Rechtbank Rotterdam, 14-06-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:5317, C/10/643744 / HA ZA 22-692
Rechtbank Rotterdam, 14-06-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:5317, C/10/643744 / HA ZA 22-692
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 14 juni 2023
- Datum publicatie
- 23 juni 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2023:5317
- Zaaknummer
- C/10/643744 / HA ZA 22-692
Inhoudsindicatie
Verkoop van 21 woningen door de gemeente Rotterdam voor € 1,-. Staatssteun? Artikel 107/108 VWEU . Ontvankelijkheid. Gelijkheidsbeginsel. Didam-arrest (ECLI:NL:HR:2021:1778).
Uitspraak
vonnis
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/643744 / HA ZA 22-692
Vonnis van 14 juni 2023
in de zaak van
[eiser01] ,
wonende te Rotterdam,
eiser in conventie,
verweerder in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. P.H.L.M. Kuypers te Rotterdam,
tegen
1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
LIEKE B.V. ,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
eiseres in voorwaardelijke reconventie,
advocaat mr. A.M. Roepel te Rotterdam,
2. de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM ,
zetelend te Rotterdam,
gedaagde in conventie,
advocaat mr. N.C. van Eck te Rotterdam.
Partijen zullen hierna [eiser01] , Lieke en de gemeente genoemd worden.
1. De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- -
-
de dagvaarding van 15 juli 2022, tevens houdende de incidentele vordering tot exhibitie ex artikel 843a Rv, met producties 1 tot en met 20;
- -
-
de incidentele conclusie van antwoord van Lieke, met producties 1 tot en met 6;
- -
-
de conclusie van antwoord in het incident tot overlegging van stukken ex artikel 843a Rv van de gemeente, met producties 1 tot en met 8;
- -
-
het vonnis in incident van 7 december 2022;
- -
-
de conclusie van antwoord in conventie, tevens conclusie van eis in voorwaardelijke reconventie van Lieke, met producties 1 tot en met 11;
- -
-
de conclusie van antwoord in de hoofdzaak van de gemeente;
- -
-
de brief van de rechtbank van 2 februari 2023, waarin een mondelinge behandeling is gelast;
- -
-
de brief van de rechtbank van 28 februari 2023 met een zittingsagenda;
- -
-
de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie;
- -
-
de akte houdende overlegging producties van [eiser01] , met producties 21 tot en met 32;
- -
-
de bij B8-formulier van 29 maart 2023 door de gemeente overgelegde producties 1 tot en met 3;
- -
-
de mondelinge behandeling van 4 april 2023 en de door [eiser01] , Lieke en de gemeente overgelegde spreekaantekeningen.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2. De feiten
Op 2 april 2020 is tussen de gemeente als verkoper en Lieke als koper een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot 21 woningen aan de [adres01] , [adres02] , [adres03] , [adres04] en [adres05] te [plaats01] (hierna: de woningen). Op 2 juni 2020 zijn de woningen aan Lieke geleverd. De koopprijs bedraagt € 1,00. In de koopovereenkomst zijn onder meer sanerings-, ontruimings- en opknapverplichtingen opgenomen voor Lieke.
Enig bestuurder en aandeelhouder van Lieke is Fullhouse B.V (hierna: Fullhouse). Op 3 juni 2019 heeft Fullhouse onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:
“(...) Ik benader je ivm de kansen die liggen op de [straatnaam01] in [plaats01]. De straat haaks tussen de [straatnaam02] en de [straatnaam03] .
We zijn op korte termijn eigenaar van het pand aan de [adres06] . Dit pand grenst aan een serie panden die thans gekraakt zijn en in zeer slechte staat verkeren. De fundering hier is extreem slecht. De gemeente is eigenaar van de meeste van die panden op twee na.
Graag willen we met je in gesprek over de mogelijkheden om hier een mooie sloop/nieuwbouw ontwikkeling te bespreken. (...)”
Op 25 februari 2020 heeft Fullhouse onder meer het volgende geschreven aan de gemeente:
“(...) Ons voorstel is op grond van deze onderbouwing van de kosten voor sanering en overige kosten de verkoopprijs van de Panden aan te passen naar een (symbolisch) bedrag van € 1,00 k.k. Hierbij geldt dat wij de Panden “as is, where is” aanvaarden. (...)”
De gemeente heeft de woningen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst laten taxeren door Cushman & Wakefield v.o.f. (hierna: Cushman & Wakefield) en door Hopman & Schreuder Taxaties en Consultancy B.V. (hierna: Hopman & Schreuder).
