Rechtbank Zutphen, 22-11-2005, AV0536, 73163 KG ZA 05-277

Vonnis in kort geding in de zaak van

Partijen zullen hierna [eiser] en [gedaagde] genoemd worden.

1.2. [gedaagde] heeft zich niet tegen de wijziging van eis verzet. Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1. Omstreeks oktober 2004 heeft [gedaagde] aan haar zeven kinderen (waaronder [eiser]) medegedeeld dat zij voornemens is aan één van hun te verkopen haar helft van een dubbele woonboerderij met bijgebouwen, erf, tuin, weiland en toegangsweg aan de [adres] in [plaats], onder [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie V nummers 585 en 270, tezamen groot 55 are en 75 centiare (hierna: het registergoed). De andere helft van voormelde woonboerderij is al in 1999 verkocht aan een van de dochters van [gedaagde], [dochter van gedaagde].

2.2. Op 31 oktober 2004 hebben de kinderen van [gedaagde] door middel van loting een rangorde vastgesteld van de mogelijke kopers. [eiser] kwam op de eerste plaats, nadat de eerste twee geplaatsten van aankoop hebben afgezien.

2.3. Op 18 december 2005 heeft [gedaagde] notaris mr. A. Post te [plaats] (hierna: de notaris) gevraagd om te adviseren over en te begeleiden bij de verkoop van het registergoed.

2.4. Op 2 januari 2005 heeft [eiser] aan [gedaagde] medegedeeld dat hij het registergoed wil kopen.

2.6. Op 4 januari 2005 heeft [gedaagde] aan [eiser] medegedeeld niet aan hem te willen verkopen.

2.7. Op 24 januari 2005 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen de notaris, [gedaagde] en [eiser].

2.8. Op 11 februari 2005 zijn [gedaagde] en haar kinderen bijeengekomen om de aankoop van het registergoed door [eiser] te bespreken.

2.10 De notaris heeft twee conceptaktes opgesteld ten behoeve van de verkoop van het registergoed. Deze aktes zijn gelijkluidend voor wat betreft de koopprijs en de overige voorwaarden, behoudens het bepaalde in artikel 20 met het opschrift “bijzondere bepalingen” waarin een regeling is vervat ter zake van een voorkeursrecht tot koop en (in de laatst conceptakte) de doorlevering aan het bedrijf van [eiser].

3. Het geschil

3.2. [gedaagde] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling

4.1. Tussen partijen staat als onweersproken vast dat tussen hen volledige overeenstemming bestaat over de voorwaarden die gelden bij de aankoop door [eiser] van het registergoed van [gedaagde] zoals vervat in de notaris opgemaakte (als productie 3 en 5 bij de dagvaarding overgelegde) conceptaktes, behoudens over bijzondere bepalingen omtrent de te vestigen voorkeursrechten en doorverkoop van het registergoed aan het bedrijf van [eiser].

voorkeursrechten

4.2. [gedaagde] heeft ter zitting erkend dat zij heeft ingestemd met een voorkeursrecht “zoals ook in de akte bij de verkoop aan [dochter van gedaagde] is opgenomen”, naar zij stelt met de opmerking “Als het niet anders kan dan moet het maar zoals bij het achterhuis”. . [gedaagde] heeft zich door de notaris laten adviseren en begeleiden bij de verkoop van het registergoed, zodat zij niet wordt gevolgd in haar stelling dat zij door haar hoge leeftijd en haar relatieve onervarenheid niet aan deze instemming kan worden gehouden. Dat de notaris haar onjuist heeft geïnformeerd over de mogelijkheid om voor [dochter van gedaagde] een voorkeursrecht op te nemen, de juistheid van deze stelling uitdrukkelijk in het midden gelaten, doet aan het voorgaande niet af. Dwaling op grond van onjuiste mededelingen van een door haar ingeschakelde deskundige, dient voor rekening en risico van [gedaagde] te blijven.

