaars van appartementsrechten met bestemming winkels en/of andere bedrijfsruimten en meer in het bijzonder het beheer van dat gedeelte van het gebouw, dat bestemd is tot gebruik als winkel en/of ander bedrijf met aanhorigheden, zomede van de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken, welke uitsluitend betrekking hebben op, dienstbaar zijn aan, en/of strekken ten behoeve van, casu quo ten nutte van de winkels.
(...)
Artikel 4
REGELING OMTRENT HET GEBRUIK, HET BEHEER EN HET ONDERHOUD VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN EN DE GEMEENSCHAPPELIJKE ZAKEN.
1. Tot de gemeenschappelijke gedeelten worden onder meer gerekend: funderingen,
dragende muren en kolommen, het geraamte van het gebouw, met de ondergrond, het ruwe
metselwerk, alsmede de vloeren, de buitengevels, waaronder begrepen raamkozijnen, deuren, balkon-constructies, borstweringen, galerijen en gangen, de daken en ventilatie-kanalen, de traphuizen, het hek- en traliewerk, de buitentrap, de technische installaties en voorzieningen met de daarbij behorende leidingen, voorzover niet exclusief aangebracht binnen de privé-gedeelten.
2. Indien er twijfel bestaat of een zaak tot de gemeenschappelijke gedeelten of de
gemeenschappelijke zaken behoort, wordt hierover beslist door de ledenvergadering van de in artikel 2 sub a bedoelde vereniging. Indien er twijfel bestaat welke van de verenigingen als in artikel 2 bedoeld het beheer en/of het onderhoud van een gemeenschappelijk gedeelte en/of van een gemeenschappelijke zaak behoort te verrichten, wordt hierover beslist door de
ledenvergadering van de in artikel 2 sub a bedoelde vereniging.”
Op 17 oktober 2022 heeft een vergadering van [verweerster01] plaatsgevonden. Tijdens de vergadering zijn, voor zover van belang, de volgende besluiten genomen:
“6.1 lekkage(s) afkomstig van terrassen / vervangen onderliggende dakbedekking
(...)
De vergadering besluit derhalve dat de onderliggende dakbedekking van de terrassen
(waterkerende laag) een verantwoordelijkheid is van de hoofd VvE ( [verweerster01] “ [straatnaam01] ” te [plaats01] .
lekkage(s) afkomstig van galerijen / vervangen onderliggende dakbedekking
(...)
De vergadering besluit derhalve dat de onderliggende dakbedekking van de galerijen
(waterkerende laag) een verantwoordelijkheid is van de hoofd VvE ( [verweerster01] “ [straatnaam01] ” te [plaats01] .
lekkage(s) afkomstig van daken
(...)
De vergadering besluit derhalve dat de daken algemeen (waterkerende laag) een
verantwoordelijkheid is van de hoofd VvE ( [verweerster01] “ [straatnaam01] ” te
[plaats01] .
lekkage(s) afkomstig van dakkapellen
(...)
De vergadering besluit derhalve dat de dakkapellen een verantwoordelijkheid zijn van [verzoeker28] “ [straatnaam01] ” te [plaats01]
verwijderen asbesthoudende delen gemeenschappelijke dak(en) / aanbrengen nieuwe
dakbedekking
(...)
De vergadering besluit derhalve dat het verwijderen asbesthoudende delen gemeenschappelijke dak(en) / aanbrengen nieuwe dakbedekking een verantwoordelijkheid is van de hoofd VvE ( [verweerster01] “ [straatnaam01] ” te [plaats01] .
verwijderen asbesthoudende delen gevel(s)
(...)
De vergadering besluit derhalve dat verwijderen asbesthoudende delen gevel(s) een
verantwoordelijkheid zijn van [verzoeker28] “ [straatnaam01] ” te [plaats01] .”