Cushman & Wakefield heeft de woningen in haar taxatierapport van 17 januari 2020 per peildatum 31 oktober 2019 getaxeerd op een marktwaarde van € 265.000,00 kosten koper (ingeval van scenario 1: sloop en nieuwbouw met behoud van de bestaande voorgevel) respectievelijk € 490.000,00 kosten koper (ingeval van scenario 2: volledige sloop en nieuwbouw). Na een hertaxatie op verzoek van de gemeente heeft Cushman & Wakefield de woningen per peildatum 6 maart 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 16.000,00 kosten koper (scenario 1) respectievelijk € 240.000,00 kosten koper (scenario 2). In een e-mail van 16 september 2022 heeft de taxateur het volgende geschreven:
“(...) In het taxatierapport [ rechtbank: van 17 januari 2020 ] wordt opgemerkt dat de marktwaarde nog gecorrigeerd dient te worden met saneringskosten van asbest en bodemverontreiniging, alsmede met de kosten benodigd om het object vrij van huur en/of gebruik en ontruimd te kunnen opleveren.
Op de waardepeildatum was onderhavige onroerende zaak namelijk in gebruik bij krakers.
Indien de genoemde kosten hoger zijn dan de getaxeerde marktwaarde zou dit kunnen leiden tot een negatieve grondwaarde.
In een later stadium is er op verzoek van opdrachtgever een markttechnische update afgegeven voor beide scenario’s.
De staat van onderhoud was er in de periode tussen beide waardepeildata niet beter op geworden. (...)
In de update is er rekening gehouden met de saneringskosten conform opgaaf opdrachtgever ad € 245.000,-. Echter de kosten die men nodig heeft om te kunnen leveren vrij van huur en/of gebruik en ontruimd in verband met het feit dat het getaxeerde gekraakt was, dienen nog in mindering te worden gebracht.
Ook hier is van toepassing dat deze kosten tot een negatieve waarde kunnen leiden. (...)”
Hopman & Schreuder heeft de woningen in een hertaxatierapport van 23 maart 2020 per peildatum 3 maart 2020 getaxeerd op een marktwaarde van € 1,00. In een e-mail van 15 september 2022 heeft de taxateur onder meer het volgende geschreven:
“(...) Ons kantoor heeft per peildatum 3 maart 2020 een hertaxatie uitgevoerd van de opstallen gelegen aan de [adressen01] . De aanleiding hiervoor was gelegen in het feit dat de opstallen kort daarvoor waren getroffen door brand. De hertaxatie volgt op een volledige taxatie per 20 augustus 2019. (...)
Ook in onderhavig geval kwamen wij, gelet op alle specifieke kosten en risico’s die gemoeid waren met een herstel van de opstallen (...) tot de conclusie dat een professioneel handelend koper - zoals bedoeld in de definitie van de marktwaarde - niet meer dan een symbolisch bedrag zou willen betalen voor onderhavige opstallen, gelet op de aanwezigheid van kraak, brandschade, bodemvervuiling en de kosten voor herbouw van de opstallen.
Telefonisch liet u mij weten dat men bij de beoordeling van voornoemde transactie ook spiegelt aan een recente aanbieding van de gemeente aan de gebruikers van de naastgelegen opstallen. In mijn optiek wordt hier spreekwoordelijk “appels met peren” vergeleken. Ten eerste is het peildatum van de transactie niet gelijk en zijn in de tussenliggende periode de marktomstandigheden gewijzigd. Daarnaast worden de buurpanden bewoond door een collectieve woongemeenschap: de staat van deze opstallen is echt anders. Een deel van deze woningen worden nog bewoond en moeten veel minder intensief worden gerenoveerd. Ook is hier geen sprake van een situatie van kraak en is er geen sprake van enige brandschade. Hier komt nog eens bovenop dat de kosten voor bodemsanering op deze locatie veel lager zijn geraamd dan op onderhavige locatie. (...)”
Bij brieven van 21 juni 2022 en 28 juni 2022 aan Lieke en de gemeente heeft [eiser01] zich - kort gezegd - op het standpunt gesteld dat de koopovereenkomst nietig, althans vernietigbaar is. [eiser01] heeft Lieke en de gemeente gesommeerd om de koopovereenkomst te beëindigen en haar rechtsgevolgen ongedaan te maken. Lieke en de gemeente hebben daaraan geen gehoor gegeven.
