Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-02-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1307, 397453_E14022023
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 14-02-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:1307, 397453_E14022023
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 14 februari 2023
- Datum publicatie
- 6 maart 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2023:1307
- Zaaknummer
- 397453_E14022023
Inhoudsindicatie
Kort geding. Verkoop gemeentegrond. Het beroep van de Gemeente op de in het Didam-arrest gegeven uitzondering van ‘één serieuze gegadigde’ gaat niet op. Verbod om verdere uitvoering te geven aan de gesloten koopovereenkomst.
Uitspraak
Cluster II Handelszaken
Locatie Breda
Zaaknummer: C/02/397453 / KG ZA 22-195
Vonnis in kort geding van 14 februari 2023
in de zaak van
[eiseres] BV,
gevestigd te [plaats] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. P. Heijnsbroek,
tegen
GEMEENTE HILVARENBEEK,
gevestigd te Hilvarenbeek,
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Gemeente,
advocaat: mr. B.F.J. Bollen.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 17 mei 2022,
- de akte houdende overlegging producties, genummerd 1 tot en met 9, van de zijde van [eiseres] ,
- de conclusie van antwoord, met producties genummerd 1 tot en met 4,
- het procesbesluit van het college van B&W van de Gemeente, - de mondelinge behandeling, gehouden op 2 februari 2022, - de pleitaantekeningen van de zijde van [eiseres] .
2 De feiten
Als enerzijds gesteld en anderzijds niet of onvoldoende gemotiveerd weersproken, alsmede op grond van de onbetwiste inhoud van de producties, staat tussen partijen het volgende vast:
- -
-
Ten behoeve van woningbouw in de kern [plaats] , heeft de Gemeente het [bebouwingsplan] ontwikkeld. Het is de bedoeling van de Gemeente om het woongebied van noord naar zuid te ontwikkelen, waarbij het [bebouwingsplan] in verschillende fasen is opgeknipt. [plangebied 1] is middels een bestemmingsplanprocedure en realisatie uitgewerkt. Ten zuiden van het plan [plangebied 1] wil de Gemeente tot de gebiedsontwikkeling “ [plangebied 2] ” komen.
- -
-
[eiseres] is een agrarisch bedrijf dat is gevestigd aan de westzijde van [plaats] . [eiseres] heeft grond in eigendom dat valt in het plangebied [plangebied 2] , namelijk [perceelnummer 1] te [plaats] (hierna: Perceel [eiseres] ).
- -
-
Bij besluit van de gemeenteraad van 30 januari 2020 is ten behoeve van het ontwikkelplan [plangebied 2] op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten een voorkeursrecht gevestigd op de percelen binnen het plangebied. Onderdeel van dat plangebied en het voorkeursrecht is het perceel van [eiseres] en het perceel met kadastrale aanduiding Gemeente [plaats] , [perceelnummer 2] , welk perceel eigendom is van de heer [naam] (hierna: Perceel [naam] ).
- -
-
In het kader van de minnelijke verwerving van het Perceel [naam] in [plangebied 2] wenst de Gemeente het bouwperceel aan de [adres] en een aangesloten agrarisch perceel te [plaats] [perceelnummer 3] en [perceelnummer 4] (hierna: [perceelnaam] ) in te zetten, in die zin dat zij [perceelnaam] wenst te verkopen aan de heer [naam] , uitsluitend voor de aankoop van het Perceel [naam] in [plangebied 2] .
- -
-
De Gemeente heeft in het Gemeenteblad van 24 maart 2022, nr. 130864 haar voornemen bekend gemaakt (hierna: de Bekendmaking) om [perceelnaam] onderhands te verkopen aan de heer [naam] , waarbij de Gemeente het perceel [naam] zal verwerven. De Bekenmaking vermeldt het volgende:
“De gemeente Hilvarenbeek geeft hierbij kennis van haar voornemen om een koopovereenkomst te sluiten voor de percelen kadastraal bekend [plaats] [perceelnummer 3] ged., en het perceel [plaats] [perceelnummer 4] . Het betreft een bouwperceel aan de [adres] te [plaats] ter grootte van ca. 821 m2 met direct aangesloten agrarisch perceel ter grootte van 1643 m2.
Aan deze overeenkomst is onlosmakelijk verbonden dat de gemeente een perceel landbouwgrond aankoopt van de eigenaar van het perceel kadastraal bekend gemeente [plaats] [perceelnummer 2] welke deel uitmaakt van het gebied waarop Wet voorkeursrecht gemeente is gevestigd ten behoeve van de ontwikkeling van het plangebied [plangebied 2] te [plaats] .
