Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-03-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:1618, 18-148 / HA ZA 342147
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 13-03-2019, ECLI:NL:RBZWB:2019:1618, 18-148 / HA ZA 342147
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 13 maart 2019
- Datum publicatie
- 13 mei 2019
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2019:1618
- Zaaknummer
- 18-148 / HA ZA 342147
Inhoudsindicatie
Geschil over nakoming van een samenwerkingsovereenkomst / bevoegdhedenovereenkomst ('SOK') tussen projectontwikkelaar en gemeente Schouwen-Duiveland ter zake van de bouw van nieuwe woningen in plangebied Noorderpolder II in verband met na het sluiten van de SOK gewijzigd gemeentelijk planologisch beleid.
Uitspraak
vonnis
Cluster II Handelszaken
Locatie Middelburg
zaaknummer / rolnummer: C/02/342147/ HA-ZA 18-148
Vonnis van 13 maart 2019
in de zaak van
1 de commanditaire vennootschap GEBIEDSONTWIKKELING NOORDERPOLDER C.V. ,
gevestigd te Utrecht,
2. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
GEBIEDSONTWIKKELING NOORDERPOLDER BEHEER B.V.,
gevestigd te Utrecht,
eiseressen,
advocaten mr. W.J. Bosma en mr. M.A.J. West te Den Haag,
tegen
de publiekrechtelijke rechtspersoon
GEMEENTE SCHOUWEN-DUIVELAND,
zetelend te Zierikzee,
gedaagde,
advocaten mr. P. Wanders, mr. J.D Kraaikamp en mr. J.A. le Clerq te Amsterdam.
Eiseressen zullen hierna gezamenlijk ‘ Noorderpolder ’ worden genoemd en gedaagde ‘ de gemeente ’.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
het tussenvonnis van 29 augustus 2018;
het proces-verbaal van comparitie van partijen van 24 januari 2019 met de hierin vermelde documenten, waaronder de akte overlegging producties tevens houdende wijziging van eis, en de hieraan gehechte pleitaantekeningen van partijen, de volmacht en de brieven van 8 en 13 februari 2019 van mr. Bosma en mr. West en de brieven van 8 en 12 februari 2019 van mr. Kraaikamp.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
De gemeente , Projectgroep De Lanen B.V. en eiseres sub 1 hebben op 2 juni 2006 een (raam-)samenwerkingsovereenkomst (hierna ook: ‘de SOK’) gesloten.
De SOK heeft onder andere tot doel de samenwerking tussen de gemeente en Noorderpolder voor de realisatie van het plangebied Noorderpolder II in Zierikzee vast te leggen alsmede de rechten en verplichtingen van hen, de planning en de fasering van deze ontwikkeling. Plangebied Noorderpolder II kan worden opgedeeld in twee deelplannen, te weten deelplan “De Velden” en deelplan “De Lanen”. Deelplan “De Lanen” wordt gerealiseerd door Projectgroep De Lanen B.V. en speelt in dit geding geen rol.
De gronden waarop de opstallen van het deelplan Noorderpolder II, “De Velden” dienen te worden gerealiseerd behoren aan Noorderpolder in eigendom toe. Deze gronden heeft Noorderpolder ook van de gemeente gekocht en in eigendom verworven.
In de SOK -op grond waarvan de ontwikkeling van Noorderpolder II, “De Velden” dient plaats te vinden- zijn de volgende bepalingen opgenomen:
“(...)
Artikel 1 – Doel van de overeenkomst en uitgangspunten van de samenwerking
Partijen beogen met deze Overeenkomst ten vervolge op het Beslisdocument en op basis van het Kwaliteitshandboek uitvoering te geven aan het Masterplan om aldus tot Ontwikkeling van het Plangebied te komen, op basis van de basiswaarden integraliteit, continuïteit en met een hoge kwaliteit van het Openbaar Gebied en het Opstalprogramma. (...)
De samenwerking tussen partijen is gericht op gefaseerde Ontwikkeling naar aanleiding van het Beslisdocument en op basis van het Masterplan, alsmede het Kwaliteitshandboek in de Plangebieden van het plangebied, waarbij de betreffende Partijen per Plangebied voorzoveel nog nodig beogen te komen tot overeenstemming over de verder benodigde plannen. De realisatie zal vervolgens geschieden op basis van het principe van zelfrealisatie door ieder van de Marktpartijen – De Lanen voor Plangebied De Lanen en De CV voor Plangebied De Velden – van de Plangebieden. (...)
De Ontwikkeling van het Plangebied zal plaatsvinden naar aanleiding van het Beslisdocument en overeenkomstig de bepalingen van de Overeenkomst, een en ander met de volgende documenten als uitgangspunt:
- Het Masterplan
- - Het Kwaliteitshandboek
- - Het Bestemmingsplan en/of de andere toekomstige ruimtelijke plannen,(...)
- - de Planning (...)
Partijen spreken hierbij uit dat zij beogen de Ontwikkeling uit te voeren conform de in lid 5 van dit artikel genoemde (werking van bedoelde) documenten. Indien in de Overeenkomst sprake is van een basis voor aanpassing zullen partijen zo getrouw mogelijk aan deze documenten blijven. (...)
Deze Overeenkomst treedt in werking op het moment van ondertekening door alle Partijen en blijft tussen de Gemeente en de betreffende Marktpartij van kracht totdat de betreffende Marktpartij aangeeft dat respectievelijk het Opstalprogramma De Lanen of Opstalprogramma De Velden is voltooid en de betreffende Marktpartij aan haar verplichtingen uit hoofde van de Overeenkomst heeft voldaan. (...)
