ECLI:NL:TNORDHA:2020:19 Kamer voor het notariaat 17-12-2020 19-74 en 19-75

Beslissing d.d. 17 december 2020inzake de klacht onder nummer 19-74 en 19-75 van:

[klager],

hierna ook te noemen: klager,

advocaat mr. A.C. de Bakker te Hendrik-Ido-Ambacht,

tegen

[kandidaat-notaris],

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats], thans toegevoegd notaris te [vestigingsplaats],

hierna ook te noemen: [C],

en

[kandidaat-notaris],

kandidaat-notaris te [vestigingsplaats],

hierna te noemen: [R],

hierna tezamen ook te noemen: de kandidaat-notarissen.

De Kamer heeft kennisgenomen van:

· de klacht, met bijlagen, ingekomen op 18 september 2019,

· het antwoord van de notaris, met bijlagen,

· de repliek,

· de dupliek, met bijlagen.

Gelet op de van kracht zijnde corona-maatregelen heeft er met toestemming van partijen geen mondelinge behandeling plaatsgevonden. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld middels repliek en dupliek hun zienswijze nader toe te lichten.

Op 27 juli 2000 is de heer [P], vader van klager (hierna te noemen: erflater), overleden. Erflater was in algemene gemeenschap van goederen gehuwd met mevrouw [O] (hierna te noemen: erflaatster). Uit het huwelijk zijn vier kinderen geboren, waaronder klager. Op grond van de wet heeft erflater als enige erfgenamen achtergelaten zijn kinderen alsmede zijn echtgenote, ieder voor 1/5^e onverdeeld aandeel.

De woning aan de [adres en woonplaats] behorende tot de door het overlijden van erflater ontbonden huwelijksgoederengemeenschap is na het overlijden van erflater niet verdeeld.

Op 23 mei 2015 is erflaatster overleden. Omdat er twee erfgenamen beneficiair hebben aanvaard, dient de nalatenschap wettelijk vereffend te worden.

Daarna is er tussen klager en de andere erfgenamen onenigheid ontstaan over de woning. Er zijn daarover diverse procedures gevoerd.

Bij beschikking van de rechtbank Rotterdam van [datum] zijn de kandidaat-notarissen benoemd tot vereffenaars van de nalatenschap van erflaatster.

Bij beschikking van de rechtbank Rotterdam van [datum] zijn de kandidaat-notarissen benoemd tot vereffenaars van de ontbonden huwelijksgemeenschap van erflater en erflaatster en mr. drs. J.C.A.T. Frima is benoemd tot rechter-commissaris.

Op 22 maart 2017 heeft de rechter-commissaris op verzoek van [C] aanwijzing verleend om over te gaan tot verkoop van de woning voor € 208.500,- aan [A], (hierna te noemen: koper).

Op 24 mei 2017 wordt de koopovereenkomst getekend door de koper.

Op 5 november 2018 wordt de vereffenaars ontslag verleend op verzoek van henzelf.

De koper start een kort geding procedure tegen klager. Bij vonnis van 6 februari 2019 is klager veroordeeld om mee te werken aan de overdracht van de woning aan koper.

Op 26 maart 2019 is door notaris mr. [B] de akte van levering van de woning gepasseerd.

Klager verwijt de kandidaat-notarissen het volgende:

1. de vereffenaars (de kandidaat-notarissen) hebben onnodig veel werkzaamheden verricht en onnodig veel kosten voor rekening van de nalatenschap gebracht ten behoeve van hun privatieve bevoegdheid bij de afhandeling van de nalatenschap, om vervolgens van die voor rekening van de nalatenschap verworven privatieve bevoegdheid op geen enkele wijze gebruik te maken, en in plaats daarvan voortijdig ontslag te nemen;

2. de vereffenaars hebben de verkoop van de woning aan de koper van hun keuze tegen een ongehoord lage verkoopprijs ver beneden de marktconforme taxatiewaarde geforceerd, hetgeen uiteindelijk een substantiële schadepost voor de erfgenamen en schuldeisers heeft opgeleverd;

