Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-11-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:7993, 10579105 CV EXPL 23-1562
Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 08-11-2023, ECLI:NL:RBZWB:2023:7993, 10579105 CV EXPL 23-1562
Gegevens
- Instantie
- Rechtbank Zeeland-West-Brabant
- Datum uitspraak
- 8 november 2023
- Datum publicatie
- 28 december 2023
- ECLI
- ECLI:NL:RBZWB:2023:7993
- Zaaknummer
- 10579105 CV EXPL 23-1562
Inhoudsindicatie
Non-conformiteit woning. Knallend dak. Uit onderzoek is gebleken dat de dakconstructie zodanige geluidsoverlast veroorzaakt dat dit het normaal gebruik van de woning in de weg staat.
Uitspraak
RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Middelburg
Zaaknummer: 10579105 CV EXPL 23-1562
Vonnis van 8 november 2023
in de zaak van
[eiser] ,
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
gemachtigde: mr. M.H. van der Zee-van Balen, Stichting Univé Rechtshulp,
tegen
1 [gedaagde 1] ,
2. [gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna verder in mannelijk enkelvoud te noemen: [gedaagden] ,
gemachtigden: mr. M. Trouwborst en mr. M. Erzeybek.
1 De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 12 juli 2023 met de daarin genoemde stukken;
- de e-mail van 30 augustus 2023 met aanvullende productie van de zijde van [eiser] ;
- de mondelinge behandeling van 27 september 2023, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2 De feiten
[eiser] heeft van [gedaagden] de woning aan [adres] te [plaats] (hierna: de woning) gekocht voor een bedrag van € 220.000,00. De koopovereenkomst is getekend op 31 december 2020.
Voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst heeft [eiser] de woning samen met de verkoopmakelaar bezichtigd. De verkoopmakelaar heeft toen kenbaar gemaakt dat het dak door de wind kan kraken.
In de vragenlijst behorende bij de koopovereenkomst heeft [gedaagden] de vraag of hij in het verleden gebreken heeft geconstateerd aan de dakconstructie, zoals krakende dakdelen, ontkennend beantwoord.
In de artikelen 6.1, 6.3 en 20.2 van de koopovereenkomst is verder het volgende bepaald:
“6.1. De onroerende zaak zal aan de koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, derhalve met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, zichtbare en onzichtbare gebreken en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. Koper aanvaardt deze staat en daarmee ook de op de onroerende zaak rustende publiekrechtelijke beperkingen voor zover dat geen ‘bijzondere lasten’ zijn.”
“6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: woonhuis voor permanente bewoning .
Indien de feitelijke levering eerder plaatsvindt, zal de onroerende zaak op dat moment de eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn.
Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico van koper.
Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.
Verkoper is niet aansprakelijk voor overige (aanvullende) schade, tenzij verkoper een verwijt treft.”
“20.2 Ouderdomsclausule
Koper verklaart ermee bekend te zijn dat het verkochte meer dan 31 jaar oud is en dat de eisen die thans aan de kwaliteit van zaken van een soortgelijke aard gesteld mogen worden aanzienlijk hoger liggen dan ten tijde van de toenmalige oprichting. In afwijking van het bepaalde in artikel 6.4 van deze koopovereenkomst kan verkoper niet garanderen dat de goederen vrij zijn van gebreken die het voorgenomen gebruik in de weg zouden kunnen staan en die direct dan wel indirect verband (kunnen) houden met de ouderdom.”
De woning is op 30 april 2021 bij notariële akte in eigendom overgedragen aan [eiser] .
[eiser] heeft [gedaagden] op 21 september 2021 in gebreke gesteld vanwege knallende dakplaten.
Op 24 september 2021 heeft [gedaagden] per e-mail de volgende reactie verstuurd:
“Die knallen in het dak zijn voor ons normaal, dit is al vanaf de bouw van de woning en ook bij de buren, dit komt door de betonnen balken en de dakplaten die erop liggen, de betonnen balken werken niet en de dakplaten wel door temperatuurverschillen, bij de nieuwbouw was dit erger, de laatste periode eigenlijk niets meer of viel het ons niet meer op, dit hoorde bij deze bouwstijl van het huis. Wat dit met de rest van het huis te maken heeft, snap ik niet helemaal en schades al helemaal niet.
Wellicht is het weer erger geworden door de zonnepanelen die er op liggen, die wegen ook wel wat, we horen ervan,”
In opdracht van [eiser] heeft [ingenieursbureau] (hierna: [ingenieursbureau] ) de woning op 23 december 2021 bouwkundig onderzocht. In de periode van 24 augustus 2022 11.00 uur tot 30 augustus 2022 11.00 uur heeft [ingenieursbureau] bovendien met een meetopstelling op de tweede verdieping van de woning geluiddrukmetingen uitgevoerd en geluidsopnamen gemaakt. Samengevat komt [ingenieursbureau] in zijn rapporten tot de conclusie dat met grote regelmaat (66 keer) maximale geluidsniveaus optreden van 50-60 dB(A), met enkele uitschieters richting 70 dB(A), in de dag-, avond- en nachtperiode, dat die ver boven het maximale geluidsniveau van 55, 50 en 45 dB(A) van het Activiteitenbesluit liggen, en dat de oorzaak van het probleem gelegen is in de wijze waarop de dakplaten zijn gelegd. Deze wijze wijkt af van de verwerkingsvoorschriften van de fabrikant van de dakplaten. De zonnepanelen hebben volgens [ingenieursbureau] geen invloed op de mate van geluidsoverlast. De herstelkosten zijn door [ingenieursbureau] begroot op € 12.000,00.
Van [bedrijf] heeft [eiser] een prijsopgave ontvangen waaruit volgt dat de herstelkosten van het dak € 11.797,50 bedragen.
[gedaagden] heeft [adviseur] B.V. (hierna: [adviseur] ) gevraagd om op de rapporten van [ingenieursbureau] te reageren. In zijn e-mail van 4 mei 2023 schrijft [adviseur] :
“Ik heb nog overleg gehad met andere ‘bouwkundigen’, maar ook die zien nog steeds geen onoverkomelijke problemen om in jullie vorige huis te kunnen wonen.
Constructief is er niets aan de hand en de geluiden die worden waargenomen kunnen als storend worden opgevat, maar dat zou dan voor alle bewoners van de (tegelijk gebouwde) woningen moeten gelden. Daarvan is al vele jaren niets gebleken.
Ik blijf ook bij mijn eerdere conclusie dat de koper van jullie woning vooraf een keuring had kunnen laten uitvoeren en dan op basis daarvan te beslissen of de woning acceptabel was.
(…)”