Artikel 3 – Publiekrechtelijke afspraken
Het in deze Overeenkomst bepaalde laat de publiekrechtelijke bevoegdheden en verplichtingen van de Gemeente onverlet, onverminderd het in deze Overeenkomst bepaalde met betrekking tot de publiekrechtelijke medewerking van de Gemeente . Daarbij zal de Gemeente zich inspannen haar publiekrechtelijke bevoegdheden en verplichtingen zodanig uit te oefenen, dat de Overeenkomst en andere uit deze Overeenkomst voortvloeiende overeenkomsten kunnen worden uitgevoerd conform de in deze Overeenkomst vastgelegde afspraken en dat de daarin nagestreefde samenwerking zoveel mogelijk wordt bevorderd.
De Gemeente zal zoveel mogelijk bevorderen dat alle noodzakelijke wijzigingen en uitwerkingen van de vigerende bestemmingsplannen, de vergunningen, ontheffingen, vrijstellingen en goedkeuringen van overheidswege alsmede de nodige verkeersbesluiten, welke vereist zijn ter uitvoering van de Overeenkomst en andere uit deze Overeenkomst voortvloeiende overeenkomsten, - de ruimtelijke plannen zonodig met behulp van artikel 19 van de Wet op de ruimtelijke ordening – verleend/genomen/vastgesteld zullen worden en de daarmee verband houdende procedures zo spoedig mogelijk zullen worden voltooid. Voorzover de Gemeente zelf deze besluiten dient te nemen, zal zij de betreffende aanvragen en de te voeren procedures met voortvarendheid en met in achtneming van de Planning behandelen/voeren. Voorzover andere overheden de betreffende besluiten dienen te nemen, zal de Gemeente de totstandkoming van dergelijke besluiten zoveel mogelijk bevorderen.
In ieder geval zal de Gemeente binnen 8 weken na ondertekening van de Overeenkomst het Bestemmingsplan in procedure brengen. De Gemeente bereidt voor de eerste drie Fasen van het Plangebied als weergegeven op bijlage 4 een gedetailleerd bestemmingsplan voor. Behoudens mogelijke publiekrechtelijke belemmeringen zullen de bestemming van de overige (latere) Fasen globaal worden bestemd, met eventuele uitwerkingsbevoegdheid door het College, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur wel wordt vastgelegd.
De Gemeente zal niet aansprakelijk zijn voor gevolgen van handelingen in het geval zij in haar uitoefening van haar publieke functie besluiten moet nemen, zoals naar aanleiding van de te honoreren zienswijzen, besluiten van hogere overheden, gewijzigde wet- en regelgeving, die afwijken van de uitgangspunten in deze Overeenkomst en / of die niet ten voordele zijn van de Marktpartijen, onverminderd de plicht tot overleg om in voorkomend geval met de Marktpartijen – of de betreffende marktpartij voor zover dit het aan haar gerelateerde Plangebied betreft – tot een oplossing te komen die zo dicht als mogelijk komt bij de bedoeling van Partijen met deze Overeenkomst.
Artikel 4 – Samenwerkingsorganisatie
De projectorganisatie bestaat uit de Stuurgroep, het Projectteam en een Toetsteam. (...)
Het Toetsteam is verantwoordelijk voor het bewaken van de samenhang en kwaliteit van de stedenbouwkundige hoofdopzet en architectonische uitwerking van de bebouwing en het Openbaar Gebied en adviseert de Stuurgroep. Indien binnen het Toetsteam geen overeenstemming wordt bereikt, zal het Toetsteam het beslispunt aan de Stuurgroep ter besluitvorming voorleggen. (...)
Voor de besluitvorming binnen de projectorganisatie is eenparigheid van stemmen vereist. Indien overeenstemming niet mogelijk blijkt is sprake van een geschil als bedoeld in artikel 28.
Artikel 5 – De Ontwikkeling algemeen
De Ontwikkeling zal voor rekening en risico van de Marktpartijen – iedere Marktpartij voor zover dit het aan haar gerelateerde Plangebied betreft – worden verricht, onverminderd het overigens in deze Overeenkomst bepaalde. (...)
Artikel 15 – Opstalontwikkeling / Projectontwikkelingsrechten
De (betreffende) opstalontwikkeling en opstalrealisatie geschiedt geheel voor rekening en risico van betreffende Marktpartijen, ieder voor het eigen Plangebied (...), onverminderd, dan wel behoudens het bepaalde in de volgende leden van dit artikel en het volgende artikel.
Het Opstalprogramma zal in beginsel de navolgende onderdelen kennen:
De realisatie van het Opstalprogramma zal in beginsel – behoudens het gestelde elders in deze Overeenkomst, met name ook in het volgende lid van dit artikel – geschieden volgens de Fasering. Hierbij zullen Partijen rekening houden met de gelijktijdige realisatie van het elders gelegen gebied in Zierikzee “Poortambacht 11”( Partijen genoegzaam bekend). Uitgangspunt voor de Fasering is een maximale jaarlijkse bouwproductie van 200 woningen per jaar voor de plangebieden Poortambacht 11 en Noorderpolder II (het Plangebied) tezamen. De Fasering voor het gehele gebied is voorts gericht op een doorlooptijd van zeven jaar, zijnde ongeveer 100 woningen per jaar. Hierbij bedraagt de doorlooptijd voor de Fasering voor zover betrekking hebbend op Plangebied De Lanen vier jaren. De door de Gemeente gemaakte afspraken met betrekking tot de fasering van de realisatie van Poortambacht 11 zijn ter indicatie voor Marktpartijen mede in de Fasering aangegeven. (...)