De omgevingsdialoog voor dit bestemmingsplan is recent aangevangen waarna een ontwerp bestemmingsplan in procedure wordt gebracht. Deze procedure wordt apart gepubliceerd. De gemeente wenst actief de grondexploitatie te voeren om tot ontwikkeling van dat gebied over te gaan.
De gemeente Hilvarenbeek meent om de navolgende redenen dat de eigenaar van het [perceelnummer 2] de enige serieuze gegadigde is om de voornoemde percelen grond te kopen:
- De gemeente heeft de betreffende gronden in bezit gehouden teneinde deze in voorkomende gevallen in te kunnen zetten bij verwerving van gronden ten behoeve van ruimtelijke ontwikkelingen. Gelet op de ligging ten opzichte van elkaar en de bereikbaarheid ervan achten wij de percelen onlosmakelijk aan elkaar verbonden;
- Met de ontwikkeling van het plangebied [plangebied 2] wordt voorzien in een maatschappelijk belang door de kern [plaats] uit te breiden met een hoge mate van sociale woningbouw;
- De beoogd koper is eigenaar van een perceel grond in het ontwikkelgebied Vroonakker dat essentieel geacht wordt om te verkrijgen ten behoeve van de ontsluiting van het nieuwe plangebied;
- Gelet op het te dienen maatschappelijk belang alvorens deze gronden überhaupt in te zetten, achten wij het niet waarschijnlijk dat er op dit moment andere gegadigden zijn die belangstelling hebben voor deze percelen en kunnen voldoen aan het leveren van een bijdrage in een maatschappelijke meerwaarde;
De gemeente biedt de gronden één op één aan de beoogd koper aan uitsluitend omdat met diens inbreng van grond in [plangebied 2] een essentiële schakel in de ontsluiting van dat plangebied wordt verkregen. Voor de verkoop van deze gronden biedt de gemeente daarom geen mededingingsruimte door middel van een selectieprocedure. De gemeente zal na een wachttijd van 4 weken na de datum van deze publicatie uitvoering geven aan haar voornemen tot het aangaan van een koopovereenkomst. Als u daar vragen of opmerkingen over heeft, kunt u onder verwijzing naar ‘ [perceelnaam] ’ een e-mail zenden aan gemeente@hilvarenbeek.nl
Kort geding
Bent u het niet eens met deze (voorgenomen) verkoop, dan dient u binnen 4 weken na dagtekening van deze publicatie een kort geding aanhangig te maken bij de rechtbank Breda. (...).”
- -
-
Bij brief van 20 april 2022 heeft [eiseres] haar bezwaren tegen de voorgenomen verkoop van [perceelnaam] geuit.
- -
-
De Gemeente heeft bij e-mailbericht d.d. 28 april 2022 geantwoord dat zij van mening is dat er een passende onderbouwing ligt om geen mededinging toe te passen in deze situatie.
- -
-
Ter verdere uitwerking van de plannen voor [plangebied 2] heeft de Gemeente onder andere in februari 2022, maart 2022 en december 2022 proefverkavelingen opgesteld. In het laatste verkavelingsplan loopt de ontsluitingsweg in een halve cirkel door Perceel [eiseres] (linksonder roodgekleurd) en loopt de ontsluitingsweg in de linkerbovenhoek van Perceel [naam] (rechtsboven groengekleurd).
3 Het geschil
[eiseres] vordert dat de voorzieningenrechter bij vonnis in kort geding, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair
I. de Gemeente verbiedt om het [perceelnaam] aan de heer [naam] te verkopen en te leveren op basis van de Bekendmaking;
II. de Gemeente gebiedt om alsnog een openbare selectieprocedure te organiseren voor de verkoop van het [perceelnaam] , met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778), voor zover de Gemeente nog tot verkoop van het [perceelnaam] wenst over te gaan;
Subsidiair
III. de Gemeente verbiedt om het [perceelnaam] aan de heer [naam] te verkopen en te leveren op basis van de Bekendmaking;
IV. de Gemeente gebiedt om, indien zij het [perceelnaam] nog aan de heer [naam] wenst te verkopen en te leveren, daartoe een nieuwe bekendmaking te publiceren, met inachtneming van de eisen die de Hoge Raad heeft gesteld in het arrest van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778), en daarbij opnieuw een redelijke rechtsbeschermingstermijn te bieden;
Primair en subsidiair
V. bepaalt dat elk verbod en gebod van dit petitum aan de Gemeente wordt opgelegd op straffe van verbeurte van een direct opeisbare dwangsom van
€ 100.000,00;
VI. de Gemeente veroordeelt in de kosten van de procedure, een tegemoetkoming in de door [eiseres] gemaakte kosten van juridische bijstand en de nakosten daaronder begrepen.
