Rechtbank Utrecht, 23-07-2008, BD8015, 239624/ HA ZA 07-2117

Sector handels- en familierecht

zaaknummer / rolnummer: 239624 / HA ZA 07-2117

Vonnis van 23 juli 2008

in de zaak van

tegen

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [gedaagde] was eigenaar van het landgoed [naam] (hierna: het landgoed) en van een groot rijdend klokkenspel, genaamd De Reizende Beiaard (hierna: de Beiaard).

Ook is in deze brief opgenomen:

‘Wij zullen ons maximaal inspannen om uw prachtige landgoed te verkopen aan personen die, net als u en Waelenburgh, affiniteit hebben met natuur.’

2.3. [medewerker Waelenburgh] heeft [eiser] benaderd voor de aankoop van het landgoed. In juli/begin augustus 2007 heeft [eiser] met zijn makelaar de heer [makelaar] van Green Real Estate B.V. (hierna: [makelaar]) het landgoed bezichtigd. Zij zijn daar ontvangen door [gedaagde] en [medewerker Waelenburgh].

2.4. Met de brief van 21 augustus 2007 heeft [eiser] aan [gedaagde] een mondelinge bieding van EUR 5.000.000,- bevestigd. [gedaagde] heeft dit aanbod niet aanvaard.

2.6. Op dinsdag 9 oktober 2007 om 16.52 uur heeft [medewerker Waelenburgh] per e-mail aan [makelaar] onder meer geschreven:

Om 21.00 uur heeft [makelaar] geantwoord:

2.7. Op 11 oktober 2007 heeft tussen [medewerker Waelenburgh] en [makelaar] meermalen telefonisch overleg plaatsgevonden over de verkoop van het landgoed en de Beiaard.

2.8. Met de brief van 12 oktober 2007 heeft de provincie Utrecht [gedaagde] de aankoop van het landgoed voor een koopsom van 6,5 miljoen Euro bevestigd.

2.9. Op 16 oktober 2007 heeft [medewerker Waelenburgh] aan [makelaar] laten weten dat het landgoed aan een ander dan aan [eiser] was verkocht.

2.10. Omdat [eiser] van mening was dat er tussen hem en [gedaagde] op 11 oktober 2007 reeds een koopovereenkomst tot stand was gekomen heeft hij, na daartoe verlof verleend te hebben verkregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank, op 18 oktober 2007 ten laste van [gedaagde] conservatoir beslag laten leggen op het landgoed. Met het vonnis in kort geding van 28 november 2007 heeft deze rechtbank dit beslag opgeheven.

2.11. Op 19 december 2007 heeft [gedaagde] het Landgoed aan de Provincie Utrecht geleverd.

3.2. [gedaagde] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

in reconventie

3.3. [gedaagde] vordert dat [eiser] bij vonnis voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, wordt veroordeeld om aan [gedaagde] te betalen een bedrag nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 18 oktober 2007, althans de dag van dagtekening van de conclusie van eis in reconventie tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van [eiser] in de kosten van de procedure.

3.4. [eiser] voert gemotiveerd verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen.

4.1. [eiser] baseert zijn vorderingen op de stelling dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen tussen hem en [gedaagde] waarbij [eiser] koopt en [gedaagde] verkoopt het landgoed (alsmede de Beiaard) voor EUR 7.500.000,-.

4.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna te noemen: BW) wordt de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. Nu gesteld noch gebleken is dat de -gestelde- koopovereenkomst schriftelijk is aangegaan is, zelfs als partijen mondeling overeenstemming over de koop hebben bereikt, van het tot stand komen van een koopovereenkomst van het landgoed geen sprake. Reeds om die reden kan de stelling dat tussen partijen een overeenkomst tot koop van het landgoed tot stand is gekomen niet slagen.