4.3. Voor wat betreft de invulling van het voorkeursrecht “zoals ook in de akte bij de verkoop aan [dochter van gedaagde] is opgenomen”, komt het aan op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs daaraan mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. De uitleg van de notaris in de mail van 14 april 2005 wordt hierbij van doorslaggevend belang geacht, zodat uitgegaan wordt van de juistheid van de stelling van [eiser] dat partijen hebben bedoeld een voorkeursrecht tot koop te verlenen aan de kinderen van [eiser], dan aan [gedaagde] en vervolgens aan alle kinderen van [gedaagde].

doorverkoop

4.4. [gedaagde] erkent dat zij heeft aangegeven met doorverkoop aan het bedrijf van [eiser] (de vennootschap naar Belgisch recht [naam vennootschap]) te willen instemmen “als dat safe is”. Voortschrijdend inzicht leidt haar tot de conclusie dat een dergelijke verkoop niet safe is omdat een dergelijke vennootschap failliet kan gaan, aldus [gedaagde]. Deze stelling wordt niet gevolgd. In de omstandigheid dat zij failliet kan gaan verschilt het bedrijf van [eiser] niet van andere natuurlijke- en rechtspersonen. Ook overigens zijn geen aanknopingspunten geboden om verkoop van het registergoed aan deze rechtspersoon niet “safe” te achten.

4.5. [gedaagde] stelt voorts dat de voorwaarde van doorverkoop aan het bedrijf van [eiser] haar is opgedrongen, terwijl zij eigenlijk wilde dat [dochter van gedaagde] bij doorverkoop het recht van eerste koop krijgt. Ook hiervoor geldt dat [gedaagde] geen beroep toekomt op misbruik van omstandigheden door [eiser], nu zij zich door de notaris heeft laten bijstaan bij de verkoop van het registergoed.

schriftelijkheidsvereiste

4.6. [eiser] heeft bij de totstandkoming van de onderhavige overeenkomst gehandeld als natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, zodat op grond van het bepaalde in artikel 2 lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de koop van de tot bewoning bestemde onroerende zaak schriftelijk diende te worden aangegaan.

4.7. Voorop gesteld wordt dat, nu niet is voldaan aan het vormvereiste van een schriftelijke koopovereenkomst, geen rechtsgeldige overeenkomst tot stand is gekomen. Uit de parlementaire geschiedenis (zie Memorie van Antwoord Tweede Kamer naar aanleiding van wetsontwerp 23 095 nummer 5 pagina 13) blijkt evenwel dat dit niet met zich meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken: “Denkbaar is immers dat op de verkoper een verplichting rust tot medewerking aan het tot stand brengen van de koop door het opmaken van de daarvoor vereiste akte”. In de Nota naar aanleiding van het Eindverslag (Tweede Kamer 23095 nummer 8 pagina 8) heeft de Minister van Justitie - voor zover hier van belang - het volgende gesteld: “De beantwoording van de vraag naar de gebondenheid van de verkoper aan een mondeling akkoord is sterk afhankelijk van de waardering van de omstandigheden van het aan de orde zijnde geval. Daarom is in de memorie van antwoord gesteld dat denkbaar is dat op de verkoper een verplichting rust tot de medewerking die noodzakelijk is voor de totstandbrenging van de overeenkomst. Zo zal het verschil maken of zich al dan niet het (...) geval voordoet dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de beoogde, rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. Zou dit geval zich wel voordoen, dan zal de verkoper in beginsel gehouden zijn om de noodzakelijke medewerking voor totstandbrenging van de overeenkomst te verlenen”. Voorts heeft de Minister van Justitie op vragen van leden van de Tweede Kamer (zie Kamervragen met antwoord 2003-2004, nummer 178) – voor zover hier van belang – het volgende antwoord gegeven: “Geantwoord is dat het nog ontbreken van de verplichte koopakte niet meebrengt dat de verkoper zich na het bereiken van mondelinge overeenstemming met de koper zonder meer zou mogen terugtrekken (Kamerstuk 23 095, nr. 5, p. 13), en dat de verkoper in beginsel gehouden is medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor totstandbrenging van de overeenkomst vereiste akte (Kamerstuk 23 095, nr. 8, p. 8). Hij is verplicht zijn gedrag mede te laten bepalen door de gerechtvaardigde belangen van zijn wederpartij (zie o.a. HR 23 oktober 1987, NJ 1988, 1017 en HR 15 februari 1991, NJ 1991, 493). (...) Indien de verkoper weigert mee te werken aan het opmaken van de akte kan deze akte (of een deel daarvan) worden vervangen door een rechterlijke uitspraak (artikel 3:300 BW)”

medewerkingsplicht

4.8. Zoals hiervoor overwogen, is voorshands voldoende aannemelijk dat tussen partijen een zodanig volledig mondeling akkoord is bereikt over de verkoop van het registergoed door [eiser] aan [gedaagde] dat, zou geen vormvereiste voor de koop gelden, dat akkoord de beoogde rechtens bindende hoofdovereenkomst zou opleveren. [gedaagde] is derhalve in beginsel gehouden medewerking te verlenen aan het opmaken van de voor totstandbrenging van de overeenkomst vereiste akte. De afweging van de gerechtvaardigde belangen van partijen noopt niet tot een andere conclusie. Voldoende aannemelijk is dat [eiser] er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat de mondelinge overeenstemming zou uitmonden in een schriftelijke koopovereenkomst en in levering van het registergoed. Onvoorziene omstandigheden die na het sluiten van de mondelinge overeenkomst zijn opgekomen, zijn door [gedaagde] niet gesteld. Onder de hiervoor vermelde omstandigheden kan [gedaagde] niet weigeren haar medewerking te verlenen aan het opmaken van een schriftelijke koopakte en heeft [eiser] een gerechtvaardigd belang bij de onderhavige vorderingen.

4.9. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen zijn de vorderingen van [eiser] voor toewijzing vatbaar.

4.10. Aan de te verbeuren dwangsommen zal een maximum worden verbonden. Dit laat uiteraard onverlet, dat bij voortgaande overtreding van dit vonnis oplegging van hogere dwangsommen kan worden gevorderd dan wel hernieuwde oplegging van dezelfde dwangsommen. Het bedrag van zowel de dwangsom als het maximum staat in een redelijke verhouding tot de zwaarte van het geschonden belang en de beoogde prikkelende werking van de dwangsomoplegging.

4.11. De mede gevorderde beslagkosten zullen worden afgewezen nu door [eiser] niet is gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, dat hij bij dat onderdeel van zijn vordering een spoedeisend belang heeft.

4.12. De proceskosten zullen tussen partijen als na te melden worden gecompenseerd, gelet op hun familierelatie.

5. De beslissing

De voorzieningenrechter

5.1. veroordeelt [gedaagde] om binnen twee dagen na betekening van dit vonnis haar volledige medewerking te verlenen aan het opstellen en het opmaken van een schriftelijke koopovereenkomst ter zake van de verkoop van het registergoed aan de [adres] 28 in [plaats], onder [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie V nummers 585 en 270, tezamen groot 55 are en 75 centiare door [gedaagde] aan [eiser], onder de voorwaarde dat [eiser] dit mag verkopen aan zijn bedrijf (de coöperatieve vennootschap met beperkte aansprakelijkheid [naam vennootschap] CVBA) en met vestiging van een voorkeursrecht tot koop voor, in eerste instantie, de afstammelingen van [eiser], daarna voor [gedaagde] en daarna voor de directe afstammelingen van [gedaagde], onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,00;

5.2. veroordeelt [gedaagde] zal tot het nakomen van al haar verplichtingen uit de koopovereenkomst in het bijzonder tot het verlenen van haar volledige medewerking aan de akte van levering van het registergoed aan de [adres] 28 in [plaats], onder [plaats], kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie V nummers 585 en 270, tezamen groot 55 are en 75 centiare op uiterlijk 1 december 2005 ten kantore van notaris mr. A. Post te [plaats] onder verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag of dagdeel dat [gedaagde] daarmee in gebreke blijft met een maximum van € 100.000,00;

5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.4. compenseert de proceskosten aldus dat partijen hun eigen kosten dragen;

5.5. wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door S.A.M. Vrendenbarg-Elsbeek en in het openbaar uitgesproken op 22 november 2005.?