Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 01-06-2021, ECLI:NL:RBZWB:2021:2758, AWB- 20_4936 en 20_5805

In artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingsverordening is onder meer bepaald dat het verboden is om woningen, woonruimte en gebouwen die woonruimte bevatten, zonder vergunning van het college om te zetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte of te verbouwen tot twee of meer zelfstandige woonruimten.

Op grond van het tweede lid heeft de vergunningplicht betrekking op ‘woningen, woonruimten en gebouwen die woonruimten bevatten gelegen in rustige woonwijken, gemengde gebieden en gronden buiten rustige woonwijken en gemengde gebieden, gelegen in de gemeente Waalwijk’. Uit de toelichting op artikel 2 van de Huisvestingsverordening blijkt dat deze vergunningplicht in beginsel betrekking heeft op alle woonruimte in de gemeente Waalwijk.

Op 26 oktober 2019 is een eerste wijziging van de Huisvestingsverordening in werking getreden. Artikel 2 en de toelichting daarop zijn toen niet veranderd.

Op 13 februari 2021 is de tweede wijziging van de Huisvestingsverordening in werking getreden. Vanaf die datum bepaalt het tweede lid van artikel 2 van de Huisvestings-verordening dat de vergunningplicht betrekking heeft op ‘woningen, woonruimten en gebouwen die woonruimten bevatten met een WOZ-waarde tot en met € 344.500,-’.

Beoordeling

In de toelichting staat dat in de gemeente Waalwijk goedkope en middeldure woningen aan de woningmarkt werden onttrokken voor de kamerverhuur aan arbeidsmigranten. Dit maakt dat het aanbod aan woonruimte voor de autochtone bevolking afneemt, aldus de gemeenteraad.

De gemeenteraad verwijst in de toelichting naar de Beleidsnotitie arbeidsmigratie gemeente Waalwijk 2018, opgesteld voor Companen.³ Deze notitie borduurt voort op een rapport van Companen van 30 juni 2017 over de huisvesting van bijzondere doelgroepen.⁴ Uit de notitie blijkt dat er een tekort is van goede en betaalbare verblijfplaatsen voor arbeidsmigranten in de gemeente Waalwijk.

De rechtbank stelt vast dat het onderzoek van Companen niet onderbouwt dat in 2018 schaarste aan goedkope woonruimte bestond of dreigde te ontstaan in de gemeente Waalwijk, omdat teveel goedkope koopwoningen werden omgezet of dreigden te worden omgezet in kamerverhuurpanden voor arbeidsmigranten. De notitie van Companen is ook niet gericht op de woningmarkt in bredere zin, maar heeft alleen betrekking op de woonsituatie van arbeidsmigranten.

Het gaat hier dus om een aanname van de gemeenteraad dat zich op de lokale woningmarkt een bepaalde ontwikkeling voordoet. Er zijn geen objectiveerbare onderliggende gegevens genoemd door de gemeenteraad, waaruit blijkt dat in [plaatsnaam] de goedkope woonruimtes voor inwoners die geen arbeidsmigrant of kamerbewoner zijn, schaars zijn. Uit de toelichting blijkt niet dat onderzoek is gedaan naar het aantal goedkope koopwoningen in [plaatsnaam] en het aantal woningzoekenden voor deze categorie woningen in [plaatsnaam] . Ook de landelijke gegevens van de Nederlandse Coöperatieve Vereniging van Makelaars en Taxateurs in onroerende goederen (NVM) kunnen niet onderbouwen dat er schaarste is van goedkope woonruimte in de gemeente Waalwijk. Er zijn immers regionale verschillen in de vraag naar goedkope woningen in Nederland. Bovendien blijkt uit die cijfers niets over de (ver)huur van goedkope woonruimte in [plaatsnaam] via woningcoöperaties en particuliere verhuurders.

Daarnaast heeft de gemeenteraad niet benoemd en gemotiveerd wat de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten zijn van de veronderstelde schaarste in goedkope woningen. Ook heeft de gemeenteraad op geen enkele wijze gemotiveerd en onderbouwd waarom het in de Huisvestingsverordening opgenomen vergunningstelsel betrekking heeft op alle woningen in de gemeente Waalwijk. De rechtbank maakt uit de tweede wijziging van de Huisvestingsverordening op dat de gemeenteraad heeft onderkend dat deze algemene vergunningplicht niet proportioneel is en daarom de vergunningplicht bij nader inzien heeft beperkt tot woningen met een WOZ-waarde tot en met € 344.500,-.

Conclusie

Dit betekent dat de rechtbank niet toekomt aan bespreking van de beroepsgronden die zijn gericht tegen de toetsing op grond van de Wet Bibob.

De rechtbank wijs er op dat eiseres ten aanzien van beide woningen opnieuw een omzettingsvergunning zal moeten aanvragen, als zij deze woningen wil gaan gebruiken voor kamerverhuur. Deze uitspraak heeft immers geen betrekking op de tweede wijziging van de Huisvestingsverordening. Overigens betwijfelt de rechtbank of deze tweede wijziging en de toelichting daarop voldoen aan de in de overwegingen 3.4 en 4.2 genoemde voorwaarden die in de rechtspraak van de AbRS aan het instellen van een vergunningplicht worden gesteld. De enige wijziging betreft namelijk het opnemen van een prijsplafond (op een bedrag van € 344.500,-; een bedrag dat rond het prijsniveau van een gemiddelde koopwoning ligt). Het college zal zich moeten afvragen of uit de onderbouwing zoals die ten grondslag ligt aan deze wijziging de noodzaak van het op deze manier ingrijpen in de woonruimtevoorraad van de gehele gemeente Waalwijk voldoende blijkt. Een gebrek in de onderbouwing kan, zoals hiervoor is overwogen, immers niet achteraf worden hersteld.

De rechtbank zal het college veroordelen in de door eiseres gemaakte proceskosten. Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Besluit) voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.670,-

(1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het bijwonen van de hoorzitting, 2 punten voor het indienen van de beroepschriften en 1 punt voor het verschijnen ter zitting, met een waarde per punt van € 534,‐ en wegingsfactor 1). De rechtbank ziet geen aanleiding om af te wijken van de vaste tarieven uit de tabel bij het Besluit. Er is geen sprake van bovengemiddeld ingewikkelde of bewerkelijke zaken of van andere bijzondere omstandigheden, die een hogere vergoeding rechtvaardigen. Bovendien gaan beide zaken over dezelfde problematiek.