Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2653, 23/00022
Gerechtshof Amsterdam, 24-10-2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2653, 23/00022
Gegevens
- Instantie
- Gerechtshof Amsterdam
- Datum uitspraak
- 24 oktober 2023
- Datum publicatie
- 15 november 2023
- Zaaknummer
- 23/00022
- Relevante informatie
- Art. 17 Wet WOZ, Art. 22 Wet WOZ
Inhoudsindicatie
WOZ-waarde woning. De heffingsambtenaar maakt met de matrix met vergelijkingsobjecten en toelichting aannemelijk dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Hij heeft voldoende onderbouwd dat na sloop van de woning er geen (juridische) beletselen zijn voor herbouw van een woning.
Uitspraak
kenmerk 23/22
24 oktober 202324 oktober 2023
uitspraak van de vijfde meervoudige belastingkamer
op het hoger beroep van
[X] , wonende te [Z] , belanghebbende,
tegen de uitspraak van 9 november 2022 in de zaak met kenmerk HAA 21/4198 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen
belanghebbende
en
de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar.
1 Ontstaan en loop van het geding
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking, gedagtekend 26 februari 2021, krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 566.000. In hetzelfde document heeft de heffingsambtenaar ook de aanslag onroerende zaakbelasting 2021 bekendgemaakt.
Belanghebbende heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 29 juni 2021, de waarde van de onroerende zaak gehandhaafd.
Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. Bij uitspraak van 9 november 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard.
Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij de griffie van het Hof ingekomen op 21 december 2022, en nader aangevuld bij bericht van 1 februari 2023. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.
Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 oktober 2023. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.
2 Tussen partijen vaststaande feiten
De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in deze uitspraak is belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’):
Feiten
1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een vrijstaande woning, gebouwd in 1950. De inhoud van de woning is 230 m³ en de oppervlakte van het perceel is 1.015m². De woning is voorzien van een werkplaats.
Het Hof zal ook van deze feiten uitgaan en vult deze als volgt aan.
De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de vastgestelde WOZ-waarde een waardeoverzicht (matrix) overgelegd, waarin wordt verwezen naar (verkoop)gegevens van vier vergelijkingsobjecten (drie vrijstaande woningen en één geschakelde woning) uit de bouwjaren 1935 ( [B-straat] te [plaats] ), 1950 ( [C-straat] te [Z] ), 1930 ( [E-straat] te [Z] ) en 1918 ( [F-straat] te [Z] ). De matrix vermeldt onder meer de volgende gegevens van de vergelijkingsobjecten:
|
Adres |
Opp. woningdeel (m2) |
Opp. kavel (m2) |
Transactiedatum |
Transactieprijs |
|
[B-straat] |
406 |
1060 |
4 november 2019 |
€ 550.000 |
|
[C-straat] |
700 (+ 120 uitbouw) |
1255 |
7 maart 2019 |
€ 1.150.000 |
|
[E-straat] |
315 |
1180 |
1 december 2020 |
€ 615.000 |
|
[F-straat] |
205 |
246 |
30 augustus 2021 |
€ 437.000 |
Bij de woningen aan de [B-straat] , [C-straat] en [E-straat] is rekening gehouden met een bedrag van € 10.000 aan sloopkosten.
De waarde van de woning is in de matrix becijferd op € 570.375; daarbij is rekening gehouden met een bedrag van € 25.000 aan sloopkosten en asbestsanering.
Ter zitting van het Hof heeft de heffingsambtenaar naar voren gebracht dat de matrix moet worden aangevuld met bedragen voor bergingen ten aanzien van de woning (€ 7.500), [B-straat] (€ 10.000), [C-straat] (€ 8.000) en [E-straat] (€ 12.000).
3 Geschil in hoger beroep
Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.
Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden die door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken.