Rechtbank Rotterdam, 17-07-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:7213, C/10/658358 / KG ZA 23-435
Rechtbank Rotterdam, 17-07-2023, ECLI:NL:RBROT:2023:7213, C/10/658358 / KG ZA 23-435
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Rotterdam
- Datum uitspraak
- 17 juli 2023
- Datum publicatie
- 24 augustus 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBROT:2023:7213
- Zaaknummer
- C/10/658358 / KG ZA 23-435
Inhoudsindicatie
KG. Aanbesteding. Geschil over de uitkomst in de Europese aanbestedingsprocedure van de gemeente Rotterdam met betrekking tot taxatiediensten van woningen.
Uitspraak
vonnis
Team handel en haven
zaaknummer / rolnummer: C/10/658358 / KG ZA 23-435
Vonnis in kort geding van 17 juli 2023
in de zaak van
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
VAN KLEEF NVM MAKELAARS B.V.,
gevestigd te Rotterdam,
eiseres,
advocaat mr. M.J.S. Spanjersberg te Zoetermeer,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE ROTTERDAM,
gevestigd te Rotterdam,
gedaagde,
advocaat mr. M. Ricci te Rotterdam.
Partijen worden hierna Van Kleef en de gemeente genoemd.
1. De procedure
2. De feiten
5 Waar moet u aan voldoen?
(...)
Om aan deze aanbesteding mee te doen, moet u als Inschrijver aan de volgende eisen voldoen:
• er mogen geen formele uitsluitingsgronden op u van toepassing zijn; en
• u moet voldoen aan de financiële, economische en technische geschiktheidseisen.
Uitsluitingsgronden
(...)
Geschiktheidseisen
(...)
Financiële en economische draagkracht
(...)
Technische bekwaamheid en beroepsbekwaamheid
Ten aanzien van de technische bekwaamheid en beroepsbekwaamheid zijn de volgende eisen van toepassing:
• Kwalificaties personeel.
Kwalificaties personeel
Hieronder staan de minimale vereiste kwalificaties van het personeel dat noodzakelijk is voor het uitvoeren van de gevraagde werkzaamheden voor perceel 1, 2, 3 & 4.
Perceel 1: Wonen
Inschrijver dient op het gebied van wonen minimaal 1 register taxateur in dienst te hebben die geregistreerd staat in de Kamer Wonen van de Stichting Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT). Inschrijver zal de naam en registratienummer van deze registertaxateur bij Inschrijving indienen door middel van de beantwoording van de vragenlijst op het Aanbestedingsplatform.
De tweede taxateur die bij taxaties mee tekent (kan ook de plausibiliteits toets betreffen) dient geregistreerd te staan in het NRVT in de kamer Wonen.
(...)
Overige (uitvoerings-)voorwaarden
De gemeente Rotterdam vindt het belangrijk dat Ondernemers bij hun bedrijfsvoering rekening houden met het milieu en sociale aspecten. Daarom heeft de Aanbestedende Dienst zich geconformeerd aan de richtlijn om bij het verlenen van opdrachten zo veel mogelijk duurzame en maatschappelijke waarde te realiseren.
Duurzaamheid
De gemeente Rotterdam werkt aan een duurzame, bereikbare en energiezuinige stad, met schone lucht en een bloeiende economie. De gemeente Rotterdam heeft te maken met de energietransitie en de transitie naar een circulaire economie, en daarnaast wil zij een gezonde en klimaatbestendige leefomgeving.
De gemeente Rotterdam streeft ernaar deze ambities zoveel mogelijk met elkaar te verbinden, zodat zij elkaar in de uitvoering kunnen versterken. Als publieke opdrachtgever geeft zij daarin zelf het goede voorbeeld. Daarom zet de gemeente Rotterdam de eigen inkopen strategisch in voor een concrete bijdrage aan de realisatie van het Rotterdamse duurzaamheidsbeleid.
(...)
Gunningscriterium
De Inschrijvingen worden door de Aanbestedende Dienst beoordeeld op basis van het gunningscriterium ‘de beste prijs-kwaliteitsverhouding (BPKV)’. Hierbij wordt bij de beoordeling van de Inschrijvingen onderscheid gemaakt tussen kwalitatieve aspecten en financiële aspecten. Het gewicht van de kwaliteitsaspecten en de prijs, als ook de uitwerking van de subgunningscriteria, worden in de volgende paragraaf omschreven.