Na daartoe verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank heeft [eiser01] op 21 juni 2022 ten laste van Lieke conservatoir beslag doen leggen op de woningen aan de [adres01] , [adres02] , [adres03] en [adres04] te [plaats01] . Bij vonnis in kort geding van deze rechtbank van 24 november 2022 zijn de beslagen op vordering van Lieke opgeheven.
In een brief aan [eiser01] van 16 maart 2023 heeft [naam01] RM RT, verbonden aan [naam01] makelaars en taxateurs (hierna: [naam01] ) onder meer het volgende geschreven:
“(...) U heeft mij gevraagd om een rapport uit te brengen inzake [adressen01] te [plaats01] (...).
U heeft mij de nodige stukken gestuurd welke ik heb bestudeerd. (...)
Bij deze stukken zit dus ook een brief van de Rechtbank Rotterdam d.d. 28-02-2023 (...).
In deze brief wordt u door de rechtbank verzocht een en ander aan te leveren.
Onder punt 1 staat “verifieerbare bewijsstukken waaruit is af te leiden dat de koopprijs van € 1,00 voor het verkochte in de gegeven omstandigheden evident geen reële prijs was; zoals bijvoorbeeld een rapport van een onafhankelijke deskundig taxateur dat rekening met alle relevante omstandigheden”.
U doet op mij een beroep voor dit punt.
Daarom zal ik dit punt ontleden en ingaan op onderdelen hiervan;
- verifieerbare bewijsstukken ; het onderhavige deskundigenrapport kan als zodanig als
bewijsstuk worden beschouwd. Uit hetgeen ik hierna uiteenzet kan worden geconcludeerd dat er voldoende reden is om te twijfelen aan de marktconformiteit van deze transactie c.q. koopsom.
- koopprijs van € 1,00 ; naar ik begrijp is de koopsom gebaseerd, danwel door verkoper
geaccepteerd, op basis van de taxaties die eerder uitgevoerd zijn door Cushman&Wakefield enerzijds en Hopman&Schreuder anderzijds. Van deze taxaties en de communicatie hierover zitten delen in de door u aan mij aangeleverde stukken.
Doordat het geen complete rapporten zijn, kan ik ook niet volledig beoordelen met welke omstandigheden allemaal rekening is gehouden, welke aannames er eventueel gedaan en hoe de waardering tot stand is gekomen. Dat is uiteraard wel van belang om de relevantie van en de waarde in deze rapporten te kunnen beoordelen.
Wel kan ik herleiden dat Cushman&Wakefield in beginsel heeft gewaardeerd onder 2 scenario’s en dat daar later een update op heeft plaats gevonden. Beide scenario’s resulteren in aanzienlijke afwijkende waardes. Hier kan ik door de gebrekkige beschikbare informatie niet over oordelen maar het toont mijn inziens wel aan dat de benaderingswijze “aan de voorzijde” van grote invloed is op de uitkomst “aan de achterzijde”. Feitelijk is destijds niet vast komen te staan wat werkelijk de marktwaarde was.
- geen reële prijs ; of iets een reële prijs is kan naar mijn mening enkel worden bepaald indien
een object openbaar op de markt is geweest of bij specifieke objecten zoals onderhavige binnen een brede groep van potentiële kopers is aangeboden. Wanneer daar vanaf gezien wordt zal nooit bekend zijn hoe “de markt” op het object zou hebben gereageerd en welke prijs er in de markt tot stand zou zijn gekomen. Juist om die reden adviseren wij verkopers altijd de markt op te gaan en niet “voor de markt uit” te verkopen. Ook niet als er al één of enkele kandidaat kopers in beeld zijn. Vorenstaande is niet enkel mijn visie op basis van jarenlange ervaring maar is ook de visie die door de NVM, waarbij aangesloten zijn. De NVM is dus ook van mening dat elke verkoper het meest gebaat is bij openbare aanbieding en binnen de mogelijkheden die de NVM heeft verbieden zij de leden zelfs om “voor de markt uit” te verkopen.
Ter verduidelijking van vorenstaande wijs ik graag op het feit dat op de vastgoedmarkten de koopsom vaker niet dan wel gelijk is aan de marktwaarde. Dit zou theoretisch wel het geval zijn bij een evenwichtige markt. Echter is dit evenwicht vaak ver te zoeken. Tussen 2008 en 2014 hadden we bijvoorbeeld te maken met een kopersmarkt waardoor koopsommen vaak, ruim, onder de marktwaarden lagen. In 2014 begon de markt te kantelen waarna we jarenlang te maken kregen met een stijgende markt c.q. een verkopersmarkt. Er was meer vraag dan aanbod en de rentestand was historisch laag.