[eiseres] legt het volgende aan zijn vordering ten grondslag. De Gemeente heeft [eiseres] ten onrechte geen kans geboden om het [perceelnaam] aan te kopen en handelt daardoor in strijd met artikel 3:14 BW en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, in het bijzonder het gelijkheidsbeginsel. [eiseres] wenst met het onderhavige kort geding te bewerkstelligen dat de Gemeente alsnog gelijke kansen zal bieden bij de verkoop van het [perceelnaam] , met inachtneming van het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778).
De bezwaren tegen de voorgenomen grondverkoop van de Gemeente aan de heer [naam] betreffen de volgende:
I. [naam] is geen serieuze gegadigde: de Bekendmaking vermeldt ten onrechte dat de aankoop van het Perceel [bebouwingsplan] nodig is om een “essentiële schakel in de ontsluiting van dat plangebied” te verkrijgen.
II. Zelfs als [naam] al een serieuze gegadigde zou zijn, is hij niet de enige: ook [eiseres] dient een kans te krijgen om voor het [perceelnaam] in aanmerking te komen, omdat [eiseres] (eveneens) eigenaar is van een perceel grond dat nodig is voor de ontsluiting van het plangebied.
III. Zelfs als [naam] al een c.q. de enige serieuze gegadigde zou zijn, blijkt uit de Bekendmaking niet dat de verkoop van het [perceelnaam] redelijkerwijs nodig zou zijn om het Perceel [bebouwingsplan] aan te kunnen kopen. Op het Perceel [naam] rust een voorkeursrecht en daarnaast beschikt de Gemeente over het instrument van onteigening.
[eiseres] stelt door het onrechtmatig handelen van de Gemeente te worden benadeeld. Zij wenst ook een (gelijke) kans te krijgen op de aankoop van het [perceelnaam] . Het belang van [eiseres] en andere (potentiële) gegadigden voor het [perceelnaam] dient zwaarder te wegen dat het belang van de Gemeente om door middel van de voorgenomen verkoop het perceel [naam] van [naam] te kunnen kopen.
De Gemeente voert verweer. De Gemeente concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres] , met een uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de proces- en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente. De Gemeente voert daartoe het volgende aan. Het [perceelnaam] betreft een perceel dat de Gemeente in eigendom heeft om in te zetten als ruilobject voor grondverwerving elders. Als zodanig is dit perceel ingezet ter verwerving van het Perceel [naam] in [plangebied 2] . Indien de vordering van [eiseres] wordt toegewezen zal er geen mededingingsprocedure door de Gemeente ter verkoop van dit perceel worden opgestart. De Gemeente zal in dat geval niet overgaan tot verkoop van het perceel. Er is immers geen voornemen of behoefte bij de Gemeente om [perceelnaam] anders dan als ruilobject voor de verwerving van strategische gronden, in casu voor ontwikkeling van [plangebied 2] , te verkopen. [eiseres] heeft dan ook geen belang bij zijn vordering, omdat toewijzing ertoe zal leiden dat de Gemeente via het onteigeningsmiddel ter verwerving van het perceel [naam] zal moeten overgaan (met alle kosten en onzekerheden voor de planning en ontwikkeling van dien) en zal niet leiden tot een verkoop via een openbare mededingingsprocedure van [perceelnaam] .
De Gemeente stelt voorts dat alleen via Perceel [naam] de ontsluiting naar de kruising Raapsteel/Schorseneer, de rondweg rond [plangebied 1] , kan plaatsvinden, zodat Perceel [naam] , anders dan Perceel [eiseres] , strikt noodzakelijk is voor de ontwikkeling en ontsluiting van [plangebied 2] . Weliswaar is in het voorlopige verkavelingsplan ook een weg voorzien op het Perceel [eiseres] , maar indien en voor zover er belemmeringen zijn in de verwerving van Perceel [eiseres] , is het mogelijk om de – in het voorlopige verkavelingsplan – op het Perceel [eiseres] ingetekende weg nog op te schuiven. Dit is niet mogelijk ten aanzien van de ontsluiting op het Perceel [naam] . Het voorgaande maakt dat de positie van [naam] een andere betreft dan die van [eiseres] , zodat er sprake is van één serieuze gegadigde en het beroep op het gelijkheidsbeginsel niet opgaat. Voorts voert de Gemeente nog aan dat de keuze om de ontsluiting op voornoemde wijze, aan de noordkant van [plangebied 2] , te laten plaatsvinden een beleidskeuze van de Gemeente is die slechts marginaal kan worden getoetst.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.