Rechtbank Rotterdam, 12-01-2024, ECLI:NL:RBROT:2024:180, 10719155 CV EXPL 23-26314

[gedaagde01] huurt vanaf 1 april 2022 een woning van [eiseres01] . De huur was eerst € 1000,- per maand en is vanaf juli 2023 verhoogd naar € 1.033,83 per maand. [gedaagde01] heeft financiële problemen en kan daarom de huur niet meer (volledig) betalen. Tijdens de zitting hebben partijen afgesproken dat [gedaagde01] de woning op 15 januari 2024 zal verlaten. Over de huurachterstand, de buitengerechtelijke kosten en de rente hebben partijen geen afspraken gemaakt.

Tijdens de zitting heeft [eiseres01] een actueel overzicht van de betalingsachterstand overgelegd. Volgens dit overzicht bedraagt de huurachterstand tot en met november 2023 € 5.663,38. In het overzicht zijn alle betalingen waarvan [gedaagde01] een bewijs in het geding heeft gebracht, verwerkt.

Omdat [gedaagde01] als huurder een consument is en [eiseres01] als verhuurder wordt aangemerkt als handelaar, moet de rechter ambtshalve beoordelen of in de huurovereenkomst en de bijbehorende algemene bepalingen oneerlijke bepalingen staan zoals bedoeld in Richtlijn 93/13 EG.

Bij de beoordeling van het oneerlijke karakter van een beding gaat het erom of dat beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort (artikel 3 lid 1 van de richtlijn). Hierbij moeten alle omstandigheden rond de sluiting van de overeenkomst worden meegewogen. Irrelevant voor deze toets is dus de feitelijke toepassing en uitvoering van de bedingen, of een achteraf gegeven uitleg. Verder moet rekening worden gehouden met de toepasselijke regels van het nationale recht wanneer partijen geen regeling zouden hebben getroffen.

In de huurovereenkomst is onder 5.2 opgenomen dat de huurprijs jaarlijks wordt aangepast volgens artikel 16 van de algemene bepalingen en dat bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing op grond van artikel 16 van de algemene bepalingen de verhuurder het recht heeft om de huurprijs te verhogen met maximaal 5%. Artikel 16 van de algemene voorwaarden bepaalt dat de jaarlijkse huurprijswijziging plaats vindt op basis van het maandprijsindexcijfer volgens de consumentenprijsindex (CPI), reeks alle huishoudens (2015=100), gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Deze artikelen vormen dus een huurprijswijzigingsbeding op grond waarvan [eiseres01] het recht heeft om jaarlijks de huur te verhogen met cpi + 5%.

De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is, omdat dit [eiseres01] de mogelijkheid geeft om eenzijdig de huurprijs te wijzigen met meer dan op grond van de wet is toegestaan. Vanaf 1 mei 2021 geldt namelijk voor geliberaliseerde huur een regeling waarbij de verhoging van de huurprijs is gemaximeerd (7:248 lid 3 BW). Tot 1 januari 2024 was deze verhoging gemaximeerd tot cpi + 1%. Het gaat hier om dwingend recht dat tot doel heeft de huurders te beschermen tegen hoge huurstijgingen, waarbij de wetgever een belangenafweging heeft gemaakt. ¹ Dat maakt dat een bepaling die recht geeft op meer dan cpi + 1% oneerlijk is.

Omdat het beding oneerlijk is, moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten. Voor het vaststellen van de huurachterstand zal daarom uit worden gegaan van de huurprijs zoals in de huurovereenkomst afgesproken, zonder de huurverhoging. Over de periode vanaf juli 2023 heeft [eiseres01] een bedrag van € 169,15 (5x € 33,83 per maand) te veel bij [gedaagde01] in rekening gebracht. De huurachterstand tot en met november 2023 bedraagt daarom € 5.494,23.

In de huurovereenkomst is onder 11.2 een algemeen boetebeding opgenomen, op grond waarvan voor iedere overtreding van een verplichting uit de huurovereenkomst en bijbehorende algemene bepalingen, voor zover niet in artikel 11.1 genoemd, [gedaagde01] aan [eiseres01] een direct opeisbare boete van € 10,- per kalenderdag verschuldigd is met een maximum van € 2.000,- onverminderd de gehoudenheid van [gedaagde01] om alsnog aan de verplichting te voldoen en onverminderd het recht van [eiseres01] op (aanvullende) schadevergoeding.

De kantonrechter is van oordeel dat dit beding oneerlijk is. Het beding van artikel 11.2 kan onder meer worden ingeroepen indien de huur niet tijdig wordt betaald, omdat het niet tijdig betalen van de huur ook een overtreding is. In dat geval kan [eiseres01] aanspraak maken op een boete van € 10,- per kalenderdag, naast (aanvullende) schadevergoeding. Een dergelijke boete van € 10,- per dag is veel hoger dan de verschuldigde wettelijke rente (6% sinds 1 juli 2023) over het niet tijdig betalen van een geldsom. Weliswaar is de boete gemaximeerd tot € 2.000,-, maar in verhouding tot de verschuldigde wettelijke rente over het niet tijdig betalen van de onderhavige huur is het bedrag van € 2.000,- buiten proportioneel hoog. Deze omstandigheid maakt dat het evenwicht tussen partijen aanzienlijk is verstoord, in het nadeel van [gedaagde01] .

Omdat het boetebeding oneerlijk is, moet het beding volledig buiten toepassing worden gelaten. Evenmin kan aanspraak worden gemaakt op een wettelijke regeling van aanvullend recht dat van toepassing zou zijn geweest als het beding niet in de overeenkomst stond. ² Dit betekent dat [eiseres01] geen aanspraak kan maken op de wettelijke rente. De gevorderde wettelijke rente over de huurachterstand wordt daarom afgewezen.

De huurovereenkomst wordt ontbonden, omdat [gedaagde01] verplicht was om de huur op tijd te betalen en dat niet heeft gedaan (artikel 6:265 BW). De huurachterstand is ernstig genoeg om de huurovereenkomst te beëindigen. Dat is meestal zo bij een achterstand van meer dan drie maanden, maar de rechter moet alle omstandigheden afwegen. ³ De financiële omstandigheden van [gedaagde01] , hoe vervelend die voor hem ook zijn, hebben niet tot gevolg dat de ontbinding van de huurovereenkomst moet worden afgewezen.

[gedaagde01] moet een gebruiksvergoeding van € 1.000,- per maand betalen tot en met de dag waarop hij de woning met al zijn spullen heeft verlaten (artikel 7:225 BW).

Op de zitting hebben partijen afgesproken dat [gedaagde01] de woning uiterlijk op 15 januari 2024 zal ontruimen. De kantonrechter zal de vordering tot ontruiming daarom vanaf die datum toewijzen.

De incassokosten van € 425,27 worden toegewezen, omdat aan alle voorwaarden is voldaan om deze kosten vergoed te krijgen (artikel 6:96 BW).

[gedaagde01] krijgt voor het grootste deel ongelijk en moet daarom de proceskosten betalen (artikel 237 Rv). De kantonrechter stelt deze kosten aan de kant van [eiseres01] tot vandaag vast op € 129,85 aan dagvaardingskosten, € 244,- aan griffierecht, € 678,- aan salaris voor de gemachtigde (2 punten x € 339,-) en € 135,- aan nakosten. Dit is totaal € 1.186,85. Hier kan nog een bedrag bijkomen als de uitspraak wordt betekend.

Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard (artikel 233 Rv).