Koopsommen lagen bijna altijd (aanzienlijk) boven de marktwaarde. Overbieden van 10% tot 25% werd normaal voor particulieren. Vastgoedbeleggers namen genoegen met beperktere rendementen en waren daardoor bereid hoge koopsommen te betalen. Zeker ook omdat ook werd geanticipeerd op toekomstige waardestijging. Ook (grond)posities ten behoeve van nieuwbouw en/of herontwikkeling waren zeer gewild. Vorenstaande maakt duidelijk dat onderhavige transactie tot stand is gekomen in een periode waarin koopsommen doorgaans hoger waren dan de marktwaarden.
Aangezien, voor zover mij bekend, het OG niet openbaar en/of binnen een brede groep kandidaat kopers is aangeboden durf ik te twijfelen aan de marktconformiteit van deze koopsom. Andes gezegd acht ik de kans groot dat het bij openbare aanbieding (aanzienlijk) meer zou hebben opgebracht.
NB: in de NVM database vind ik geen transacties in de [straatnaam01] in de jaren 2019, 2020 en 2021 betreffende het verkoopjaar en het eerste jaar er voor en er na. Wel zie ik dat in 2018 [adres07] binnen 2 weken is verkocht voor € 286.100,00 terwijl de vraagprijs € 260.000,00 was. Dat was dus ruim 10% boven de vraagprijs, (zie stamkaart als bijlage). Om meer transacties te benoemen uit 2020 heb ik naar omliggende straten gekeken. Het is dezen reëel om te veronderstellen dat de vraagprijs doorgaans wel een relatie heeft met de waarde, vaak zelfs al iets hoger is/was ten gunste van enige onderhandelingsruimte.
Transacties uit de buurt (zie stamkaarten als bijlagen); (...)
Ook zie ik dat recent zijn verkocht, na renovatie, [adres08] en [adres09] . Dit schept een beeld van de kans die u bent misgelopen en van de marktsituatie ten tijde van de verkoop. De NVM stamkaarten van beide objecten voeg ik toe als bijlagen. Doordat de verkopende makelaar VBO lid is kan ik de koopsommen pas zien wanneer het werkelijk gepasseerd is maar de vraagprijzen van € 595.000,00 en € 629.000,00 v.o.n. geven een goed beeld van de kansen. Dat geldt ook voor [adres10] die thans verkocht onder voorbehoud is bij een vraagprijs van € 619.000,00 v.o.n.
- rapport van een onafhankelijke deskundig taxateur ; uiteraard zou ik een volledig
taxatierapport hebben kunnen maken van het getaxeerde. Echter heb ik daarvoor niet voldoende tijd en zeker ook niet voldoende informatie. Ik ben van mening dat dit document als deskundige rapportage kan worden aangemerkt maar het is niet aan te merken als taxatierapport.
- alle relevante omstandigheden ; ik heb rekening gehouden met alle mij bekende en thans
nog te herleiden omstandigheden rekening gehouden.
Conclusie:
Ik komt tot de conclusie dat het zeer aannemelijk is dat het OG bij openbare aanbieding (aanzienlijk) meer had kunnen opbrengen of ten minste dat de kans op realisatie van de beste koopsom is gemist. (...)”
3. Het geschil
[eiser01] vordert om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
-
te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, althans het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, althans staatssteun heeft verleend en/of de aanmeldingsverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU heeft geschonden, door het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) van op of omstreeks 2 april 2020, waarbij zij de registergoederen gelegen aan de [straatnaam01] , zoals beschreven onder randnummer 2.2 van de dagvaarding, onderhands heeft verkocht aan Lieke;
-
de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1. nietig te verklaren althans te vernietigen;
-
Lieke en de gemeente te veroordelen tot ongedaanmaking van de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1., althans tot ongedaanmaking van de rechtsgevolgen van deze overeenkomsten, voor zover deze nietig zijn verklaard dan wel zijn vernietigd, een en ander binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis, althans binnen een door de rechtbank in goede justitie te bepalen termijn;
-
Lieke en de gemeente hoofdelijk, althans de gemeente of Lieke, te veroordelen tot vergoeding van alle schade die [eiser01] heeft geleden, lijdt en nog zal lijden ten gevolge van het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) als genoemd onder 1., op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
Subsidiair
5. te verklaren voor recht dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld, althans het gelijkheidsbeginsel heeft geschonden, althans staatssteun heeft verleend en/of de aanmeldingsverplichting van artikel 108 lid 3 VWEU heeft geschonden, door het aangaan en/of uitvoeren van de koopovereenkomst(en) van op of omstreeks 2 april 2020, waarbij zij de registergoederen gelegen aan de [straatnaam01] , zoals beschreven onder randnummer 2.2 van de dagvaarding, onderhands heeft verkocht aan Lieke;
Meer subsidiair
6. iedere door de rechtbank in goede justitie te bepalen voorziening te treffen die recht doet aan de belangen van [eiser01] ;
En, voorts, in alle gevallen
7. Lieke en de gemeente te veroordelen tot betaling van de proceskosten en de nakosten van deze procedure, met inbegrip van salaris voor de advocaat, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119a BW, subsidiair ex artikel 6:119 BW, over deze kosten, indien niet binnen veertien dagen na betekening van het te wijzen vonnis voldoening daarvan heeft plaatsgevonden.