3. de vereffenaars hebben nodeloos zeer hoge kosten voor rekening van de nalatenschap gebracht ten behoeve van het indienen van hun eigen ontslagverzoek (dat bij voorbaat al werd toegekend);

4. op meerdere fronten hebben de vereffenaars gehandeld in strijd met de Wet op het notarisambt, zijn afspraken niet nagekomen en bedienen zij zichzelf van leugens, ten gevolge waarvan de erfgenamen onrecht is aangedaan en ernstige schade is toegebracht. Het ontbreekt de vereffenaars aan objectiviteit, integriteit, betrouwbaarheid en transparantie in de afhandeling van de nalatenschap. De vereffenaars hebben zich vanaf de aanvang van de werkzaamheden schuldig gemaakt aan misstanden en wettelijke overtredingen. De belangen van de vereffenaars blijken zelfs zo groot dat zij voor het behalen van hun eigen doelstellingen bereid blijken om rechters, notarissen, advocaten, en erfgenamen en schuldeisers van de nalatenschap te misleiden en te benadelen, en wetten en regelgeving te overtreden.

De vereffenaars hebben na drie jaar verbrassen van de nalatenschap en misleiding van belanghebbenden voor een laffe “veilige aftocht” gekozen door zelf ontslag in te dienen bij de rechtbank, teneinde eerdere misstanden en wetsovertredingen te verhullen, het onverdiende loon te incasseren, mogelijke sancties te ontlopen en alsnog de verkoop van de woning voor een spotprijs ver beneden de marktconforme taxatiewaarde aan de voorkeur koper van deze vereffenaars te forceren.

De vereffenaars zijn onbetrouwbaar en ongeloofwaardig en brengen het imago van het notarisambt ernstige schade toe.

Het verweer van de kandidaat-notarissen

De kandidaat-notarissen hebben het volgende aangevoerd. [R] heeft nauwelijks werkzaamheden verricht in het dossier. Klager is hiervan op de hoogte, maar heeft toch een klacht tegen hem ingediend.

Klager miskent de positie en taak van een vereffenaar. De taak van een vereffenaar is de nalatenschap te vereffenen en de goederen van de nalatenschap te verkopen om de schulden van de nalatenschap te voldoen.

Omdat [C] in eerste instantie alleen vereffenaar was van de nalatenschap van erflaatster heeft hij de erfgenamen verzocht volmachten tot verkoop te verstrekken. [C] was op dat moment niet bevoegd over het aandeel van de woning te beschikken dat tot de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap behoorde. Alle erfgenamen hebben een volmacht verleend, behalve klager. Klager is niet bereid mee te werken aan de levering van de woning. Omdat de nalatenschap nagenoeg alleen uit de woning bestaat, kunnen uit de nalatenschap niet de kosten van een bodemprocedure worden gedragen. [C] heeft als uiterste redmiddel om een aanwijzing verzocht van de RC teneinde uit de impasse met de woning te geraken. De RC heeft vervolgens aangegeven dat hij zich daarover niet kan uitspreken. Omdat verdere onderhandelingen niet tot het gewenste resultaat hebben geleid, hebben de vereffenaars op 18 januari 2018 een verzoekschrift ingediend tot ontslag van henzelf. Dit ontslag is verleend op 5 november 2018. Op verzoek van de vereffenaars is het loon vastgesteld op 21 maart 2019. De koper heeft daarna een kort geding procedure geïnitieerd tegen klager. Bij vonnis van 6 februari 2019 is klager veroordeeld mee te werken aan de overdracht van de woning. Op 26 maart 2019 is de akte van levering gepasseerd.

Klager heeft gesteld dat [C] heeft geweigerd de woning aan hem te verkopen. Echter de verkoop van een woning aan een deelgenoot betreft een verdelingshandeling. Op grond van de wet behoort het niet tot de taak van een vereffenaar om een nalatenschap (partieel) te verdelen. Vereist is dat alle deelgenoten meewerken aan een zodanige verdeling.

Het stond [C] niet vrij om mee te werken aan een miskwalificatie van een verdelingshandeling in een poging een wettelijke bepaling te omzeilen.