In het kader van de planontwikkeling is voor de Fasering 4 tot en met 7 van het Plangebied De Velden in het Bestemmingsplan voorzien in een globale regeling. Het uitgangspunt daarbij is dat (ook) deze Fasering van het plan in principe gerealiseerd wordt conform hetgeen is vastgelegd in het Masterplan en het Kwaliteitshandboek. Gezien de doorlooptijd van de planontwikkeling kunnen zich echter onverwachte situaties voordoen, zoals voortvloeiende uit gewijzigde marktomstandigheden, waaronder planherziening noodzakelijk dan wel wenselijk is. Het Bestemmingsplan biedt hiertoe ruimte. Voor het geval dat een dergelijke situatie zich voordoet spreken Partijen hierover af:
- dat overeenstemming dient te bestaan over de noodzaak en wenselijkheid van een aanpassing van het plan alvorens af te wijken van hetgeen is vastgelegd in het Masterplan en het Kwaliteitshandboek;
- dat indien overeenstemming bestaat over het feit dat aanpassing van het plan gewenst dan wel noodzakelijk is Partijen een alternatief inrichtings-/verkavelingsplan uitwerken met inachtneming van de planfilosofie zoals vastgelegd in het Kwaliteitshandboek.
Partijen verbinden zich, zich tot het tot het uiterste in te spannen overeenstemming terzake te bereiken. Indien Partijen (althans de Gemeente en de betreffende Marktpartij) desondanks niet tot overeenstemming geraken en het geschil zich daarvoor leent – hetgeen in ieder geval niet het geval is waar de publiekrechtelijke verantwoordelijkheid en/of de regiefunctie van de Gemeente in het geding is -, zullen de betreffende Partijen gezamenlijk een deskundige – dan wel bij het uitblijven van overeenstemming binnen een redelijke termijn over een aan te wijzen deskundige, een deskundige door iedere betreffende Partij, welke twee deskundigen vervolgens een derde deskundige aanwijzen – kunnen aanwijzen, ten einde een bindend advies te vragen omtrent de gewenste planherziening.
Artikel 25 – Bijzondere omstandigheden
Tijdens de duur van deze Overeenkomst kunnen bijzondere omstandigheden optreden, waaronder Partijen begrijpen:
- -
-
aantoonbare stagnatie in de markt voor koopwoningen; (...)
- -
-
de eventueel gebleken noodzaak om ruimtelijke plannen anders vast te stellen.
Partijen zullen zoveel als mogelijk naar aanleiding van signalen over te verwachten bijzondere omstandigheden in overleg treden en zullen zo nodig de noodzaak tot wijziging van de plannen in dat overleg betrekken. Indien een der Partijen desalniettemin een beroep doet op dergelijke omstandigheden, treden Partijen onmiddellijk met elkaar in overleg om vast te stellen of het beroep terecht wordt gedaan en zo ja, op welke wijze de gevolgen daarvan zullen en kunnen worden geregeld, waarna zij in redelijkheid zullen beslissen welke van de navolgende mogelijkheden zullen worden aangewend:
- -
-
gehele of gedeeltelijke opschorting van de uitvoering en derhalve wijziging van de Planning;
- -
-
wijziging van de Overeenkomst en /of van een gedeelte daarvan;
- -
-
indien sprake is van blijvende overmacht, gehele of gedeeltelijke beëindiging van de Overeenkomst.
Indien Partijen geen overeenstemming bereiken over de wijze waarop de gevolgen van bijzondere omstandigheden geregeld dienen te worden, is er sprake van een geschil als bedoeld in artikel 30 [rechtbank: bedoeld is artikel 28 van de SOK] en dient dit geschil overeenkomstig de in deze Overeenkomst opgenomen geschillenregeling te worden behandeld. (...)
Artikel 28 – Geschillenregeling (...)
Partijen beogen geschillen, welke mochten ontstaan naar aanleiding van deze Overeenkomst dan wel van nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg zijn, in der minne te schikken en zijn door deze Overeenkomst verbonden zich daarvoor in te spannen.
Indien ingevolge het tweede lid van dit artikel 28 niet tot een oplossing wordt gekomen of lijkt te kunnen worden gekomen, dan kunnen alle uit deze Overeenkomst, dan wel uit overeenkomsten welke daaruit voortvloeien c.q. welke daarmee samenhangen, voortvloeiende geschillen worden voorgelegd aan de terzake bevoegde rechter te Middelburg. (...)”
Uit het Masterplan volgt dat de verkaveling Noorderpolder II, “De Velden” bestaat uit kwadranten waarop blijkens de pagina’s 37 en 51 van dit plan 497 nieuwe woningen zullen worden gebouwd. In het Kwaliteitshandboek Noorderpolder is uitgaan van 595 nieuw te bouwen woningen in het verkavelde plangebied Noorderpolder II, “De Velden”. In het definitieve beslisdocument is een aantal van 575 nieuw te bouwen woningen vermeld in het plangebied Noorderpolder II, “De Velden”.
In de brief van 6 november 2015 (verzonden op 11 november 2015) bericht de gemeente aan Noorderpolder als volgt:
“(...)
Wij kunnen instemmen met het voorstel om de fasering voor plangebied De Velden te wijzigen, waarbij de afgesproken fasen 2B, 3A, 3B, deel 6B en 7C in het vervolg deel uitmaken van fase 2, zoals weergegeven in bijlage 1 bij deze brief. Binnen de fasering is het voorstel om op korte termijn geen aanvang te nemen met de bouw van het appartementengebouw aan de Emil Sandstromweg (fase 2B), maar deze nieuwe fase te ontwikkelen vanaf de noordwesthoek Ingeland/Watergang in zuidoostelijke richting.
Wij kunnen tevens instemmen met een afwijking van het type en aantal van het betreffende type te bouwen woningen, zoals vermeld in de tabel in artikel 15, lid 2 van de genoemde SOK, voor zover het betreft de navolgende wijzigingen: (...)
Planning uitvoering woonwijk, relatie Woonvisie en Regionale woningmarktafspraken
In de stuurgroep is gesproken over de voortgang en planning van de realisatie van de woonwijk, mede ook in relatie tot de uitvoering van de Woonvisie en de naleving van de regionale woningmarktafspraken met de provincie Zeeland. Uw directie heeft aangeven dat de aanvankelijke planning om de woonwijk in 2013 te voltooien niet is gehaald en dat het op dit moment ook niet mogelijk is om te voorspellen wanneer dat wel mogelijk zal zijn. Voortgang van de ontwikkeling is sterk afhankelijk van demografische- en marktontwikkelingen. Besproken is dat wij een Structuurvisie Zierikzee voorbereiden en binnenkort tevens starten met de actualisatie van de bestemmingsplannen buiten de stadswallen van Zierikzee, waaronder ook het bestemmingsplan Noorderpolder II valt. In dat kader moeten wij ook uitvoering geven aan de gewijzigde inzichten en prognoses van de bevolkingsontwikkeling en de effecten daarvan op de behoefte aan woningen. Dit betekent dat het van belang is dat we afspraken maken over het vervolg van de ontwikkeling van de woonwijk Noorderpolder II. Dat geldt uiteraard ook voor allerlei andere ontwikkelingen in Zierikzee. Eerste verkennende gesprekken daarover hebben plaatsgevonden, mevrouw Schenk zal binnenkort een vervolgafspraak maken om te komen tot nadere afspraken over voortgang van de planning en het aantal te bouwen woningen. (...)”
Noorderpolder heeft deze brief voor akkoord ondertekend.
De concept structuurvisie Zierikzee van 17 januari 2017 vermeldt:
“(...)
De woningvoorraad is in evenwicht met de demografische ontwikkeling. De vorige structuurvisie had de ambitie om Schouwen-Duiveland te laten groeien naar 40.000 inwoners, met name door gezinnen ‘van buiten’ naar het eiland te trekken. Een groot deel hiervan moest in Zierikzee gehuisvest worden. De woningbouwplanning is daar destijds ook op aangepast. Dit heeft geleid tot plannen om de wijken Poortambacht en Noorderpolder af te ronden met de bouw van in totaal circa 1050 nieuwe woningen. Hiervoor zijn plannen ontwikkeld met een hoog detailniveau qua stedenbouwkundige vormgeving en woningtypen. Inmiddels is duidelijk dat deze ambitie niet langer realistisch is. De plannen van toen zijn ingehaald door de tijd, zowel kwalitatief (soort woningen) als kwantitatief (aantal woningen). Doordat deze plannen al wel planologisch zijn verankerd in het bestemmingsplan, is de harde woningbouwplancapaciteit in 2016 nog veel groter dan de totale gemeentelijke behoefte. Dit betekent dat er sprake is van een aanzienlijke mismatch op de huidige woningmarkt.
De periode tot 2030 zal wat betreft woningbouw dan ook voor een belangrijk deel in het teken staan van het steeds bijstellen van de plannen naar de actuele kwalitatieve en kwantitatieve woningbouwbehoefte. Op basis van de regionale woningmarktafspraken zal de in 2017 reeds geplande woningbouwcapaciteit in Zierikzee met minimaal 40% moeten worden verminderd om een kwantitatief evenwicht te bereiken. En gezien de meest recente bevolkingsprognoses is het denkbaar dat dit percentage nog verder zal stijgen. In deze structuurvisie wordt daar de basis voor gelegd. Om te voorkomen dat de mismatch blijft bestaan, is het bovendien belangrijk om de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave niet meer voor langere tijd vast te leggen in bestemmingsplannen. (...)
Welke maatregelen nemen we?
4.4.2.1. Aanpak harde woningbouwplancapaciteit (...)
In onderstaande tabel is de actuele (januari 2017) kwantitatieve opgave per ontwikkelingslocatie weergegeven, evenredig verdeeld over de drie (deel)projecten. Deze wijkt iets af van de opgave zoals opgenomen in de regionale woningmarktafspraken, omdat daarin de reeds gemaakte afboeking op Poortambacht 11 al was verwerkt. Om de pijn evenredig over alle projecten te verdelen is teruggerekend naar de situatie voor die afboeking. Het eindsaldo van het totale aantal woningen dat tot 2024 gerealiseerd kan worden op basis van de kwantitatieve vraag zoals beschreven in de regionale woningmarktafspraken is bij het opstellen van onderstaande tabel als uitgangspunt gehanteerd. Deze tabel maakt de kwantitatieve opgave inzichtelijk.
Wanneer gereserveerde wooneenheden niet worden gerealiseerd, zullen we deze via aanpassing van de regionale woningmarktafspraken en de bestemmingsplannen ook werkelijk laten vervallen. We gaan daarbij uit van de looptijd van de regionale woningmarktafspraken tot 2024. Woningen die in 2024 niet gerealiseerd zijn, worden op dat moment daadwerkelijk afgeboekt. Bestaande afspraken zullen daartoe waar nodig en mogelijk worden herzien. De einddatum van 2024 geeft de ontwikkelaars voldoende ruimte om hun plannen aan te passen en te komen tot het best haalbare resultaat op het project. Wanneer de vraag naar nieuwbouwwoningen tegen de verwachting in toch weer stijgt, kan daar bovendien direct op worden ingespeeld. (...)