4.3. Door [eiser] is ter comparitie van partijen omtrent dit punt nog aangevoerd dat artikel 7:2 BW niet van toepassing is omdat [gedaagde] niet alleen als privé persoon optrad en omdat er in de pleitnota van [gedaagde] in de kortgedingprocedure is gesteld dat [eiser] een professionele koper is. De (overigens op geen enkele wijze onderbouwde) stelling dat [gedaagde] niet alleen als privépersoon optrad kan het oordeel van de rechtbank niet anders maken reeds omdat de vraag of de vèrkopende partij een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, voor de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW niet van belang is. Het feit dat door [gedaagde] op enig eerder moment is aangevoerd dat [eiser] een professionele koper is betekent niet zonder meer dat [eiser] in de uitoefening van een beroep of bedrijf heeft gehandeld. Dat dit het geval is door [eiser] overigens zelf ook niet gesteld en in de overgelegde stukken is daarvoor ook geen enkele steun te vinden. Daarom kan ook deze stelling aan de toepasselijkheid van artikel 7:2 BW niet afdoen.

4.4. Hoewel het bepaalde in artikel 7:2 BW geen betrekking heeft op de roerende zaken is de rechtbank van oordeel hetgeen hiervoor is overwogen over de koop van het landgoed onverkort dient te gelden voor de koop van de Beiaard. Uit de stellingen van partijen blijkt immers dat er van een zelfstandige verkoop van de Beiaard nimmer sprake is geweest en dat deze roerende zaak enkel als bestanddeel van het landgoed bij de verkoop van dat landgoed is betrokken waarbij ook over één totaalprijs is gesproken. De verkoop van de Beiaard was daarmee ondergeschikt aan de verkoop van het landgoed. Bovendien volgt uit de stellingen van [eiser] en zijn daarop tijdens de comparitie van partijen gegeven toelichting dat zijn vorderingen zien op het alsnog verkrijgen van het landgoed en dat het alsnog verkrijgen van de Beiaard daarbij -enkel- is betrokken omdat het onderdeel van de gestelde koopovereenkomst was.

4.5. Uit het vorenstaande volgt dan ook dat de hiervoor in overweging 3.1 onder a. omschreven vordering zal worden afgewezen.

Mondelinge overeenstemming

4.6. Hoewel met het voorgaande is vastgesteld dat er tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen blijkt uit de wetsgeschiedenis van artikel 7:2 BW en de jurisprudentie met betrekking tot dit onderwerp dat een verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming niet zonder meer mag terugtrekken (zie Kamerstukken II, 23 095, nr. 5) en in beginsel medewerking moet verlenen aan het opmaken van de schriftelijke koopovereenkomst (Kamerstukken II, 23 095, nr. 8). Verder is van belang dat de verkoper verplicht is zijn gedrag mede te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij (zie HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 en HR 15 februari 1991, NJ 1991, 493) en dat een verkoper onbehoorlijk kan handelen als hij, in het geval dat mondelinge overeenstemming over de koop is bereikt, vervolgens medewerking aan het opmaken van de koopakte weigert.

4.7. Naar [eiser] stelt is er tussen (de gemachtigden van) partijen op 11 oktober 2007 mondelinge overeenstemming over de koop tot stand gekomen. Hij voert daartoe aan dat [medewerker Waelenburgh] door [gedaagde] gemachtigd was de koop te sluiten en daartoe op 11 oktober 2007 met [makelaar], die als gemachtigde van [eiser] optrad, is overgegaan. Mocht blijken dat [medewerker Waelenburgh] niet bevoegd was, zo stelt [eiser] verder, dan geldt dat [eiser], althans [makelaar] namens [eiser], er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat [medewerker Waelenburgh] bevoegd was om in naam van [gedaagde] een overeenkomst aan te gaan.

Volmacht

4.8. [gedaagde] betwist uitdrukkelijk dat [medewerker Waelenburgh] gerechtigd was om als gemachtigde van hem op te treden. Ook betwist hij het bestaan van een gerechtvaardigd vertrouwen aan de zijde van [eiser] in de bevoegdheid van [medewerker Waelenburgh].

