Gerechtshof Amsterdam, 07-12-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4431, 20/00410
Gerechtshof Amsterdam, 07-12-2021, ECLI:NL:GHAMS:2021:4431, 20/00410
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 7 december 2021
- Datum publicatie
- 18 mei 2022
- ECLI
- ECLI:NL:GHAMS:2021:4431
- Zaaknummer
- 20/00410
Inhoudsindicatie
Fiscaal procesrecht: het verweerschrift is weliswaar laat ingediend, maar belanghebbende is daardoor niet zijn procesbelang geschaad. WOZ: de waarde van de woning is niet te hoog vastgesteld.
Uitspraak
kenmerk 20/00410
30 november 2021
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
gemachtigde: G. Gieben (Previcus Vastgoed te Boxmeer)
tegen de uitspraak van 9 juni 2020 in de zaak met kenmerk HAA 19/3812 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente Medemblik, de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 23 februari 2019 op de voet van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak bekend als [adres 1] te [Z] (hierna: de woning) op de waardepeildatum 1 januari 2018 voor het kalenderjaar 2019 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 391.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2019 (hierna: de aanslag) bekend gemaakt.
Na daartegen door belanghebbende gemaakt bezwaar heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak, gedagtekend 25 juni 2019, de WOZ-waarde en de aanslag gehandhaafd.
Bij haar uitspraak van 9 juni 2020 heeft de rechtbank het tegen de uitspraak op bezwaar door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 20 juli 2020 en aangevuld op 2 september 2020. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 24 augustus 2021. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
“1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is een in 1930 gebouwde vrijstaande woning. De inhoud van de woning is 360 m3 en de oppervlakte van het perceel is 570 m2. De woning is voorzien van een tweetal aanbouwen (30 m3 en 205 m3).”
Nu de hiervoor vermelde feiten door partijen op zichzelf niet zijn bestreden, zal ook het Hof daarvan uitgaan. In aanvulling hierop stelt het Hof de volgende feiten vast.
Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde van € 391.000 heeft de heffingsambtenaar in hoger beroep een waardematrix overgelegd. In deze matrix staan onder andere de onderstaande gegevens van drie, hierna nader benoemde, vergelijkingsobjecten (vrijstaande woningen, alle gelegen te Medemblik).
|
Adres |
Geïndex. transactie-prijs |
Datum koopakte + (transport) |
Grond- waarde transactie |
Bruto inhoud opstal |
m3-prijs opstal trans- actie (...) |
Kw |
Oh |
Ui |
Dm |
Vz |
Li |
M3-prijs opstal gelijk aan onderhavig object (Dm/oh/kw) |
|
[de woning] |
nvt |
nvt |
[570 m2] € 157.547 |
595 m3 |
nvt |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
€ 392 |
|
[adres 2] |
€ 400.278 |
05-01-2017 (TR 09-02-2017) |
[1.129 m2] € 180.783 |
550 m3 |
€ 353 |
2 |
2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
€ 400 |
|
[adres 3] |
€ 350.298 |
01-05-2019 (TR 02-09-2019) |
[630 m2] € 162.602 |
535 m3 |
€ 325 |
2 |
2 |
3 |
3 |
2 |
3 |
€ 395 |
|
[adres 4] |
€ 401.609 |
21-09-2017 (TR 29-03-2018) |
[984 m2] € 178.340 |
445 m3 |
€ 452 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
€ 452 |
Aan de onderzijde van deze matrix staat voorts de volgende tekst vermeld:
“7% correctie bij verschil factor Kwaliteit (Kw), Doelmatigheid (Dm) en Voorzieningen (Vz) t.o.v. gemiddeld, m.u.v. Onderhoud (Oh) = 5% en Ligging [Li] = 10%. Gemiddelde standaard marktprijs opstallen transacties: € 415”
Ter onderbouwing van de door hem in hoger beroep verdedigde waarde van subsidiair € 353.000 en meer subsidiair € 388.000, heeft belanghebbende in hoger beroep twee door [A] opgestelde taxatiematrices overgelegd. In matrix 1 is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 353.000. Daarin zijn onder andere de volgende gegevens vermeld:
|
Adres |
inhoud m3 |
Prijs per m3 o.b.v. verkoop |
Prijs per m3 na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3 |
Oppervlakte |
Kwaliteit |
Onderhoud |
Uitstraling |
Doelmatigheid |
Luxe/voorzieningen niveau |
Ligging |
|
[de woning] |
595 m3 |
€ 329 |
570 m2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
3 |
|
|
[adres 2] |
645 m3 |
€ 335 |
€ 313 |
1129 m2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
4 |
3 |
|
[adres 3] |
795 m3 |
€ 219 |
€ 234 |
630 m2 |
2 |
3 |
3 |
2 |
3 |
3 |
|
[adres 4] |
504 m3 |
€ 399 |
€ 399 |
984 m2 |
3 |
3 |
3 |
3 |
2 |
3 |
|
Afwijking per factor |
|||
|
Kwaliteit |
7 |
% |
van de waarde van het hoofdgebouw |
|
Onderhoud |
5 |
% |
van de waarde van het hoofdgebouw |
|
Uitstraling |
5 |
% |
van de waarde van het hoofdgebouw |
|
Doelmatigheid |
7 |
% |
van de waarde van het hoofdgebouw |
|
Luxe/voorzieningen niveau |
7 |
% |
van de waarde van het hoofdgebouw |
|
Ligging |
10 |
% |
van de grondwaarde |
Onder deze matrix staat voorts de volgende tekst vermeld:
“In de eenheidsprijs voor onderhavig object is rekening gehouden met het afnemend grensnut. Voor het afnemend grensnut (Wet van Gossen) is de wortel van de gemiddelde inhoud/oppervlakte van de referentiepanden gedeeld door de inhoud/oppervlakte van het onderhavige object vermenigvuldigd met de gemiddelde eenheidsprijs na correctie bij onderhouds- en kwaliteitsniveau 3.”
In matrix 2 zijn de gegevens in de onder 2.2 vermelde matrix van de heffingsambtenaar omtrent de inhoud van de vergelijkingsobjecten en de in aanmerking te nemen KOUDV/ KOLDU-scores overgenomen en is ten opzichte van de daarin berekende prijzen per m3 van de vergelijkingsobjecten uitsluitend een correctie toegepast voor het door belanghebbende gestelde afnemend grensnut. In deze matrix is de WOZ-waarde van de woning getaxeerd op € 388.000.
3 Geschil in hoger beroep
Evenals bij de rechtbank is in hoger beroep in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.