Subgunningscriteria
De Inschrijvingen worden beoordeeld op basis van EMVI Economische Meest Voordelige Inschrijving. In onderstaande tabellen wordt per perceel de verschillende subgunningscriteria weergegeven, met daarin ook de bijbehorende maximaal te behalen punten.
Perceel 1 Wonen:
|
Criterium |
Subgunningscriterium |
Te behalen punten |
|
Kwaliteit |
KG-1: Uitwerken casus woning |
70 punten |
|
Prijs |
P-1: Vaste prijs voor losse taxaties |
10 punten |
|
P-2: Complex 1ste woning |
5 punten |
|
|
P-3: Hertaxatie |
5 punten |
|
|
P-4: Markttechnische update 1ste woning |
5 punten |
|
|
P-5: Een SOW op basis van een uurtarief |
5 punten |
|
|
Totaal |
100 punten |
(...)”
Kwalitatieve aspecten
Perceel 1: KG-1 Casus woningen
Om het gunningscriterium te kunnen beoordelen wordt Inschrijver gevraagd om een taxatierapport in te dienen van een object van de Aanbestedende Dienst. Let op: Ondernemer dient zich aanmelden voor de schouw van het object zoals beschreven in paragraaf 3.2.2. van het Beschrijvend Document. Aanbestedende Dienst voorziet Ondernemer tevens van documentatie over het object nadat de opname is ingepland.
Inschrijver maakt in het taxatierapport de volgende drie waarderingen:
• Marktwaarde Vrij van huur en gebruik.
• Bijzonder uitgangspunt I Marktwaarde in verhuurde staat op basis van de markthuur.
• Bijzonder uitgangspunt II Marktwaarde vrij van huur en gebruik indien het object
gesplitst zou zijn.
Het taxatierapport dient aan de volgende voorwaarde te voldoen:
• Voldoet aan de algemene NRVT reglementen (Bijlage 12).
• Is inclusief rekenmodel(en).
• Is inclusief onderbouwing van de waarde berekening van het getaxeerde object.
Het beoordelingsteam zal de ingediende stukken beoordelen op basis van onderstaand beoordelingskader:
• De mate waarin het taxatierapport volledig is (conform NRVT regelgeving).
• De mate waarin het taxatierapport concreet en gestructureerd is.
• De mate waarin de waardering/berekening wordt gemotiveerd.
• De mate waarin de gehanteerde referenties worden gemotiveerd.
(...)”
Bijlage 1 van het BD bevat het Programma van Eisen (hierna: het PvE).
Daarin is als eis nummer 20 kort gezegd bepaald dat taxaties worden uitgevoerd conform de definities, algemene reglementen en praktijkhandleidingen voor registertaxateurs, waaronder de Praktijkhandreiking Wonen van het NRVT (hierna: de praktijkhandreiking). Eis nummer 22 luidt dat de taxateur met zijn inschrijving verklaart voldoende kennis te hebben van de vastgoedmarkt in Rotterdam e.o. alsmede, indien van toepassing, van de landelijke vastgoedmarkt.
In de praktijkhandreiking is, voor zover relevant, het volgende vermeld:
“(...)
2. Plaatselijke bekendheid
De Register-Taxateur dient te beschikken over voldoende ervaring met betrekking tot taxatie
van vastgoed in de plaats en de categorie waaronder het desbetreffende vastgoedobject valt.
De Register-Taxateur kan zijn plaatselijke bekendheid aantonen door in het dossier duidelijk
vast te leggen hoe en op welke wijze hij de bovengenoemde ervaring heeft verkregen. Een
voorbeeld van een dergelijke uitleg is dat de Register-Taxateur zich conformeert aan de
Regeling Werkgebied Taxateur Woningen of anderszins zijn kennis en ervaring met de locatie
aantoont.
(...)”
Van Kleef heeft ingeschreven op perceel 1 (woningen). In die categorie heeft de gemeente 14 inschrijvingen ontvangen.
Bij brief van 9 februari 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat haar inschrijving als vijfde is geëindigd en daarmee behoort tot een van de vijf winnende inschrijvingen.
Bij brief van 2 maart 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat de gunningsbeslissing van 9 februari 2023 wordt ingetrokken en een herbeoordeling zal plaatsvinden.