4.9. Omtrent de gestelde volmacht van [medewerker Waelenburgh] dient te worden vooropgesteld dat gelet op de heersende jurisprudentie een opdracht tot bemiddeling aan een makelaar geen volmacht inhoudt tot het sluiten van een koopovereenkomst en met zo een opdracht ook niet de schijn van bevoegdheid van de makelaar wordt gewekt. Dit heeft ook in het onderhavige geval als uitgangspunt te gelden voor de opdracht tot bemiddeling die [gedaagde] aan [medewerker Waelenburgh] heeft gegeven. Gezien de wijze van onderhandelen en de positie die [medewerker Waelenburgh] daarin heeft ingenomen kan de rechtbank in het feit dat [medewerker Waelenburgh] geen makelaar is geen aanleiding zien anders te oordelen.

4.10. Derhalve dient beoordeeld te worden of [medewerker Waelenburgh], zoals door [eiser] gesteld, door [gedaagde] was gemachtigd om op 11 oktober 2007 namens [gedaagde] tot verkoop van het landgoed en de Beiaard over te gaan. Deze stelling is door [gedaagde] gemotiveerd betwist zodat [eiser] van deze stelling bewijs zal mogen leveren. Met de door partijen overgelegde stukken is dat bewijs nog niet geleverd. Het feit dat [medewerker Waelenburgh] de verklaring van [makelaar] onderschrijft en dus erkent dat [gedaagde] tegen hem heeft gezegd: ‘dan moet het ook echt 7.5 zijn, geen koopmansspelletjes van 7.2 of 7.3’ acht de rechtbank daarvoor onvoldoende. Ook in de hiervoor in overweging 2.2 omschreven bewoordingen van de overeenkomst tussen [gedaagde] en [medewerker Waelenburgh] vindt de rechtbank daarvoor onvoldoende bewijs . Zij neemt daarbij uitdrukkelijk in overweging dat ook [medewerker Waelenburgh] in zijn e-mail van 9 oktober 2007 aan [makelaar] heeft geschreven dat hij [gedaagde] heeft ‘geadviseerd’ en daarbij heeft aangegeven: ‘Of hij het advies aan zal nemen is enigszins te betwijfelen’.

4.11. Bewijslevering zou evenwel achterwege kunnen blijven indien [eiser] wordt gevolgd in zijn (subsidiaire) stelling dat hij (of [makelaar] namens hem) gerechtvaardigd heeft vertrouwd op het bestaan van een toereikende volmacht van [medewerker Waelenburgh]. Daartoe overweegt de rechtbank als volgt.

4.12. Van belang bij de beoordeling van deze stelling is hetgeen in artikel 3:61, lid 2 BW is bepaald, te weten: ‘Is een rechtshandeling in naam van een ander verricht, dan kan tegen de wederpartij, indien zij op grond van een verklaring of gedraging van die ander heeft aangenomen en onder de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mocht aannemen dat een toereikende volmacht was verleend, op de onjuistheid van die veronderstelling geen beroep worden gedaan.’

4.13. Hieruit volgt dat het beroep van [eiser] op dit punt slechts kan slagen indien zijn vertrouwen is gebaseerd op verklaringen of gedragingen van [gedaagde]. Ter onderbouwing van dit punt heeft [eiser] gewezen op verschillende verklaringen en gedragingen van [medewerker Waelenburgh] maar voor wat betreft verklaringen en gedragingen van [gedaagde] heeft hij niets aangevoerd. Wel heeft hij verwezen naar een schriftelijke verklaring van [makelaar] waarin door [makelaar] wordt verklaard dat hij [gedaagde] tijdens de eerste bezichtiging van het landgoed tegen [medewerker Waelenburgh] heeft horen zeggen: ‘Marcel jij moet het doen, ik ga niet jouw werk zitten doen.’ Naar het oordeel van de rechtbank heeft [eiser] er op grond van die enkele opmerking evenwel niet gerechtvaardigd op mogen vertrouwen dat [medewerker Waelenburgh] bevoegd was namens [gedaagde] een koopovereenkomst met [eiser] te sluiten. Overigens acht de rechtbank het ook niet zonder meer aannemelijk dat bij [eiser] op grond van deze opmerking het vertrouwen is gewekt dat [medewerker Waelenburgh] daartoe gevolmachtigd was nu [eiser] zijn eerste twee biedingen rechtstreeks aan [gedaagde] heeft gedaan.