[eiser01] legt aan zijn vorderingen - verkort weergegeven - het volgende ten grondslag.
De verkoop van 21 woningen door de gemeente aan Lieke voor € 1,00 zonder de ruimte te bieden aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen, is onrechtmatig. In de eerste plaats resulteert de verkoop in een (gekwalificeerde) schending van het gelijkheidsbeginsel, waardoor op grond van artikel 3:40 lid 1 BW moet worden geconcludeerd tot de nietigheid van de koopovereenkomst.
In de tweede plaats kwalificeert de verkoop als staatssteun in de zin van artikel 107 lid 1 van het Verdrag betreffende de Werking van de Europese Unie (VWEU). Die staatssteun is onrechtmatig, nu de gemeente heeft nagelaten haar voornemen tot steunverlening aan te melden bij de Europese Commissie, zoals is vereist op grond van artikel 108 lid 3 VWEU. Het verlenen van onrechtmatige staatssteun dient ertoe te leiden dat de rechtbank de betrokken koopovereenkomst(en) nietig verklaart.
De schadevergoedingsvordering kent een dubbele grondslag. Ten eerste onrechtmatige daad, nu Lieke en de gemeente jegens [eiser01] onrechtmatig hebben gehandeld door in strijd met het gelijkheidsbeginsel een nietige koopovereenkomst te sluiten waarmee Lieke onrechtmatige staatssteun is verleend, ten gevolge waarvan [eiser01] schade heeft ondervonden en waarvoor Lieke en de gemeente hoofdelijk aansprakelijk zijn op grond van artikel 6:166 lid 1 BW. Ten tweede ongerechtvaardigde verrijking (artikel 6:212 BW), nu Lieke ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van [eiser01] , zodat zij zijn schade dientengevolge zal moeten vergoeden tot het bedrag van de verrijking.
Lieke voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.
Ook de gemeente voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser01] in zijn vorderingen, althans tot afwijzing daarvan, met veroordeling van [eiser01] , bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente met ingang van veertien dagen na de datum van het te wijzen vonnis.
Ter onderbouwing van hun verweer voeren Lieke en de gemeente - verkort weergegeven - aan dat [eiser01] geen procesbelang heeft bij zijn vorderingen, voor zover die zijn gegrond op de stelling dat sprake is van onrechtmatige staatssteun. Lieke en de gemeente betwisten dat sprake is van onrechtmatige staatssteun, van een (gekwalificeerde) schending van het gelijkheidsbeginsel, van onrechtmatig handelen of van ongerechtvaardigde verrijking.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
Lieke vordert in voorwaardelijke reconventie veroordeling van [verweerder01] tot betaling van een schadevergoeding, nader op te maken bij staat, met veroordeling van [verweerder01] in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.
Aan haar vordering legt Lieke - verkort weergegeven - ten grondslag dat, als de schadevergoedingsvordering van [verweerder01] op Lieke wordt afgewezen, daarmee vast staat dat [verweerder01] schadeplichtig is voor de gevolgen van de door hem gelegde conservatoire beslagen.
[verweerder01] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vordering in voorwaardelijke reconventie, met veroordeling van Lieke, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten, te vermeerderen met nakosten en met de wettelijke rente als de (na)kosten niet binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis worden voldaan.
Daartoe voert [verweerder01] - kort gezegd - aan dat Lieke onvoldoende heeft toegelicht dat de mogelijkheid op schade aannemelijk is.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.