Bij brief van 8 mei 2023 heeft de gemeente aan Van Kleef meegedeeld dat, na de herbeoordeling, haar inschrijving als zesde is geëindigd en dat de gemeente voornemens is de opdracht te gunnen aan vijf andere inschrijvers. Bij de herbeoordeling zijn de eerste vier gegadigden dezelfde gebleven maar is [bedrijf] (hierna: [bedrijf]) als vijfde geëindigd. De gemeente heeft de volgende motivering bij de herbeoordeling gegeven:
“(...)
Onderstaand ziet u de resultaten die zowel uw organisatie als de winnende inschrijvers hebben behaald. In de bijlage kunt u onze motivering teruglezen.
|
Uw resultaat |
Ooms |
Woonvisie |
[naam 1] |
[naam 2] |
[bedrijf] |
||
|
Criterium |
Subgunningscriterium |
||||||
|
Kwaliteit |
KG-1: Uitwerken casus woning |
52,5 |
70 |
70 |
52,5 |
52,5 |
52,5 |
|
Financieel |
P-1: Vaste prijs voor losse taxatie |
7,5 |
10 |
10 |
10 |
10 |
10 |
|
P-2: Complex 1e woning |
3,75 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
P-3: Hertaxatie |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
P-4: Markttechnische update 1e woning |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
P-5: een SOW op basis van een uurtarief |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
5 |
|
|
Totaal |
78,75 |
100 |
100 |
82,5 |
82,5 |
82,5 |
|
|
Rangschikking |
Zesde |
Eerste |
Eerste |
Derde |
Derde |
Derde |
(...)
Bijlage: Motivering behaalde resultaten
In deze bijlage vindt u de motivering van de beoordelingscommissie op de toegekende scores en de door u behaalde resultaten. Ook leest u de kenmerken en relatieve voordelen van de winnende inschrijver ten opzichte van uw inschrijving.
Beoordeling kwalitatief aspect: KG-1 Uitwerken casus woning.
Positieve punten:
• Het rapport is conform NRVT-regelgeving.
• In het rapport worden de opkoopbescherming en NPRZ benoemd. Het is voor een complete marktvisie van belang om informatie over (toekomstige) plannen en regelgeving, projecten en veranderingen te benoemen die van invloed kunnen zijn op de waarde van de woning.
• Het rapport is concreet en gestructureerd.
• De referenties zijn gemotiveerd en zijn relevant.
• Het gehanteerde rendement in de berekening van bijzonder uitgangspunt één markthuur is voldoende gemotiveerd waardoor de gemeente inzicht verkrijgt in hoe het rendement tot stand is gekomen.
Aandachtspunt:
• De mate waarin de waardering/berekening wordt gemotiveerd is niet voldoende doordat:
o Bij bijzonder uitgangspunt II ontbreken de afzonderlijke marktwaarden van huisnummer [huisnummer 1] en huisnummer [huisnummer 2] en de onderbouwing daarvan.
Samengevat is de uitwerking van uw uitwerking casus woning beoordeeld met een rapportcijfer 3 (Goed). U behaalt hiermee in totaal 52,5 punten op dit subgunningscriterium.
Bijlage: Kenmerken en relatieve voordelen winnende inschrijvingen
De winnende inschrijvingen kenmerken zich door:
• De meeste van de ingediende rapporten van de winnende inschrijvingen zijn volledig en voorzien van goed gemotiveerde berekeningen;
• In de rapporten van de winnende inschrijvingen zijn onder bijzonder uitgangspunt II de afzonderlijke marktwaarden van huisnummer [huisnummer 1] en huisnummer [huisnummer 2] opgegeven en onderbouwd;
• De winnende inschrijvingen hebben een hogere score behaald voor P-1 en P2.”
Van Kleef heeft aan de gemeente laten weten het niet eens te zijn met de herziene gunningsbeslissing van 8 mei 2023. In reactie daarop heeft de gemeente bij brief van 25 mei 2023 gereageerd, dat erop neerkomt dat de gemeente haar standpunt handhaaft.
De gemeente heeft over, onder andere, de eis van plaatselijke bekendheid contact gezocht met het NRVT. Het NRVT heeft op de vragen van de gemeente gereageerd bij e-mails van 23 februari, 6 april en 24 mei 2023.