4.14. [eiser] wordt derhalve niet gevolgd in deze subsidiaire stelling zodat hij zal worden toegelaten tot het leveren van het bewijs als omschreven in 4.10.

Overeenstemming

4.15. Voorts heeft [gedaagde] gemotiveerd betwist dat er mondeling overeenstemming over de koop bestond omdat er op essentiële onderdelen van de overeenkomst nog geen (schijn van) overeenstemming bestond. Nu [eiser] heeft gesteld dat er op 11 oktober 2007 tussen (de gemachtigden van) partijen wel degelijk overeenstemming op de essentiële onderdelen van de koop bestond, rust op hem de bewijslast van die stelling. Ook daarvan is vooralsnog onvoldoende bewijs geleverd.

4.17. Om proceseconomische redenen overweegt de rechtbank omtrent deze bewijslevering reeds thans als volgt.

Overig

4.18. Indien [eiser] niet slaagt in het hem opgedragen bewijs komt vast te staan dat er geen mondelinge overeenstemming omtrent de koop is ontstaan tussen hem en [gedaagde]. Dat betekent dat alle vorderingen van [eiser] zullen worden afgewezen.

4.19. Voor het geval [eiser] wel slaagt in het door hem te leveren bewijs dient te worden beoordeeld of [gedaagde] dient te worden veroordeeld om -kort gezegd- alle medewerking te verlenen aan de levering van het landgoed en de Beiaard en alle daartoe strekkende stukken te ondertekenen, en bij gebreke daarvan, te verklaren dat het in deze te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als, en in de plaats treedt van de akte van levering van het landgoed (de vordering van [eiser] als omschreven in overweging 3.1 onder b. en c.). De rechtbank zal deze vordering van [eiser] afwijzen. Vast staat immers dat [gedaagde] het landgoed en de Beiaard inmiddels heeft verkocht en geleverd aan de Provincie Utrecht en de ter comparitie van partijen door [gedaagde] ingenomen stelling dat er in de koopovereenkomst met de Provincie Utrecht geen voorziening is opgenomen voor het geval de overeenkomst met [eiser] toch gestand moet worden gedaan, is door [eiser] niet betwist. Daarmee staat vast dat [gedaagde] thans niet meer bevoegd is het landgoed en de Beiaard aan [eiser] te leveren en derhalve nimmer aan deze vordering van [eiser] zal kunnen voldoen. Ook de vordering te bepalen dat het in deze zaak te wijzen vonnis dezelfde kracht heeft als, en in de plaats treedt van de akte van levering zal derhalve worden afgewezen.

4.20. Verder dient voor het geval [eiser] slaagt in zijn bewijslevering te worden beoordeeld of -kort gezegd- [gedaagde] dient te worden geboden om al het mogelijke te doen om de koopovereenkomst met de Provincie Utrecht te vernietigen (zie overweging 3.1 onder d.). Hij legt daaraan ten grondslag dat de Provincie op de hoogte was van het gelegde beslag en dus niet als zijnde te goeder trouw kan worden aangemerkt. Door [gedaagde] is daartegenover gesteld is er tussen hem en de Provincie Utrecht een perfecte koopovereenkomst tot stand is gekomen en de Provincie Utrecht te goeder trouw is.

