Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 29-05-2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3555, 10512289 \ CV EXPL 23-1630 (T)

[naam] is eigenaar van meerdere appartementsrechten in de panden aan de [adres 1] ( [sectie] , nummers [nummer 1] , [nummer 2] , [nummer 3] en [nummer 4] ), hierna tevens te noemen “het Complex”. [naam] is in die hoedanigheid lid van de “ [VvE] ” (de VvE).

Er zijn 36 appartementsrechten, die elk – maar niet een gelijk – recht geven op een bepaald (onverdeeld) aandeel in de gemeenschap. Sinds november 2015 bezit [naam] meerdere appartementsrechten in het Complex. Zijn appartementsrechten vertegenwoordigen samen een aandeel in de gemeenschap van [nummer 5] .

In het Reglement van splitsing van eigendom (hierna: het Splitsingsreglement) is onder meer het navolgende bepaald:

1. De eigenaars zijn voor elk te hunnen name staand appartementsrecht in de gemeenschap gerechtigd voor dat aandeel zoals bepaald bij de omschrijving van het betreffende appartementsrecht.

2. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde aandelen gerechtigd tot de gemeenschappelijke baten.

3. De eigenaars zijn voor de in het eerste lid bedoelde aandelen verplicht bij te dragen in de schulden en kosten, die voor rekening van de gemeenschappelijke eigenaars zijn.

4. In afwijking van het vorenstaande zullen de kosten verbonden aan onderhoud, reparatie en vernieuwing van gemeenschappelijke ruimten uitsluitend komen ten laste van de eigenaar(s) die daarvan gebruik maakt (maken), te weten voor wat betreft:

2. 2. de gemeenschappelijke ruimte op de begane grond van het gebouw, gelegen tussen appartementsrecht 1 en

3. 3. de gemeenschappelijke ruimte op de eerste en tweede verdieping:

5. In afwijking van het hiervoor sub 1, 2 en 3 bepaalde zullen de kosten verbonden aan:

- onderhoud, reparatie en vernieuwingen van de kozijnen, behorende tot de op de begane grond gelegen bedrijfsruimten, en de toplagen van de dakterrassen alsmede alle overige materialen die benodigd zijn om de functionaliteit van de dakterrassen te handhaven – voorzover deze niet de bouwkundige constructie zelf betreffen – uitsluitend komen ten laste van de eigenaar van het appartementsrecht waarvan deze kozijnen en dakterrassen deel uitmaken.

6. (...)

1. die welke gemaakt zijn in verband met het onderhoud of het gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten of van gemeenschappelijke zaken of tot het behoud daarvan;

2. die welke verband houden met noodzakelijke herstellingswerkzaamheden en vernieuwingen van de gemeenschappelijke gedeelten en de gemeenschappelijke zaken, voor zover die ingevolge het reglement of een rechterlijke beslissing als bedoeld in artikel 5:121 van het Burgerlijk Wetboek niet ten laste komen van bepaalde eigenaren, en voor zover die niet vallen onder a;

3. de schulden en kosten van de vereniging;

4. het bedrag aan schadevergoeding door de gezamenlijke eigenaren als zodanig verschuldigd aan één van hen of een derde;

5. de gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten verbonden aan het optreden als eiser of als verweerder door of namens de gezamenlijke eigenaren, onverminderd het bepaalde in artikel 6, derde lid;

6. de premies verschuldigd uit hoofde van de verzekeringen, die door het reglement zijn voorgeschreven of waartoe ingevolge artikel 8 door de vergadering is besloten;

7. de verschuldigde publiekrechtelijke lasten voor zover geen aanslag is opgelegd aan de afzonderlijke eigenaren;

8. de kosten van het waterverbruik door de eigenaren van een appartementsrecht voor zover de eigenaren daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen

9. alle overige schulden en kosten, gemaakt in het belang van de gezamenlijke eigenaren als zodanig.

1. Na afloop van elk boekjaar, dat gelijk is aan het kalenderjaar, wordt door het bestuur een exploitatierekening over dat boekjaar opgesteld en ter vaststelling aan de jaarlijkse vergadering voorgelegd.

2. Op grond van de vastgestelde exploitatierekening worden de definitieve bijdragen van de eigenaars door het bestuur met inachtneming van de verhouding als is bepaald in artikel 2 derde lid vastgesteld, met dien verstande dat de definitieve bijdragen in de plaats treden van de in artikel 5 lid tweede lid bepaalde voorschotbijdragen en dat hetgeen als voorschotbijdragen is betaald in mindering wordt gebracht. (...)

1. ot [Tot] de gemeenschappelijke gedeelten en gemeenschappelijke zaken worden onder meer gerekend, voor zover aanwezig en met inachtneming van hetgeen hierover in artikel 2 is vermeld;

a. de funderingen, de dragende muren en de kolommen, het geraamte van het gebouw met de ondergrond, het ruwe metselwerk, alsmede de vloeren met uitzondering van de afwerklagen in de privé gedeelten, de buitengevels, waaronder begrepen de raamkozijnen met glas, de deuren welke zich in de buitengevel bevinden of de scheiding vormen tussen gemeenschappelijk en het privé gedeelte, de balkonconstructies, de borstweringen, de galerijen, de terrassen en de gangen, de daken, de schoorstenen en de ventilatiekanalen, de trappenhuizen en de hellingbanen, het hek- en traliewerk voor zover het geen privé tuinafscheidingen betreft, alsmede het (standaard) hang- en sluitwerk aan kozijnen welke aan de buitengevel van het gebouw zitten;

b. de technische installaties (...), alles voor zover die installaties niet uitsluitend ten dienste van één privé gedeelte strekken. (...)

In de statuten van de Vereniging van Eigenaren (hierna: de Statuten) is onder meer als volgt bepaald:

1. Er kan krachtens besluit van de vergadering een reservefonds worden gevormd, ter bestrijding van andere kosten dan bedoeld in artikel 4 eerste lid, tweede zin.

2. De gelden van het reservefonds worden krachtens besluit van de vergadering gedeponeerd op een afzonderlijke bankrekening ten name van de vereniging.

3. (...)

Op 12 mei 2021 heeft de rechtbank Oost-Brabant uitspraak gedaan over een procedure tussen partijen over servicekosten, in het bijzonder over de kostenverdeling. In het vonnis heeft de rechtbank de VvE geboden om (nieuwe) jaarlijkse kostenverdelingen op te stellen vanaf 2015 met inachtneming van de in dat vonnis vervatte verdeelsleutel.

De VvE heeft een meerjarenplan opgesteld aan de hand waarvan het Complex wordt onderhouden (hierna: het MJOP 2011). De kosten verdeelt zij jaarlijks op basis van het MJOP 2011 over de appartementseigenaren. In 2017 heeft de VvE het MJOP herzien.