Een taxatierapport biedt geen garantie dat de taxatiewaarde overeenkomt met de marktprijs. Uiteindelijk wordt de verkoopprijs van een woning bepaald door vraag en aanbod in het economisch verkeer.

Uit diverse vonnissen blijkt dat er van een onderwaardering door [C] geen sprake was, maar dat de woning door klager steeds is overgewaardeerd.

Voor zover een nalatenschap respectievelijk de ontbonden gemeenschap reeds partieel verdeeld is, kan een nalatenschap voor het reeds verdeelde gedeelte niet vereffend worden. Partiële verdeling van bestanddelen van een nalatenschap is nimmer verzwegen noch ontkend. Het verzoekschrift tot benoeming van vereffenaars over de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap vermeldt geen partiële verdeling, omdat dit niet relevant is voor de vereffening van het nog onverdeelde bestanddeel van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap, in casu de woning.

Wat de sleutel van de woning betreft had [C] niet het volledige beheer van de woning, omdat hij op dat moment alleen vereffenaar was van de nalatenschap van erflaatster en geen vereffenaar van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap, zodat hij afhankelijk was van de andere gerechtigden, zijnde de andere erfgenamen.

Op 22 maart 2017 is door de RC de aanwijzing tot verkoop van de woning aan de koper voor een bedrag van € 208.500,- verleend. Van klager heeft [C] geen enkel bezwaar tegen de aanwijzing mogen vernemen, noch is aan de RC enig bezwaar kenbaar gemaakt door klager.

Zoals uit het verzoekschrift blijkt heeft [C] het verzoek tot ontslag van de vereffenaars ingediend omdat het door de stelling van klager onmogelijk was gebleken om de woning over te dragen aan de koper, er nagenoeg geen contanten meer tot de nalatenschap behoorden en de erfgenamen niet bereid waren de kosten van het voeren van procedures te financieren. Dit had dus niets te maken met het verhullen van misstanden, onverdiend loon incasseren, alsmede dat andere erfgenamen geweigerd zouden hebben informatie over hun vorderingen op de nalatenschap te verstrekken.

[C] heeft ruim 127 uur tijd aan het dossier besteed, het dubbele dat gemiddeld aan de afwikkeling van een reguliere nalatenschap wordt besteed. Klager lijkt er op uit te zijn om de kosten van de vereffening zo hoog mogelijk te laten oplopen.

Klager schetst in zijn klacht een sterk van de werkelijkheid afwijkend beeld van het verloop van de vereffening van de nalatenschap en de door [C] daartoe verrichte werkzaamheden, en bezigt daarbij halve waarheden, pertinente onwaarheden en insinuaties.

[C] meent dat evident is dat hij de werkzaamheden in het kader van de vereffening correct, integer en gezien de omstandigheden voortvarend heeft verricht, ondanks de voortdurende tegenwerking van klager.

Repliek

Nu [R] is benoemd tot vereffenaar, draagt hij de volledige verantwoordelijkheid voor de wijze waarop de vereffeningen hebben plaatsgevonden en de beslissingen die in dat kader zijn genomen.

Op 21 november 2007 hebben de erfgenamen een overeenkomst getekend ter verdeling van de nalatenschap van erflater. Deze overeenkomst is door erflaatster uitgevoerd. Door deze overeenkomst niet bij het verzoekschrift te voegen, hebben de vereffenaars ten onrechte doen voorkomen alsof er nog sprake zou zijn van een ontbonden huwelijksgoederengemeenschap die nog verdeeld moest worden.

Bij brief van 7 december 2017 wordt een verzoek om een aanwijzing afgewezen door de RC. Klager verwijt de vereffenaars dat zij daarna hebben verzocht om ontslag, terwijl zij een vordering hadden moeten instellen teneinde de eigendomsstatus van de woning te laten vaststellen.

De hele procedure tot benoeming van de vereffenaars is daarmee zinloos gebleken. Er zijn onnodig kosten gemaakt.

Verder begrijpt klager niet waarom er meerdere keren door de vereffenaars om een aanwijzing is verzocht. Ook dit heeft de kosten doen verhogen.

Het vonnis in kort geding van [datum] doet niet ter zake, aangezien het een andere procedure betrof en het een voorlopige voorziening was.

Klager heeft in 2016 aangegeven de woning te willen kopen voor € 200.000,-. Klager begrijpt niet waarom [C] zijn aanbod niet heeft geaccepteerd. [C] stelt dat er in zo’n geval sprake is van een verdelingshandeling. Dit kan klager niet volgen. Hij was naast deelgenoot in de nalatenschap van erflaatster, ook schuldeiser. Artikel 3:182 van het Burgerlijk Wetboek geeft juist de ruimte om een goed onder de titel van koop wel te kunnen overdragen. Anderzijds was [C] gedurende de vereffening vertegenwoordiger van de erfgenamen en derhalve bevoegd om de woning te gelde te maken. De verkoop van een woning aan een deelgenoot is dan zonder mee gerechtvaardigd.

Klager stelt dat de vereffenaars op ernstige wijze tekort zijn geschoten in de nakoming van hun verplichtingen om de woning tegen een reële marktwaarde te verkopen. Zij hadden de woning eerst moeten laten taxeren, zoals zij eerder hadden toegezegd. En zij hadden niet makelaar Schaeffer moeten inschakelen, aangezien klager daar ernstige bezwaren tegen had. De vereffenaars hebben geen redelijk verkooptraject doorlopen en de woning verkocht aan een vastgoedbelegger. De woning is verkocht voor € 208.500,-, terwijl de taxatiewaarde eind 2015 € 225.000,- bedroeg.

De vereffenaars hebben de woning verkocht, terwijl deze volgens klager reeds in economische zin was verdeeld, hetgeen tot een niet-uitvoerbare verkoopovereenkomst leidde.

Klager begrijpt niet waarom er zoveel tijd is besteed aan het verzoekschrift tot ontslag (25,6 uur). Dit had ook op 1 A4-tje gekund. De vereffenaars hebben onnodige kosten gemaakt en werkzaamheden verricht.

Dupliek

[C] heeft alle werkzaamheden zelfstandig verricht.

Het vonnis in kort geding van [datum] doet er wel degelijk toe nu het vonnis voortkomt uit de door [C] verrichte vereffeningswerkzaamheden en ook verwijst naar de werkzaamheden en de vereffening. Er is geen hoger beroep ingesteld tegen het vonnis. In het vonnis worden de verwijten die klager [C] maakt, niet gehonoreerd.

[C] ziet de overeenkomst van 21 november 2007 slechts als een financiële regeling ten aanzien van de woning door erflaatster, zodat de overeenkomst niet tot doel had de nalatenschap te verdelen. De advocaat van de erfgenamen heeft dat in de brief van 27 juli 2017 ook zo aangegeven.

Klager heeft zelf de initiële procedure tot het benoeming van een vereffenaar gestart en heeft tijdens beide procedures tot benoeming van vereffenaars geen enkel bezwaar gemaakt.

Nadat de overdracht van de woning door de stellingname van klager niet mogelijk bleek en de erfgenamen de kosten voor een procedure niet wilden betalen, heeft [C] een verzoek tot ontslag moeten indienen. Als laatste poging had [C] om een aanwijzing verzocht bij de RC, maar die kon uiteindelijk niet worden verstrekt. [C] heeft juist als goed vereffenaar gehandeld.

Wat betreft het verwijt dat [C] de woning niet heeft verkocht aan klager het volgende. Klager gaat in het geheel voorbij aan het feit dat ten tijde van het aanbod van klager de woning behoorde tot de ontbonden huwelijksgemeenschap. [C] was dus in het geheel niet bevoegd de woning over te dragen.

Na benoeming van [C] tot vereffenaar van de ontbonden huwelijksgoederengemeenschap is de woning ter verkoop aangeboden zoals aan de erfgenamen meegedeeld. Na het uitgebrachte hoogste bod door de uiteindelijk koper heeft [C] de RC gevraagd om aanwijzing tot verkoop. Er was door [C] het uitdrukkelijke verzoek bijgedaan aan de RC om de erfgenamen hun zienswijzen kenbaar te laten maken. Daar is gebruik van gemaakt en de RC heeft daarna de aanwijzing tot verkoop verleend. De RC heeft van klager geen verzoek ontvangen om de woning aan hem te gunnen.