4.4.2.3. Afronding Noorderpolder II
(...)
De feitelijke realisatie is gestart in 2008. Deze woonwijk moest volgens planning eind 2013 klaar zijn, maar van het aantal geplande woningen van 700 zijn er eind 2016 in totaal slechts 250 gerealiseerd. (...)
De Velden
Plangebied De Velden kent een intensief grondgebruik en heeft een sterk stedelijk karakter. In dit plangebied is bij aanvang uitgegaan van de bouw van 575 woningen.
In fase 1 worden tijdens de totstandkoming van deze structuurvisie de laatste woningen gebouwd, deze fase beschouwen we verder als voltooid. Eind 2016 waren in De Velden 198 van de 575 woningen gerealiseerd. (...)
In fase 2, ten oosten van speeltuin Cattemeet, is voorzien in de bouw van eengezins koopwoningen (...).
De bouw van een deel van de grondgebonden woningen in fase 2 start begin 2017. Voor de overige grondgebonden woningen en appartementen in deze fase is nog niet duidelijk wanneer met de bouw gestart kan worden.
In de meest recente planning werd uitgegaan van een ontwikkeling in 4 fases: fase 3 ten noorden van fase 1 en 4 ten noorden van fase 2. Gezien de kwantitatieve opgave om circa 40% van de geplande harde woningbouwplancapaciteit af te boeken, is aanpassing van de fasering en het stedenbouwkundige plan fase 3 en 4 van De Velden noodzakelijk. De oorspronkelijke stedelijke opzet van plangebied De Velden is niet langer passend in het gewenste ruimtelijke beeld van deze uitbreidingswijk bij Zierikzee. Deze sluit onvoldoende aan bij de behoefte. Er ligt voor dit gebied een uitdaging in het aanpassen van zowel het kwalitatieve als het kwantitatieve aanbod van woningen. (...)
Bij brief van 2 februari 2017 bericht Noorderpolder de gemeente als volgt:
“(...)
Naast het afboeken van harde plancapaciteit vermeldt de concept-Structuurvisie dat wanneer gereserveerde wooneenheden niet uiterlijk in 2024 worden gerealiseerd, de betreffende wooneenheden op dat moment komen te vervallen. Ook dit aspect uit de concept-Structuurvisie sluit niet aan op de SOK waar in de considerans als basiswaarde de integrale ontwikkeling van het Plangebied is verankerd. In artikel 2.1. is overeengekomen dat de afspraken uit de SOK van kracht blijven tussen de gemeente en de CV totdat het gehele opstalprogramma als bepaald in artikel 15.2 van de SOK is voltooid. Een eerdere einddatum in 2024 betekent een eenzijdige wijziging van voormelde afspraken aan de zijde van de gemeente . De CV zal hier niet mee instemmen. (...)
In het licht van het voorgaande verzoekt de CV aan de gemeente om de concept-Structuurvisie zodanig aan te passen, dat bestaande afspraken uit de SOK tussen de gemeente en de CV worden gerespecteerd. In dien de concept-Structuurvisie onverhoopt toch ongewijzigd wordt vastgesteld, dan stelt de CV de gemeente middels dit schrijven op voorhand in gebreke wegens toerekenbare tekortkoming van haar verplichtingen uit de SOK en stelt de CV de gemeente bij deze aansprakelijk voor alle schade die zij als gevolg van voormelde wanprestatie lijdt. (...)”
Bij brief van 31 mei 2017 bericht de gemeente Noorderpolder als volgt:
“(...)
Op 28 april en 11 mei jl. ontvingen wij van u brieven waarin u de gemeente aansprakelijk stelt wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen die volgens u voor de gemeente voortvloeien uit de op 2 juni 2006 gesloten (Raam) samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente , V.O.F. de Lanen en Gebiedsontwikkeling Noorderpolder C.V., hierna te noemen: SOK.
Uw directie stelt de gemeente in gebreke en geeft de gemeente een termijn om uiterlijk in de eerste week van juni in de stuurgroep te komen tot een definitieve vaststelling van het door u voorgestelde opeenvolgende bouwplan over te gaan, voorafgegaan door een inhoudelijke behandeling van dat bouwplan over te gaan, voorafgegaan door een inhoudelijke behandeling van dat bouwplan in het Toetsteam. Anders ziet uw directie zich genoodzaakt om zonder medewerking van de gemeente de instemming van het Toetsteam en de stuurgroep met het bouwplan te passeren en over te gaan tot een aanvraag omgevingsvergunning per medio juni van dit jaar. (...)
- -
-
In de SOK van 2006 waar u naar verwijst, hadden wij met elkaar een integrale en continue ontwikkeling afgesproken. Dat is helaas niet geschied noch is op andere punten door u volledig voldaan aan de SOK. Voorts hebben zowel u als wij op onderdelen van het ruimtelijk plan gezien het voortschrijden van de tijd en de daarmee gepaard gaande vereisten andere inzichten gekregen dan in de SOK is overeengekomen. Wijzigingen in het plan zullen voor beide partijen bespreekbaar moeten zijn, maar dat betekent dat beide partijen naar elkaar moeten willen luisteren en de bereidheid moeten tonen om water bij de wijn te doen.