4.21. Ook dit deel van de vordering zal in het geval [eiser] slaagt in zijn bewijslevering, worden afgewezen. Gesteld noch gebleken is namelijk dat [gedaagde] zich in zijn verhouding tot de Provincie Utrecht kan beroepen op een vernietigingsgrond. Voor zover [eiser] heeft bedoeld te stellen dat de Provincie Utrecht geen verkrijger te goeder trouw is, als bedoeld in artikel 3:88 BW, zodat de onbevoegdheid van [gedaagde] aan de Provincie Utrecht kan worden tegengeworpen, verwerpt de rechtbank deze grondslag eveneens. [gedaagde] was op het moment van overdracht aan de Provincie Utrecht – als eigenaar van het landgoed en de Beiaard – immers niet beschikkingsonbevoegd als bedoeld in artikel 3:84 en 3:88 BW. Dat betekent dat [eiser] – voor zover komt vast te staan dat [gedaagde] en hij al mondeling overeenstemming hadden bereikt – slechts schadevergoeding kan vorderen van [gedaagde], maar niet de levering van het landgoed en de Beiaard.

4.22. Uit het vorenstaande volgt dat, als [eiser] slaagt in het door hem te leveren bewijs, al het primair door hem gevorderde zal worden afgewezen en dient te worden beoordeeld of, zoals subsidiair door [eiser] gevorderd (zie overweging 3.1 onder e.), voor recht dient te worden verklaard dat [gedaagde] jegens [eiser] schadeplichtig is en dient te worden veroordeeld om aan [eiser] te voldoen een schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.

4.23. Dit deel van de vordering kan worden toegewezen indien komt vast te staan dat er (middels de gemachtigden van) [eiser] en [gedaagde] overeenstemming over de koop van het landgoed en de Beiaard is bereikt. In dat geval immers heeft [gedaagde] door desondanks te weigeren mee te werken aan het tot stand komen van een schriftelijke koopovereenkomst, onbehoorlijk en daarmee onrechtmatig jegens [eiser] gehandeld. In dat geval kan voor recht worden verklaard dat [gedaagde] jegens [eiser] schadeplichtig is en kan hij worden veroordeeld tot vergoeding van de daardoor door [eiser] geleden schade. De door [eiser] aangevoerde feiten en omstandigheden wettigen evenwel niet de conclusie dat de door hem geleden schade nog niet (voldoende) kan worden vastgesteld. De rechtbank is daarom van oordeel dat voor een veroordeling van [gedaagde] tot vergoeding van de schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, geen plaats is. De omvang van de schade zal in dat geval dus in deze procedure dienen te worden vastgesteld.

4.24. Als [eiser] slaagt in het door hem te leveren bewijs zal [gedaagde] tevens worden veroordeeld in de kosten van het verkrijgen van het verlof en de kosten van de gelegde beslagen en (over)betekening(en), alsmede in de kosten van het geding in reconventie zoals door [eiser] gevorderd.

4.25. Alle overige beslissingen zullen worden aangehouden.

4.27. [gedaagde] stelt schade te hebben geleden onder meer doordat de levering van het landgoed aan de Provincie Utrecht vertraging heeft opgelopen. Gedurende welke periode deze levering is vertraagd heeft hij daarbij evenwel niet aangegeven. De rechtbank merkt daarbij op dat, zoals [eiser] terecht aangeeft, uit de brief van 27 september 2007 van de Provincie Utrecht aan [gedaagde] weliswaar blijkt dat is overeengekomen dat levering zou plaatsvinden op of omtrent 1 december 2007 en dat vast staat dat levering heeft plaatsgevonden op 17 december 2007 maar dat de levering feitelijk ook zou hebben plaatsgevonden op (de in september 2007 genoemde datum van) 1 december 2007 indien geen beslag zou zijn gelegd, heeft [gedaagde] niet gesteld. Bovendien heeft [gedaagde] de stelling van [eiser] dat het gelegde beslag reeds op 29 november 2007, derhalve voor de geplande leveringsdatum, is opgeheven niet betwist. Daarmee heeft [gedaagde] zijn stellingen op dit punt onvoldoende onderbouwd.

