Rechtbank 's-Gravenhage, 25-08-2006, BD1139, AWB 05/8746 WOZ

Uitspraakdatum: 25 augustus 2006

Proces-verbaal van de mondelinge uitspraak als bedoeld in afdeling 8.2.6 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) in het geding tussen

[X te Z], eiseres,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [P], verweerder.

1. Beslissing

2. Gronden

2.1. Verweerder heeft bij beschikking van 25 februari 2005 de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] (hierna: de woning), op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) op waardepeildatum 1 januari 2003 (hierna: de waardepeildatum), voor het tijdvak 1 januari 2005 tot en met 31 december 2006 vastgesteld op € 325.000 (hierna: de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekend gemaakt en verenigd de aan eiseres opgelegde aanslag in de onroerende-zaakbelasting voor het jaar 2005 (hierna: de aanslag).

2.2. Eiseres heeft bij brief van 2 april 2005 tegen de beschikking bezwaar gemaakt. Gelet op artikel 30, tweede lid, van de Wet WOZ wordt dit bezwaar geacht mede te zijn gericht tegen de aanslag.

2.3. Bij het bestreden besluit heeft verweerder het bezwaar ongegrond verklaard.

2.4. Eisereses is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een tussenwoning met tuin, gelegen op een perceel van ongeveer 106m2. De woonoppervlakte is ongeveer 162m2.

2.5. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum.

2.6. Eiseres bepleit een niet nader benoemde vermindering van de waarde voor de woning. Zij heeft daartoe - samengevat - aangevoerd dat bij de in de uitspraak op bezwaar gemaakte vergelijking met de vergelijkingsobjecten onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat de oppervlakte van het perceel waarop de woning is gelegen, en daarmee ook van de tuin, relatief klein is en dat bij de woning geen berging of schuur bestaat. Voorts heeft eiseres gesteld dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd, omdat daarin niet wordt ingegaan op haar argumenten.

2.7. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 26 januari 2006 door ing. [B], taxateur in onroerende zaken en gecertificeerd WOZ-taxateur. In dit taxatierapport is de waarde van de woning getaxeerd op € 325.000. Naast gegevens van de woning, bevat dit taxatierapport gegevens van een aantal vergelijkingsobjecten.

2.8. Krachtens artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ, wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald.

2.9. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de woning toegekende waarde ligt bij verweerder. Met het hiervoor vermelde taxatierapport heeft verweerder aannemelijk gemaakt dat de woning op de waardepeildatum een waarde in het economische verkeer had van minstens € 325.000. De rechtbank neemt hierbij in aanmerking dat de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten kort vóór of kort na de waardepeildatum zijn verkocht en wat type, bouwjaar, ligging, en onderhoudstoestand betreft voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar verweerder heeft met hetgeen hij in het geding heeft ingebracht en de toelichting die hij ter zitting hierop heeft gegeven, aannemelijk gemaakt dat met deze verschillen, met name de grootte van het perceel, de inhoud en de afwezigheid van een berging, voldoende rekening is gehouden. De rechtbank overweegt hierbij dat bij de waardering in beginsel niet van de aan de vergelijkingsobjecten toegekende WOZ-waarden uit moet worden gegaan maar juist van de gerealiseerde verkoopcijfers. Uitgaande van die verkoopcijfers acht de rechtbank aannemelijk dat de waarde van de woning eerder te laag dan te hoog is vastgesteld. Daarom kan niet worden gezegd dat de aan de woning toegekende waarde in een onjuiste verhouding staat tot de behaalde verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten. Wel is de rechtbank met eiseres van mening dat de waarde ten opzichte van de aan het vrijwel identieke (vergelijkings)object [adres 2] toegekende WOZ-waarde aan de hoge kant is, maar dit doet aan de juistheid van de aan de woning toegekende waarde niet af.

2.10. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Verweerder is in de uitspraak op bezwaar geheel voorbijgegaan aan de door eiseres aangedragen grieven. Derhalve geeft de uitspraak op bezwaar er geen blijk van dat verweerder de beschikking en de aanslag op grondslag van het bezwaar heeft heroverwogen. Mitsdien mist de uitspraak op bezwaar een draagkrachtige motivering en dient zij wegens schending van artikel 7:11 van de Awb te worden vernietigd. Op grond van hetgeen onder 2.9. is overwogen, heeft de rechtbank met toepassing van artikel 8:72, derde lid, van de Awb bepaald dat de rechtsgevolgen van de vernietigde uitspraak op bezwaar in stand blijven.

2.11. De rechtbank ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling.

Deze uitspraak is gedaan op 25 augustus 2006 en op dezelfde dag in het openbaar uitgesproken door mr. G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Kwestro, griffier.