[C] ziet niet in waarom hij de mogelijkheden tot toedeling aan klager had moeten onderzoeken, terwijl klager zelf meerdere malen de gelegenheid heeft gehad om aan te geven dat hij interesse had.

De stelling van klager dat de woning slechts enkele dagen te koop is aangeboden, is pertinent onjuist.

Klager doet voorkomen alsof verlenging van het verkooptraject tot een hogere opbrengst zou hebben geleid. Uit het vonnis van de voorzieningenrechter van [datum] blijkt dat de woning sinds oktober 2013 te koop stond en er minimale belangstelling voor was.

[C] meent als goed vereffenaar in het belang van de boedel te hebben gehandeld door de makelaar te vragen de verkoop opnieuw ter hand te nemen om kosten te besparen in het belang van de schuldeisers.

Klager heeft verzuimd aan te geven welke werkzaamheden [C] onnodig heeft verricht.

Tijdens de mondelinge behandeling op 10 oktober 2018 bij de kantonrechter hebben de erfgenamen verklaard zich te conformeren aan het oordeel van de rechter ten aanzien van de vaststelling van de vereffeningskosten en de loonkosten van de vereffenaar. Tegen voormelde beschikking van de kantonrechter is geen bezwaar aangetekend. Middels de ingediende klacht probeert klager de discussie hierover opnieuw te openen.

De beoordeling van de klacht

Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 93 Wna. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.

Voor zover de klacht is gericht tegen [R] oordeelt de Kamer als volgt. Vast is komen te staan dat [R] op geen enkele wijze betrokken is geweest bij de daadwerkelijke vereffeningswerkzaamheden of de overdracht van de woning. De klacht tegen hem is dan ook ongegrond.

De Kamer zal de klachten ten aanzien van [C] verder beoordelen.

Voor zover het klachtonderdeel 1 betreft overweegt de Kamer als volgt. In de beschikking van de kantonrechter te Rotterdam van [datum] staat in de beoordeling onder 3.7 “Hier moet bedacht worden dat veel van het werk is veroorzaakt door toedoen van [klager]. Het is niet redelijk dat de vereffenaars dit niet aan de boedel zouden kunnen doorberekenen” en verder staat er in 3.8 “Nu is het inderdaad zo dat van een vereffenaar in beginsel voldoende kennis verwacht mag worden waardoor de bijstand van een advocaat niet nodig is, maar wat de vereffening van deze nalatenschap betreft, is het gelet op de steeds tot nieuwe problemen leidende houding van [klager] alleszins verdedigbaar dat de vereffenaars in deze zaak wél de hulp van een advocaat ingeroepen hebben. Het is ook wat dit betreft niet redelijk dat de vereffenaars de kosten hiervoor niet aan de boedel zouden kunnen doorberekenen”.

In het vonnis van de voorzieningenrechter van [datum] staat onder 5.10: “Deze naar het op het eerste gezicht trainerende handelwijze van [klager] heeft ertoe geleid dat hogere kosten zijn gemaakt. Dat volgens [klager] een hogere koopsom kan worden behaald is door deze handelwijze dus in feite bij voorbaat te niet gedaan. Niet alleen [klager] belanghebbende, doch ook zijn zus en twee broers, die noodgedwongen procedures hebben moeten voeren en kosten hebben moeten maken om deze kwestie, tot op heden zonder succes, te kunnen afronden”.

De Kamer is van oordeel dat, zoals uit het vorenstaande is gebleken, niet is komen vast te staan dat er onnodig werkzaamheden zijn verricht en onnodig kosten zijn gemaakt door toedoen van [C]. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Voor wat betreft klachtonderdeel 2 overweegt de Kamer het volgende.

In het vonnis van [datum] van de voorzieningenrechter te Rotterdam onder 5.5. staat het volgende: “Nadat deze koopovereenkomst door de koper rechtsgeldig was ontbonden, is in november 2015 andermaal een (voorlopige) koopovereenkomst tot stand gekomen tussen [klager] c.s. en een andere koper. De ditmaal afgesproken koopsom bedraagt € 200.000,- en ontloopt de eerder in maart 2015 overeengekomen koopsom van € 202.500,- dus nauwelijks, waardoor aannemelijk is dat de huidige marktprijs van de woning zich in die prijscategorie bevindt. [klager] voert weliswaar aan dat de marktprijs van de woning € 225.000,- bedraagt (hij verwijst daarvoor naar een in opdracht van hem opgesteld taxatierapport van 15 december 2015), maar ter zitting heeft hij geen concrete kopers kunnen noemen die bereid zouden zijn dit bedrag voor de woning te betalen”.

In het vonnis van [datum] van de voorzieningenrechter staat onder 5.10: “Dat de koopsom ten tijde van het tekenen van de Koopovereenkomst objectief gezien niet marktconform of onredelijk zou zijn is niet aannemelijk geworden (…).

De stelling van [klager] dat de marktwaarde van de Woning op dit moment aanzienlijk hoger is dan de met [A] overeengekomen koopsom is inherent aan het tijdsverloop als gevolg van de vertragingen die voornamelijk door [klager] zijn veroorzaakt in het verkoopproces en de aantrekkende vastgoedmarkt”.

De Kamer acht hiermee het verweer van [C] steekhoudend. Niet blijkt dat er voor een te lage koopsom is verkocht door [C]. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Voor zover het klachtonderdeel 3 betreft overweegt de Kamer het volgende.

Vast is komen te staan dat [C] het verzoek tot ontslag van de vereffenaars heeft ingediend, omdat het door het standpunt van klager onmogelijk was om de woning over te dragen aan de koper, er nagenoeg geen contanten meer tot de nalatenschap behoorden en de erfgenamen niet bereid bleken de kosten van het voeren van een (bodem)procedure te financieren. [C] kon dus geen kant meer op.

In de beschikking van de rechtbank Rotterdam van [datum] staat onder 9.: Het verzoek van [klager] tot benoeming van een nieuwe vereffenaar zal worden afgewezen. De thans benoemde vereffenaars hebben immers de vereffening reeds zover mogelijk uitgevoerd, maar zijn – (mede) vanwege de opstelling van [klager] – vastgelopen op de verkoop van de woning. Het is gelet op de huidige situatie niet aannemelijk dat een andere vereffenaar de vereffening wel rond krijgt. Het is dan ook aan de erfgenamen zelf om hun taken als vereffenaars op te pakken en de vereffening af te ronden. Daarbij is mede betrokken dat al aanzienlijke kosten zijn gemaakt voor de vereffening, zodanig dat het niet wenselijk worden geacht om nog meer kosten te maken”. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

Voor zover het klachtonderdeel 4 betreft overweegt de Kamer als volgt. Klager verwijt [C] dat hij in strijd heeft gehandeld met de wet, afspraken niet is nagekomen, en onder andere onbetrouwbaar, niet integer en niet transparant is. De Kamer heeft geen aanwijzingen kunnen vinden die deze verwijten ondersteunen. Uit de voornoemde stukken blijkt juist dat het klager is geweest die de afwikkeling van de nalatenschap heeft geprobeerd te frustreren. [C] kan dan ook niets worden aangerekend. Dit klachtonderdeel is ongegrond.

De beslissing

De Kamer voornoemd:

verklaart de klacht voor zover gericht tegen mr. [R] ongegrond;

verklaart de klacht voor zover gericht tegen mr. [C] op alle onderdelen ongegrond.

Deze beslissing is gegeven door mrs. G.P. van Ham, voorzitter, S.H. Poiesz en S.M.L.E. Schoonhoven-Stoot, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr. F.S. Pietersma-Smit, in het openbaar uitgesproken op 17 december 2020.

Kopie van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan partijen gezonden. Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam, postbus 1312, 1000 BH Amsterdam. Het beroepschrift dient binnen dertig dagen na de dagtekening van genoemde brief door het Hof te zijn ontvangen, waarbij de datum van ontvangst door het Hof bepalend is.