4.28. Ook dienen, zo vordert [gedaagde], de door hem gemaakte kosten van rechtsbijstand te worden vergoed maar ook deze gestelde schadepost heeft hij niet nader onderbouwd. Voor zover hier wordt gedoeld op de kosten van rechtsbijstand in de ten gevolge van de eerdere kort geding procedure, had het op de weg van [gedaagde] gelegen aan te geven dat de op 28 november 2007 in het vonnis in kort geding uitgesproken proceskostenveroordeling daartoe ontoereikend was. Voor zover is gedoeld op andere kosten van rechtsbijstand had het op de weg van [gedaagde] gelegen te onderbouwen dat dit kosten betreft die niet vallen onder de proceskostenvergoeding die in deze procedure zal worden uitgesproken.

4.29. Gelet op het vorenstaande zullen de vorderingen in reconventie in het in deze zaak te wijzen eindvonnis dan ook worden afgewezen en zal [gedaagde], als de in het ongelijk gestelde partij, in de kosten in reconventie worden veroordeeld.

in conventie en in reconventie

4.30. De rechtbank heeft hiervoor een beslissing genomen in de procedure in reconventie. Daarnaast volgt, uit hetgeen in conventie is overwogen, dat [gedaagde], indien [eiser] slaagt in het door hem te leveren bewijs, zal worden veroordeeld tot -kort gezegd- vergoeding van de door [eiser] geleden schade als gevolg van het niet tot stand komen van de verkoop van het landgoed en de Beiaard. Uit de stellingen van [eiser] en hetgeen door hem tijdens de comparitie van partijen is aangevoerd is het de rechtbank evenwel duidelijk geworden dat het belang van [eiser] bij deze procedure niet (zozeer) is gelegen in het verkrijgen van een schadevergoeding, maar is gelegen in het alsnog in eigendom verkrijgen van het landgoed. Zoals uit het in conventie overwogene blijkt zullen in het eindvonnis van de rechtbank in deze procedure de daartoe strekkende vorderingen evenwel worden afgewezen. Gelet op de tijd en kosten die voor partijen gepaard zullen gaan met het door [eiser] te leveren bewijs geeft de rechtbank partijen dan ook uitdrukkelijk in overweging (nogmaals) met elkaar in overleg te treden teneinde te bezien of er (op één of meerdere punten) alsnog overeenstemming kan worden bereikt.

in conventie

5.1. laat [eiser] toe tot het leveren van het bewijs van hetgeen is overwogen in overweging 4.16;

5.2. bepaalt dat, indien [eiser] het bewijs door middel van getuigen wenst te leveren, het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de terechtzitting van mr. A. van Maanen in het gerechtsgebouw te Utrecht aan Vrouwe Justitiaplein 1 op donderdag 9 oktober 2008 van 13.30 uur tot 17.00 uur,

5.3. bepaalt dat de partij die op genoemd tijdstip niet kan verschijnen, binnen twee weken na de datum van dit vonnis schriftelijk en gemotiveerd aan de rechtbank ter attentie van de secretaresse (mevrouw H. Alberts kamer A.2.16) - om een nadere dag- en uurbepaling dient te vragen onder opgave van de verhinderdata van alle partijen in de drie maanden volgend op genoemde datum,

5.4. bepaalt dat [eiser], indien hij het bewijs niet door getuigen wil leveren maar door overlegging van bewijsstukken en / of door een ander bewijsmiddel, hij dit binnen twee weken na de datum van deze uitspraak schriftelijk aan de rechtbank ter attentie van de secretaresse (mevrouw H. Alberts kamer A.2.16) - en aan de wederpartij dient op te geven,

5.5. bepaalt dat alle partijen uiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor alle beschikbare bewijsstukken aan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,

5.6. houdt iedere verdere beslissing aan,

Dit vonnis is gewezen door mr. A. van Maanen, mr. J.W. Wagenaar en mr. M.E. Heinemann en in het openbaar uitgesproken op 23 juli 2008.

wg griffier wg rechter