Aflevering 4

Verdichting is een belangrijk thema in de gebiedsontwikkeling. In de stedelijke gebieden wordt steeds meer gekeken naar verdichting op gebouwniveau: optopping, aanbreien en uitbuiken … Het toevoegen van vastgoed op bestaand vastgoed betekent dat met een slimme fiscale blik gekeken moet worden naar dit nieuwe fenomeen. Myrthe Hinskens en Theo Stauttener delen daarvoor een aantal duidelijke inzichten die niet onbelangrijk zijn voor de hoogte van de fiscale kosten, de financiële haalbaarheid en de positie van eigenaren en gemeenten.

De maatschappelijke kosten van tenderen zijn substantieel. Die conclusie trokken we in ons eerdere artikel ‘De kosten van tenderen en aanbesteden’1 waarin we de huidige praktijk van tenderen analyseerden. Maar het kan in veel gevallen ook slimmer, sneller en goedkoper door onder andere het versimpelen van het tenderproces.

Grip op grond, plan en productie – het klinkt logisch bij gebiedsontwikkeling, maar in de praktijk blijkt het weerbarstiger dan gedacht. Gemeenten, corporaties en marktpartijen hebben elk hun eigen ratio’s. Dat betekent dat uitgangspunten, definities, verwachtingen en tijdlijnen niet automatisch overeenkomen. Met als gevolg: misverstanden, vertraging en verlies aan vertrouwen. Met als effect een verstoorde samenwerking. Om de samenwerking tussen partijen aan lokale en regionale versnellingstafels te ondersteunen en ervoor te zorgen dat men samen vanuit dezelfde data aan de opgaven werkt, heeft de Landelijke Versnellingstafel Woningbouw onlangs een nieuwe brochure uitgebracht over Publiek-Private Monitoring (PPM), genaamd ‘Samen aan het stuur’. Deze brochure bevat zowel een handreiking als een handleiding. Onder andere ook de VNG heeft hieraan bijgedragen. Hierin wordt geschetst waar en hoe het instrument PPM voor alle versnellingstafels woningbouw ingezet kan worden.

De woningmarkt moet op zijn kop, anders lossen we problemen niet op! Het lijkt er echt de tijd voor om drastische maatregelen te nemen. De minister richt zich vooral op minder regels en procedures. De regeringspartijen hebben eigenlijk geen benul hoe ze zaken willen aanpakken en komen niet verder dan populistische uitspraken en voorstellen die de woningmarkt alleen maar meer pijn doen. Anderen zoeken een Bouwbaas om snel knopen door te hakken. Ook de optie van grote investeringen met een oplopende staatsschuld kun je nu zelfs als suggestie horen vanuit partijen die normaal gesproken toch vooral binnen de lijntjes kleuren (D66).

Het toevoegen van vastgoed op bestaand vastgoed vraagt om een slimme fiscale blik.

Onderzoek: PAS bv en BLCKBOX

Een gemeentelijke grondexploitatie begint vaak met een visie. Een wijk moet worden uitgebreid, een bedrijventerrein herontwikkeld of een binnenstedelijk gebied getransformeerd. Maar een visie zonder financiële onderbouwing is als een schip zonder kompas. De grondexploitatie geeft richting. Het laat zien wat de verwachte kosten zijn – van grondverwerving tot bouw- en woonrijp maken – en wat de opbrengsten kunnen zijn uit gronduitgifte, subsidies of bijdragen van derden. Ontwikkelende partijen kunnen ook grondexploitaties opstellen om een eventuele ontwikkeling van hun gronden financieel te duiden.

Met de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt de basis voor publiekrechtelijk kostenverhaal niet meer in een exploitatieplan vastgelegd maar in kostenverhaalsregels in het omgevingsplan. Het alternatief is kostenverhaalsvoorschriften in een BOPA-vergunning. Dat is niet heel anders dan in het omgevingsplan. Maar er zijn wel aandachtspunten.

Op 20 mei 2025 heeft de rechtbank Zeeland-West-Brabant, sector bestuursrecht, uitspraak gedaan op een beroep om bekrachtiging van een onteigeningsbeschikking van de gemeenteraad van de gemeente Gilze-Rijen. De uitspraak is direct gepubliceerd, ongetwijfeld omdat in de onteigeningspraktijk sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow) reikhalzend is uitgekeken naar de eerste uitspraak van een bestuursrechter op een bekrachtigingsverzoek.1

Bestuursrecht

Voorjaarscongres VvG 7 mei 2025 in Dordrecht:

Voor de komende edities (2025/2026) worden onder meer artikelen voorbereid over: