Gerechtshof Amsterdam, 25-08-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2923, BKDH-21/00573
Gerechtshof Amsterdam, 25-08-2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:2923, BKDH-21/00573
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 25 augustus 2022
- Datum publicatie
- 17 oktober 2022
- Zaaknummer
- BKDH-21/00573
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ. De verzending van het taxatieverslag, de grondstaffel en de matrix naar de gemachtigde van belanghebbende maakt het voldoende inzichtelijk welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde. Vrije bewijsleer.
Uitspraak
Zittingsplaats Den Haag
Team Belastingrecht
meervoudige kamer
nummer BKDH-21/00573
in het geding tussen:
(gemachtigde: A. Bakker)
en
de heffingsambtenaar van Gemeentebelastingen Kennemerland Zuid, de Heffingsambtenaar,
(vertegenwoordiger: […] )
op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Noord-Holland (de Rechtbank) van 1 november 2019, nummer HAA 19/1210.
Procesverloop
Bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) heeft de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [woonplaats] (de woning), op grond van artikel 22 van de Wet WOZ op waardepeildatum 1 januari 2017 (de waardepeildatum) voor het kalenderjaar 2018 vastgesteld op € 418.000 (de beschikking). Tegelijk met deze beschikking is de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Heemstede voor het jaar 2018 (de aanslag) opgelegd.
Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard.
Tegen de uitspraak op bezwaar heeft belanghebbende beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake van het beroep is een griffierecht van € 47 geheven. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake van het hoger beroep is een griffierecht van € 128 geheven. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 14 juli 2022. Partijen hebben aan de zitting deelgenomen via MS Teams, waarbij sprake was van een rechtstreekse beeld- en geluidsverbinding met het Hof. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.
Feiten
Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning is een rijwoning met een vrijstaande berging/schuur. De woning is gebouwd in 1972. De inhoud van de woning is ongeveer 335 m3 en de oppervlakte van het perceel bedraagt ongeveer 223 m2.
De Heffingsambtenaar heeft voor de woning een waarderapport met een matrix (de Bijlage Waardeopbouw) ingebracht. De woning wordt vergeleken met vier vergelijkingsobjecten. De matrix bevat de volgende informatie over de vier vergelijkingsobjecten:
- -
-
[adres 2] , een hoekwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 398 m2, een garage van 15 m2 met een inhoud van 45 m3 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m2. Dit object is op 29 maart 2016 in eigendom overgedragen voor € 401.000;
- -
-
[adres 3] , een hoekwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 362 m2, een aanbouw van 115 m3 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 6 september 2017 in eigendom overgedragen voor € 565.000;
- -
-
[adres 4] , een rijwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 223 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 19 september 2017 in eigendom overgedragen voor € 455.000; en
- -
-
[adres 5] , een rijwoning met als bouwjaar 1972, met als inhoud woonruimte 335 m3, oppervlakte perceel 223 m2 en een vrijstaande berging/schuur van 10 m3. Dit object is op 15 december 2017 in eigendom overgedragen voor € 415.500.
Oordeel van de Rechtbank
3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder:
“Beoordeling van het geschil
6. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omgang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding”.
7. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn.
8. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hierin is verweerder geslaagd. Bij dit oordeel neemt de rechtbank het volgende in aanmerking. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde een taxatierapport met bijbehorende matrix overgelegd. Naar volgt uit het taxatierapport en de matrix is de waarde van de woning, overeenkomstig het onder 7 vermelde wetsartikel, bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkingsobjecten). Van de gebruikte vergelijkingsobjecten acht de rechtbank [adres 2] en [adres 3] iets minder goed vergelijkbaar omdat deze, in tegenstelling tot de woning van eiseres, hoekwoningen zijn en deze woningen bovendien een grotere inhoud (op perceel [adres 3] bevindt zich een garage) en grotere perceeloppervlakte (beide vergelijkingsobjecten) hebben dan de woning van eiseres. De overige door verweerder in beroep gebruikte vergelijkingsobjecten, te weten [adres 4] en [adres 5] acht de rechtbank goed vergelijkbaar. Deze beide vergelijkingsobjecten zijn, net als de woning van eiseres, rijwoningen uit 1972 met een vrijstaande berging/schuur en hebben dezelfde inhoud en perceeloppervlakte als de woning van eiseres. [adres 4] is op 19 september 2017 verkocht voor een bedrag van € 455.000 en [adres 5] is op 15 december 2017 verkocht voor een bedrag van € 415.500. Gelet op deze twee verkopen acht de rechtbank de waarde van de woning (€ 418.000) niet te hoog vastgesteld. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat, zoals door verweerder gesteld en door eiseres onvoldoende weersproken, [adres 5] ten tijde van de verkoop in meer gedateerde staat verkeerde dan de woning.
9. Hetgeen eiseres voor het overige heeft aangevoerd brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. De rechtbank volgt eiseres niet in haar stellingen dat sprake zou zijn van schending van het verbod op willekeur, dan wel het zorgvuldigheidsbeginsel, en schending van het vertrouwensbeginsel. In het taxatieverslag dat in de bezwaarfase is overgelegd en waaruit eiseres heeft geciteerd in haar beroepschrift, legt verweerder uit hoe de waarde tot stand is gekomen. Van schending van het zorgvuldigheidsbeginsel en het vertrouwensbeginsel is dan ook geen sprake. De rechtbank vat het beroep van eiseres op schending van het verbod op willekeur in die zin op dat verweerder volgens eiseres alle vergelijkbare woningen in de waardebepaling dient te betrekken en niet vanuit strategisch oogpunt enkele daarvan mag uitsluiten. Ten aanzien hiervan overweegt de rechtbank dat verweerder zelf een keuze mag maken uit de beschikbare vergelijkingsobjecten en verkoopcijfers. Daarbij staat het hem vrij om die vergelijkingsobjecten te gebruiken, die volgens hem zijn standpunt het best onderbouwen, als daarvoor de hoogste verkoopprijzen zijn gerealiseerd. Op grond hiervan is de rechtbank van oordeel dat geen sprake is van schending van het verbod op willekeur.
10. De stelling van eiseres dat verweerder bij de waardebepaling niet is uitgegaan van de juiste objectkenmerken heeft eiseres niet onderbouwd zodat de rechtbank aan deze stelling voorbij gaat.
11. Gelet op het vorenoverwogene is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld. Het beroep dient ongegrond te worden verklaard.”