- -
-
Een van de wijzigingen 11 jaar na het sluiten van de overeenkomst is dat, naast het feit dat de wereld om ons heen, dus ook in Zierikzee, sinds 2006 ingrijpend is gewijzigd, met de kennis van nu, de actuele gegevens over de bevolkingsopbouw en afname in Schouwen-Duiveland daarvan, de inzichten zodanig zijn gewijzigd dat een herijking over de inhoud (van het ruimtelijk kader) en het bijbehorend proces (en afspraken, vastgelegd in de SOK), in het licht van de veranderende omstandigheden, noodzakelijk is;
Zoals in het gesprek van 12 april jl al aangegeven zullen wij de conform onze reguliere taak als overheid de onderbouwing bij de volgens ons noodzakelijk geachte ruimtelijke procedure voor fase III en IV moeten kunnen verantwoorden. Wij menen dat het planologisch regime geen bouwvlak kent en gezien de onherroepelijke planschadebesluiten waarin dat oordeel is vervat, en waarbij u betrokken was maar waartegen u geen rechtsmiddelen heeft aangewend, bent u dat met ons eens. Er zal dus een planologisch besluit nodig zijn om een bouwactiviteit te kunnen vergunnen, wij willen daarvoor best een planning afspreken maar die komt neer op een uitgebreide procedure via een projectbesluit of een wijziging van het bestemmingsplan (nader te bepalen). Tevens zullen wij de uitkomsten van de Woningmarktanalyse conform de opgaven van het uit het raadsamendement m.b.t. de Structuurvisie Zierikzee moeten meenemen in de besluitvorming voor deze ruimtelijke procedure. (...)”
Bij amendement van 23 februari 2017 beslist de gemeenteraad van de gemeente :
“ Op basis van de kennisname van het onderdeel ‘wonen’, zoals het college van burgemeester en wethouders voornemens is dat in het integrale concept van de Structuurvisie Zierikzee op te nemen:
-
eerst een actuele onafhankelijke woningmarktanalyse uit te voeren;
-
vervolgens op basis van deze actuele woningmarktanalyse de gemeenteraad een herijkte Woonvisie ter vaststelling aan te bieden;
-
mede op basis van deze documenten in de afweging voor de keuze van een publiekrechtelijke eindtermijn voor bouwtitels van ontwikkelaars de verschillende afspraken die de gemeente privaatrechtelijk met die ontwikkelaars heeft gemaakt mee te nemen en hiertoe in samenwerking met een extern daartoe gespecialiseerd bureau een juridische en financiële risicoanalyse op te stellen; (...)”
STEC GROEP (hierna ook: Stec ) heeft de hiervoor vermelde woningmarktanalyse gemaakt en bij document van 15 december 2017 hierover aan de gemeente gerapporteerd.
Dit rapport vermeldt vier hoofdconclusies:
Bij brief van 20 februari 2018 bericht de gemeente Noorderpolder over de woningmarktanalyse van Stec als volgt:
(...)
Op 30 januari 2018 hebben wij besloten geen besluiten te nemen die bijdragen aan een planologische vergroting van de woonruimtevoorraad van de woningmarktregio Schouwen-Duiveland. (...)
Overcapaciteit woningvoorraad
Wij hebben kennisgenomen van de uitkomsten van de Woningmarktanalyse 2017-2027 en van de confrontatie op hoofdlijnen van de behoefte versus de bestaande harde en zachte planvoorraad. Simpel gezegd verstaan wij onder harde plannen waar al is voorzien in planologische capaciteit (bijv. in een bestemmingsplan) voor wonen en onder zachte plannen waar nog geen - nieuwe – planologische ruimte voor wonen is opgenomen in een bestemmingsplan of een verleende omgevingsvergunning. (...)
Voorlopig pas op de plaats totdat door de gemeenteraad noodzakelijke keuzes zijn gemaakt
Op basis van de conclusies en aanbevelingen uit dit rapport alsmede voornoemde confrontatie hebben wij daarom op 30 januari 2018 het volgende besloten:
- -
-
In te stemmen met de Woningmarktanalyse 2017-2027 ‘Solide basis onder actueel woonbeleid en woonafspraken’(inclusief hoofdconclusies en aanbevelingen voor het vervolg). (...)
- -
-
Als basis voor de herijking van de Woonvisie te kiezen voor de maximale uitbreidingsbehoefte aan woningen in de groeikernen (480 woningen) voor de periode 2017-2027 en daarmee de maatschappelijke consequenties van leegstand in de balans- en transitiekernen te aanvaarden. (...)
- -
-
Kennis te nemen van de kwalitatieve en kwantitatieve confrontatie op hoofdlijnen met de harde planvoorraad op basis van de maximale uitbreidingspotentie van 480 woningen, waaruit volgt dat er sprake is van een overcapaciteit aan harde plannen en welke overcapaciteit nog verder toeneemt als de zachte planinitiatieven hierin worden betrokken.
- -
-
Op basis hiervan heeft het college besloten om, voor alle nieuwe/zachte plannen (plannen waar nog geen –nieuwe– planologische ruimte voor wonen is opgenomen in een bestemmingsplan), tot de herijkte Woonvisie is vastgesteld (...):
- geen besluiten te nemen over principeverzoeken, overeenkomsten en planologische procedures die woningbouw mogelijk maken, en
- de lopende gesprekken en onderzoeken over (nieuwe) ideeën, initiatieven ‘on hold’ te zetten.
De woningmarktanalyse is op 15 februari 2018 door de gemeenteraad onderschreven. (...)
Resumerend: alle zachte woningbouwplannen staan tijdelijk ‘on hold’ dus ook uw initiatief
(...)
Voor uw initiatief in Fase 3 van deelgebied De Velden, binnen Noorderpolder II (dat deel waarvoor geen rechtstreekse bouwtitel in het vigerende bestemmingsplan aanwezig is) betekent dit concreet dat wij voorlopig geen besluiten nemen om nieuwe bouwtitels toe te voegen totdat de geactualiseerde woonvisie is vastgesteld. De gemeenteraad heeft op 15 februari jl. bepaald dat hij uiterlijk eind juni een besluit wil nemen over de herijkte woonvisie.
(...)”
Op 28 juni 2018 heeft de gemeenteraad van de gemeente Woonvisie 2018-2027 Schouwen-Duiveland ‘We wonen prettig, naar wens en behoefte 2.0” vastgesteld. Hierin is onder andere gesteld:
“(...)
A.2 We brengen de te grote plancapaciteit verder in evenwicht met kwantitatieve en/of kwalitatieve behoefte
De huidige netto plancapaciteit ligt op ongeveer 900 woningen. Aanzienlijk meer dus dan onze eigen woningbehoefte tot 2027. De hoge plancapaciteit komt voort uit de geformuleerde ambitie in 2006 en 2013 om extra huishoudens van buiten Schouwen-Duiveland aan te trekken. De instroom van deze vestigers over de periode 2006-2017 is veel te beperkt gebleken om de geformuleerde ambitie en de daaruit resulterende plannen ingevuld te krijgen. De huidige plannen zijn te beperkt onderscheidend en niet kwalitatief hoogstaand om deze vestigers aan te trekken. De komende jaren gaan we daarom aan de slag om onze plancapaciteit in evenwicht te brengen met de kwantitatieve woningbehoefte. (...)
B.2 We staan uitbreiding van woningen toe in de groeikernen en in de balans- en transitiekernen wordt in principe alleen nieuwbouw gerealiseerd door sloop of wegbestemmen van woontitel elders
Nieuwbouw door uitbreiding van de woningvoorraad of door vervanging van de bestaande voorraad heeft de afgelopen jaren niet in elke kern plaatsgevonden, blijkbaar was daar niet altijd behoefte aan of kwamen plannen niet tot ontwikkeling.
Uitbreiding van de woningvoorraad is alleen gewenst in de groeikernen (...) (Zierikzee, Burgh-Haamstede en Bruinisse). Deze kernen hebben de grootste groeipotentie op basis van historische ontwikkeling en prognoses. In de overige kernen (balans- en transitiekernen) kan er sprake zijn van een beperkte specifieke kwalitatieve opgave op structuurversterkende plekken, waardoor dit kan leiden tot het tijdelijk toevoegen van extra woningen. Een verdere uitbreiding van woningen is niet gewenst in balans- en transitiekernen. In deze kernen spelen we in op de kwalitatieve behoefte door sloop of wegbestemmen van incourante woningen en nieuwbouw van gewenste woningen. Dit vraagt wel om een strategie en beleid gericht op het voorkomen van problemen in de kernen. Om die reden kan alleen sprake zijn van een tijdelijke toevoeging van extra woningen. Op die manier krijgt iedere kern wel nieuwe woningen. (...)
In deze woonvisie is voor Zierikzee -uitgaande van een sloopopgave van 235 woningen in de gemeente - uitgegaan van een behoefte van 330 nieuwe woningen. Daarvan zijn in 2017-2018 243 woningen gerealiseerd, zodat er in de periode van 2019-2027 in Zierikzee een behoefte bestaat van 162 nieuwe woningen (met een harde plancapaciteit van 167 woningen).
Als instrumentarium is in deze woonvisie onder andere vermeld:
“(...)
Reductie van de plancapaciteit door aanpassingen bestemmingsplanstatus, zoals wegbestemmen van wonen;
Beëindigen c.q. aanpassen van privaatrechtelijke (intentie)overeenkomsten;
(...)”
Op 6 oktober 2017 en op 28 november 2017 heeft AM Zeeland BV omgevingsvergunningen aangevraagd voor het bouwen van 2 x 9 woningen in Noorderpolder II, “De Velden” derde kwadrant (fase 3). Op 16 juli 2018 heeft B&W van de gemeente de omgevingsvergunningen geweigerd:
“(...)
“Motivering
Strijd met het bestemmingsplan
Uw aanvraag voldoet niet aan de voorschriften van het bestemmingsplan ‘1e herziening bestemmingsplan Noorderpolder II’(2010) tezamen met het bestemmingsplan ‘ Noorderpolder II’(2007). Ter plaatse is geen bebouwingsvlak opgenomen zodat geen woningen mogen worden gebouwd. Uw aanvraag geldt daarom als een verzoek om afwijking van het bestemmingsplan op grond van artikel (...).
Weigering verklaring van geen bedenkingen en strijd met artikel 3.1.6 van het Bro
Voor het verlenen van deze aanvraag omgevingsvergunning is een verklaring van geen bedenkingen vereist. De gemeenteraad heeft op 5 juli 2018 besloten om de verklaring van geen bedenkingen voor dit project te weigeren. De aanvraag is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Op grond van artikel 2.20a van de Wabo wordt de omgevingsvergunning geweigerd indien de verklaring wordt geweigerd. (...)
Ook overigens is de aanvraag in strijd met artikel 3.1.6 van het besluit ruimtelijke ordening bevonden. Gezien de geconstateerde indringende en evidente strijdigheid met een goede ruimtelijke ordening (...)”.
In de Staatscourant van 21 december 2018 is de ‘Bekendmaking voorbereidingsbesluit’ “ Noorderpolder ” gepubliceerd:
“Burgermeester en Wethouders van Schouwen-Duiveland maken op grond van artikel 3.7 van de Wet ruimtelijke ordening bekend dat de gemeenteraad op 20 december 2018 heeft besloten:
1.te verklaren dat een bestemmingsplan wordt voorbereid voor de gronden die zijn aangeven op de verbeelding (...); (...)
Met het voorbereidingsbesluit voorkomen we dat in het deel van Noorderpolder II dat is opgenomen op de verbeelding ontwikkelingen plaatsvinden die in strijd zijn met het nieuw te maken bestemmingsplan. Het besluit heeft tot gevolg dat aanvragen om omgevingsvergunningen voor het bouwen in afwachting van het nieuwe bestemmingsplan worden aangehouden. (...)”
In het hieraan voorafgaande raadsvoorstel van 18 december 2018 is vermeld:
“(...)
In de wijk Noorderpolder II in Zierikzee zijn in plangebied De Lanen al meer dat elf jaar rechtstreekse bouwtitels opgenomen voor het bouwen van woningen. Een groot deel van de woningen is echter nog steeds niet gebouwd. Ook plangebied De Velden is nog lang niet afgerond. Uit de woningmarktanalyse van 15 december 2017 blijkt ook dat de bestaande in diverse bestemmingsplannen opgenomen planregels voor woningbouw niet allemaal woningtypen betreffen die aansluiten bij de huidige en toekomstige woonvoorkeuren. Om deze reden is het daarmee ook de vraag in hoeverre bestemmingsplannen voor woningen nog wel zullen leiden tot daadwerkelijke bouw. Gelet op de gewijzigde toekomstige behoefte is het gewenst om wijzigingen aan te brengen in het planologisch regime voor het gebied. (...)
Blijkens de bedoeling van de planwetgever bij de vaststelling was niet beoogd een rechtstreekse bouwtitel op leggen. De bedoeling was om een globalere bestemming op te nemen, hetgeen ook is gebeurd, en op basis van verdere uitwerking bij nadere planologische besluitvorming invulling te geven aan woningbouw in dit gebied. Daarbij kan dan ook rekening worden gehouden met mogelijke relevante veranderingen op het gebied van vraag en aanbod. Ter bevestiging van dit uitgangspunt wordt het voorbereidingsbesluit ook op fase 3 van het plangebied De Velden toegepast (...)”
In de brief van 21 december 2018 bericht de gemeente over ‘de vervolgstappen uitvoering woonvisie’ Noorderpolder als volgt:
“(...)
Een korte terugblik
Op 28 juni 2018 heeft de gemeenteraad ingestemd met de Woonvisie 2018-2027. Met dit nieuwe woonbeleid willen we de komende 10 jaar de veranderende uitdagingen op het gebied van wonen aangaan om zo optimaal mogelijk de kansen te benutten, de kwaliteiten van Schouwen-Duiveland te behouden en de leefbaarheid in de kernen te versterken. Door het stellen van beleidskaders stimuleert de gemeente nieuwe kwalitatief passende oplossingen en wordt leegstand in de bestaande woningvoorraad zo veel mogelijk beperkt. Alleen op deze manier kunnen we nog nieuwe ruimtelijke plannen voor woningbouw onderbouwen en realiseren we met elkaar de juiste woning op de juiste plaats voor onze generatie, maar ook voor de generaties na ons. (...)
Noorderpolder II, deelgebied De Velden, te Zierikzee, betreffende globaal fase 3 met de bestemmingsvlakken ‘Woongebied I’, waarop thans geen bouwmogelijkheden rust, komt voort uit het Masterplan Noorderpolder . (...) Wij hebben dit deel van uw initiatief getoetst aan de hand van het genoemde toetsings-/afwegingskader. Omdat voor dit deel nog geen ander plan door u is opgesteld, hebben wij in de toetsing het plan betrokken zoals opgenomen in het Masterplan in samenhang met het woonprogramma (...) dat daarvoor in 2006 was opgesteld. Deze toetsing heeft opgeleverd dat uw plan niet overeenstemt met de nieuwe woonvisie en de opgave voor de behoefte op middellange termijn. Vooralsnog valt dit onderdeel van uw initiatief in de categorie ‘aanpassen’. (...)”
Bij uitspraak van 27 december 2018 bevestigt de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State de uitspraak van 9 mei 2018 van de bestuursrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant waarbij hij het beroep van AM Zeeland BV niet-ontvankelijk heeft verklaard tegen het niet tijdig bekend maken van de volgens haar van rechtswege verleende omgevingsvergunning voor de bouw van 9 woningen aan het Winterpeil te Zierikzee. Ook de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is van oordeel dat op de plankaart voor de percelen van het derde kwadrant geen bebouwingsvlak is opgenomen. En verder: “(...) Omdat woningen ingevolge artikel 6, lid 4.2, aanhef en onder a, van de planregels uitsluitend binnen de op de plankaart aangegeven bebouwingsvlakken mogen worden gebouwd en op de plankaart voor de percelen geen bebouwingsvlak is opgenomen, is het bouwplan in strijd met het bestemmingsplan. (...)”
In deze procedure heeft de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State voorts geoordeeld dat de planregels niet onverbindend zijn en: “(...) Het bestemmingsplan is onherroepelijk en van de rechtmatigheid daarvan moet worden uitgegaan. (...)”
Thans zijn er in het eerste kwadrant 203 woningen gerealiseerd en 53 in het tweede kwadrant van plangebied Noorderpolder II, “De Velden”. Het vigerende bestemmingsplan Noorderpolder II, herzien in 2010, voorziet nog in 108 bouwmogelijkheden in het tweede en derde kwadrant tezamen (de zogenoemde ‘harde’ bouwtitels).